David Collin

L’intermédiaire commercial, lors de la signature d’un contrat de VEFA, est tenu d’une obligation de conseil dont il supporte la charge de la preuve (C. Cass., Civ. 1ère, 09/09/2020, n° 18-25015)

La 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur l’obligation de conseil qui pèse sur les acteurs d’une opération immobilière et sur la charge de la preuve.

Cette obligation de conseil peut revêtir de multiples aspects et intervient tout au long de l’exécution du contrat, et même avant :

L’obligation de conseil peut trouver à s’appliquer alors même que les ouvrages réalisés sont conformes aux documents contractuels et à la réglementation (C.Cass., Civ. 3ème, 16 juin 2009, n°08-15438 : « Attendu qu’ayant retenu que si l’accès aux terrasses était exclu du champ d’application des règlements mais faisait l’objet de recommandations s’imposant seulement à titre contractuel et que si le niveau de la porte fenêtre d’accès aux terrasses nord et sud ne constituait pas une non-conformité par rapport aux documents contractuels ainsi qu’aux normes et règlements en vigueur, la responsabilité de Mme X… Giorgio était néanmoins engagée envers Mme Z…, personne souffrant d’un handicap moteur, au titre de l’obligation de conseil qui pesait sur elle en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la cour d’appel a pu en déduire que Mme X… Giorgio devait réparer le préjudice subi« ).

Classiquement, la charge de la preuve du respect de cette obligation de conseil pèse sur le constructeur (charge de la preuve sur l’architecte : C.Cass., Civ. 3ème, 14 décembre 2004, n°03-15948).

Pareille charge de la preuve pèse sur l’intermédiaire commercial d’un Promoteur, comme l’indique la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation (C. Cass., Civ. 1ère, 09/09/2020, n° 18-25015).

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • après avoir conclu, le 20 juin 2004, par l’intermédiaire de M. S…, un contrat de réservation portant sur un lot de copropriété en l’état futur d’achèvement, destiné à la location et permettant de réaliser une opération de défiscalisation, Mme A… (l’acquéreur) a, suivant acte authentique dressé le 26 novembre suivant par la SCP H… E… et N… E… (le notaire), acquis ce lot de la SCI Résidence Le Cordat (le vendeur)
  • Cette acquisition a été financée au moyen d’un prêt immobilier souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Gard, devenue la caisse régionale de Crédit agricole du Languedoc (la banque).
  • Les travaux n’ont jamais été achevés et, par jugement du 14 février 2011, le vendeur a été placé en liquidation judiciaire.
  • L’acquéreur a assigné M. L…, en sa qualité de mandataire liquidateur du vendeur, en annulation de la vente, ainsi que le notaire, la banque et M. S…, en responsabilité et indemnisation.

Par un arrêt en date du 30 Janvier 2017, la Cour d’appel de RIOM a débouté Mme A… de sa demande contre M. S… (commercial), aux motifs qu’elle « ne démontre nullement en quoi M. G… S… aurait lui-même, dans son unique rôle d’intermédiaire commercial, fait montre à son égard d’une attitude déloyale, abusive ou excédant les limites de son devoir de conseil« .

Sous le visa de l’article 1315, devenu 1353 du code civil, la Cour de cassation rappelle que « celui qui est tenu d’une obligation d’information et de conseil doit rapporter la preuve de son exécution« , avant de censurer la Cour d’appel pour avoir renversé la charge de la preuve.

Il reviendra donc à l’intermédiaire commercial de justifier devant la Cour de renvoi, du bon accomplissement de son devoir de conseil.

David Collin

Les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, ni l’astreinte de l’article L 480-7 du même Code, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur au profit du vendeur (C.Cass., Civ. 3ème, 17/09/2020, n° 17-14407 et n° 17-14.408)

Parfois révélées et dénoncées dans la presse, la réalisation d’une construction en violation des prescriptions d’un permis de construire, d’un permis de démolir, d’un permis d’aménager n’est pas sans conséquences, notamment sur le plan pénal.

Pour les personnes physiques, l’article L. 480-3 du Code de l’urbanisme prévoit ainsi une amende d’un montant minimal de 1 200 € et pouvant atteindre, sous conditions, 300 000 €.

En cas de récidive, une perte d’emprisonnement peut être prononcée, jusqu’à 6 mois.

Les personnes morales peuvent se voir infliger une amende et, à titre accessoire, une interdiction d’exercer une activé ou une fermeture d’établissement.

Afin de ne pas laisser perdurer une situation violant les dispositions urbanistiques, le Tribunal peut également ordonner la remise en état des lieux avec celles-ci, voire la démolition de l’ouvrage. L’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme énonce ainsi que :

« En cas de condamnation d’une personne physique ou morale pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur.

Le tribunal pourra ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du délinquant, dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département, ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indiquera »

Le  bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière peut être condamné sous astreinte à faire procéder aux travaux ou à la démolition, cette astreinte pouvant atteindre 500 € par jour de retard, en vertu de l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme.

Le terrain et l’ouvrage peuvent néanmoins, le temps de la procédure, faire l’objet d’une cession.

Se pose alors la question de la possibilité de prévoir une garantie du vendeur à la charge de l’acquéreur pour la remise en conformité des lieux.

Les dispositions de l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme présente t’elle le caractère d’une sanction (donc attachée au délinquant et donc insusceptible de faire l’objet d’une garantie), ou au contraire présente t’elle un caractère réel, attaché au bien, et donc susceptible de bénéficier d’une garantie contractuelle ?

Telle était la situation soumise à la Cour de cassation qui apporte réponse par son arrêt publié du 17 Septembre 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 17/09/2020, n° 17-14407 et n° 17-14.408), lui donnant l’occasion de confirmer sa jurisprudence.

Déjà, par un arrêt en date du 23 Novembre 1994, la Chambre criminelle de la Cour de Cassation (C. Cass., Crim., 23/11/1994, n°94-80870) avait estimé que selon l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme « la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, la démolition de ces derniers ou la réaffectation du sol, sont des mesures à caractère réel dont le prononcé est laissé à la faculté discrétionnaire des juges« . Cette décision avait été confirmée par un arrêt du 20 mars 2001 (C.Cass., Crim., 20/03/2001, n°00-84859)

Le caractère réel de la mesure était consacré.

Il en va de même de l’astreinte de l’article L. 480-7 du même Code. La Chambre criminelle a ainsi indiqué que (C.Cass., Crim., 28 juin 2016, n°15-84968) « dès lors que l’astreinte assortissant une remise en état des lieux est une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite et non une peine et que les dispositions de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme, dans leur rédaction consécutive à la loi du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars, portant le montant maximum de l’astreinte à 500 euros par jour de retard« , le montant majoré depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle version de l’article L. 480-7 de ce Code, s’applique aux instance en cours (principe rétroactivité in mitius).

La question de la garantie sur cette mesure restait à être examinée.

Par un arrêt en date du 22 Novembre 2006, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation (C.Cass., Civ. 3ème, 22/11/2006, n°05-14833) a indiqué que :

  • « Attendu que nul n’est responsable pénalement que de son propre fait ; qu’en cas de condamnation pour une infraction prévue aux articles L. 160-1 et L. 480-4 du code de l’urbanisme, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue, même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur« 
  • « les mesures de restitution prévues par l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme destinées à faire cesser une situation illicite ne constituant pas des sanctions pénales peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur du bien illégalement construit« 

Par cet arrêt du 17 Septembre 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 17/09/2020, n° 17-14407 et n° 17-14.408), la 3ème Chambre civile confirme sa jurisprudence.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • X… qui, en 2000, avait effectué des travaux d’extension d’un local commercial dans lequel il exploitait un fonds de commerce, a été condamné, le 17 février 2004, par le tribunal correctionnel, à une amende et à remettre les lieux en l’état, sous astreinte.
  • Le 26 août 2005, M. X…, qui avait interjeté appel, a cédé son fonds de commerce à la société Scamille.
  • L’acte de vente contenait une clause aux termes de laquelle l’acquéreur s’engageait à garantir le vendeur de l’exécution des mesures relatives au démontage de la structure illicitement mise en place et à exécuter à ses frais les travaux destinés à rendre les locaux conformes à la réglementation.
  • Le 4 octobre 2005, la cour d’appel a confirmé le jugement sur la culpabilité de M. X… et dit que la démolition, à sa charge, de la construction irrégulièrement réalisée devrait intervenir dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle l’arrêt deviendrait définitif, sous astreinte de 30 euros par jour de retard.
  • Mis en demeure par l’administration de payer la somme de 20 880 euros au titre de la liquidation de l’astreinte pour la période du 10 octobre 2006 au 5 septembre 2008, M. X… a assigné la société Scamille pour obtenir le paiement de cette somme et la condamnation de l’acquéreur à remettre les lieux en l’état.

Par un arrêt en date du 20 Octobre 2016, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a déclaré valable la clause de garantie stipulée dans l’acte de vente et a condamné la Société SCAMILLE à garantie. Celle-ci a alors formé un pourvoi, faisant valoir que « les mesures de restitution prononcées, par le juge pénal, en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme n’incombent qu’au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol à l’époque où l’infraction a été commise« .

La 3ème Chambre civile rejette le pourvoi en estimant que

  • « La cour d’appel a retenu à bon droit que les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur« 
  • « La Cour de cassation a déjà admis la validité de ces stipulations« , citant ainsi sa décision du 22 Novembre 2006 (Cass., Civ. 3ème, 22/11/2006, n°05-14833)
  • « Elle a également jugé que l’astreinte qui, en application de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme, peut assortir la remise en état des lieux constitue elle aussi une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite et non une peine« , se référant à son arrêt du 28 Juin 2016 (Cass., Crim., 28 juin 2016, n°15-84968)
  • « Il en résulte que la garantie contractuelle peut s’étendre au paiement de l’astreinte« 
  • « La cour d’appel a retenu que, dans l’acte de cession du fonds de commerce, la société Scamille avait consenti, de manière claire, précise et non équivoque et en toute connaissance de cause, au risque de voir ordonner le démontage de la structure illicitement mise en place, et constaté que le prix de cession du fonds de commerce tenait compte des conséquences financières liées à ce démontage et à la remise en état des lieux conformément à la réglementation« 
  • « Elle en a exactement déduit que cette clause était valable« 
  • « Le moyen n’est donc pas fondé« .

Sera relevé que la Cour de cassation prend le soin de souligner l’appréciation portée par la Cour d’appel sur

  • Le consentement de l’acquéreur : clair, précis et non équivoque
  • L’information de l’acquéreur
  • L’adéquation du prix tenant compte des conséquences financières.

A l’acquéreur dès lors de bien appréhender ce sur quoi il s’engage au vu des prescriptions contenues dans le Code de l’urbanisme.

David Collin

Les désordres, qui relevaient d’un processus de décomposition décrit par l’expert judiciaire comme étant à évolution rapide et non susceptible de se stabiliser dans le temps, en privant dans le délai décennal les couvertures de leur fonction d’étanchéité à l’air, rendaient les maisons impropres à leur destination (C.Cass., Civ. 3ème, 25 Juin 2020, n° 19-15610)

Par un arrêt (non publié) en date du 25 Juin 2020, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur la théorie du dommage futur, théorie qui nourrit encore de nombreuses discussions, tant au stade de l’expertise que du fond.

La mise en jeu de la responsabilité suppose, parmi d’autres conditions, la caractérisation d’un désordre d’une certaine gravité : soit une impropriété à destination, soit une atteinte à la solidité. Le désordre qui ne dépasse pas ce seuil de gravité peut relever de la garantie des vices intermédiaires (hors assurance obligatoire), mais à la condition de rapporter la preuve d’une faute (C.Cass., Civ. 3ème, 16 janvier 2020, n°18-22748 : le constructeur n’est pas tenu d’une obligation de résultat ; C.Cass., Civ. 3ème, 14 mai 2020, 19-12988).

Comment appréhender le désordre constaté durant le délai d’épreuve décennale, susceptible d’évoluer ?

Le désordre futur représente un désordre qui, lors de son examen, ne dépasse pas le seuil de gravité décennale mais pourra le devenir à court, ou moyen, ou long terme.

Tout l’enjeu sera de déterminer dans quel délai le seuil de gravité sera dépassé.

Pour compliquer le tout, Juge judiciaire et Juge administratif ne retiennent pas la même approche.

Concernant le Juge judiciaire, la Cour de cassation exige la preuve de ce que la perte de l’ouvrage intervient effectivement avant l’expiration du délai d’épreuve décennale (C.Cass., Civ. 3ème, 23 octobre 2013, n°12-24201).

La tâche du maître d’ouvrage demandeur, comme celle de l’Expert judiciaire, sera bien plus délicate si l’expertise judiciaire se déroule à proximité des opérations de réception.

L’approche sera différente selon que le Juge judiciaire statue avant ou après l’expiration du délai d’épreuve décennale, mais l’aggravation survenue postérieurement à l’expiration de ce délai ne peut aider le maître d’ouvrage. Par un arrêt en date du 28 Février 2018 (C.Cass., Civ. 3ème, 28 Février 2018, n°17-12460), la Cour de cassation a reproché à une Cour d’appel d’avoir retenu le fondement décennal avec « la circonstance que l’expert a affirmé la certitude de la survenance, à court terme, d’un désordre est suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur » tout en constant que « qu’à la date de la réunion d’expertise du 3 octobre 2011, il n’existait pas de désordre, l’écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu’au jour du dépôt du rapport définitif, il n’apparaissait aucun désordre et que l’expert judiciaire n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l’article 1792 du code civil« .

Déjà, par un arrêt en date du 29 Janvier 2003 (C.Cass., Civ. 3ème, 29 Janvier 2003, n° 01-14698), la Cour de cassation avait pu estimer que :

« Mais attendu qu’ayant constaté que rétention n’équivallait pas à pénétration ou infiltration d’eau dans les pièces à hauteur desquelles se situait le phénomène en façade et constaté que l’impropriété, même à venir à plus ou moins long terme, de l’immeuble à sa destination n’était pas démontrée, la cour d’appel a exactement retenu que, faute de gravité suffisante, les désordres allégués consistant en des traces de taches sur la façade ne relevaient pas de la garantie décennale et a pu en déduire, abstraction faite d’un motif surabondant concernant la date d’exécution des travaux du sous-traitant, qu’eu égard à l’article 3, alinéa 5, du titre I du contrat d’assurance responsabilité décennale souscrit par la société Sodibat, la garantie de la compagnie Générali n’était pas acquise »

La seule exception notable pour le Juge judiciaire concerne les risques d’atteinte à la sécurité des personnes, et en particulier le non-respect des règles parasismiques. Le non-respect des normes parasismiques peut relever de la garantie décennale alors même que le désordre ne s’est pas déclaré dans le délai d’épreuve décennal :

  • , Civ. 3ème, 25 Mai 2005, pourvoi n° 03-20247: « Mais attendu qu’ayant relevé que les défauts de conformité aux règlements parasismiques étaient multiples, portaient sur des éléments essentiels de la construction et constituaient un facteur d’ores et déjà avéré et certain de perte de l’ouvrage par séisme, la cour d’appel a pu en déduire que la garantie décennale était applicable »
  • Cass., Civ. 3ème, 7 Octobre 2009, pourvoi n° 08-17620 : « Qu’en statuant ainsi, tout en retenant que les défauts de conformité à la norme parasismique étaient de nature décennale dès lors qu’ils étaient multiples, qu’ils portaient sur des éléments essentiels de la construction, qu’ils pouvaient avoir pour conséquence la perte de l’ouvrage, le risque de secousses sismiques n’étant pas chimérique dans la région où se trouve la construction, classée en zone de risque 1b, et qu’ils faisaient courir un danger important sur les personnes, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé»

Récemment, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a indiqué que, par un arrêt en date du 19 Septembre 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 19 Septembre 2019, n° 18-16986), que le non-respect des règles parasismiques peut aussi trouver à s’appliquer pour les travaux sur existants, lorsque ces travaux présentent une certaine ampleur.

Dans un autre domaine, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a pu reprocher à une Cour d’appel, qui avait constaté la largeur insuffisante du passage piéton le long de la porte basculante du garage s’avérant dangereuse pour les utilisateurs, si ce désordre ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination (C.Cass., Civ. 3ème, 3 Mars 2010, n° 07-21950).

Il apparait donc primordial d’aborder les questions susceptibles d’agir sur la caractérisation du désordre futur, dès le stade de l’expertise judiciaire.

L’arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation le rappelle (C.Cass., Civ. 3ème, 25 Juin 2020, n° 19-15610).

Sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • la société European homes France, promoteur-vendeur, assurée selon une police unique de chantier auprès de la société L’Equité, a fait réaliser un programme de construction de vingt-huit maisons individuelles.
  • Se plaignant d’un phénomène de blanchiment et de déformation des ardoises artificielles de couverture, vingt-sept propriétaires ont, après expertise, assigné en réparation la société European homes France et la société L’Equité sur le fondement de la responsabilité décennale

Par un arrêt en date du 24 Janvier 2019, la Cour d’appel de RENNES a confirmé le Jugement condamnant L’Equité à garantir la société Européean homes France des condamnations prononcées à son encontre au profit des propriétaires.

L’assureur a formé un pourvoi, contestant le caractère décennal des désordres.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi, et approuve la Cour d’appel, aux motifs que :

  • La cour d’appel a constaté, par motifs propres et adoptés, que le vice affectant les ardoises artificielles constituant la couverture des maisons, lié à un phénomène de carbonation, s’était manifesté durant le délai d’épreuve par le blanchiment et la déformation des ardoises dont les bords se soulevaient jusqu’à un et demi ou deux centimètres, avec une perte de matière de la matrice cimentaire.
  • Elle a pu retenir que les désordres, qui relevaient d’un processus de décomposition décrit par l’expert judiciaire comme étant à évolution rapide et non susceptible de se stabiliser dans le temps, en privant dans le délai décennal les couvertures de leur fonction d’étanchéité à l’air, rendaient les maisons impropres à leur destination.
  • Ayant relevé que le désordre, lié au vice du matériau, était généralisé et affectait toutes les toitures quelle que soit l’orientation des maisons, elle n’était pas tenue de procéder à d’autres recherches que ses constatations rendaient inopérantes.

Les éléments factuels recueillis étaient donc suffisants pour consacrer le désordre décennal.

En ce qui concerne le Juge administratif, le Conseil d’Etat adopte une acceptation beaucoup plus large du désordre futur, retenant le fondement décennal dès lors que le désordre remplira, à terme, le critère de gravité. Il suffit donc que le désordre soit inéluctable : « Considérant qu’il résulte des principes dont s’inspirent les articles 1792 et 2270 du code civil, que des dommages apparus dans le délai d’épreuve de dix ans, de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination dans un délai prévisible, engagent la responsabilité des constructeurs sur le fondement de la garantie décennale, même s’ils ne se sont pas révélés dans toute leur étendue avant l’expiration du délai de dix ans » (CE, 31 Mai 2010,  n°317006 ; CE, 15 Avril 2015, n°376229).

David Collin

Les dysfonctionnements affectant le système de chauffage et de climatisation étaient à l’origine d’un inconfort qui n’entraînait pas une impossibilité de travailler dans l’immeuble de sorte que les désordres n’étaient pas de nature décennale (C.Cass., Civ. 3ème, 5 Mars 2020, n° 19-11879)

Le débat sur la notion d’ouvrage ou non pour l’installation de certains éléments d’équipement ne doit pas faire perdre de vue la nécessité de contester ou défendre, le cas échéant, la notion d’impropriété à destination.

La notion d’élément d’équipement a marqué la jurisprudence depuis les décisions critiquées de 2017 de la Cour de cassation.

Initialement, seuls relevaient de la responsabilité décennale :

  • Les travaux constitutifs d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil : « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination«
  • Les dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert (article 1792-2 du Code civil)
  • Le fabricant d’un EPERS au sens de l’article 1792-4 du Code civil

La Cour de cassation a étendu le champ de la responsabilité décennale en y intégrant la simple adjonction, sans intégration, d’un élément d’équipement sur un ouvrage existant, engendrant un dommage de nature à rendre l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination (Civ. 3ème, 15 Juin 2017, pourvoi n° 16-19640, Civ. 3ème, 14 Septembre 2017, pourvoi n° 16-17323 et encore C.Cass., Civ. 3ème, 7 Mars 2019, pourvoi n° 18-11741). L’accent est mis sur l’impropriété à destination, laissant de côté les caractéristiques de l’équipement.

La Cour de cassation a malgré tout eu l’occasion de refaire une appréciation plus classique de la notion d’éléments d’équipement, lorsque ceux-ci sont mis en œuvre dans le cadre de travaux neufs, au travers de cet arrêt du 7 Novembre 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 7 novembre 2019, n°18-18318), reprochant à une Cour d’appel ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, si les désordres affectant l’installation de ventilation ne rendaient pas l’ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination.

Par son arrêt du 5 Mars 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 5 Mars 2020, n° 19-11879, non publié), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur la notion d’impropriété à destination.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • la société Espace Europ a confié à la société Mate, assurée en responsabilité civile décennale auprès de la société Aviva assurances, la fourniture et l’installation d’une pompe à chaleur destinée à la climatisation et au chauffage de ses bureaux.
  • Se plaignant de dysfonctionnements survenus dès la mise en route de l’installation, la société Espace Europ a, après expertise, assigné la société Mate en résolution de la vente et en dommages-intérêts.
  • La société Mate a assigné en garantie la société Aviva

Par son arrêt du 20 novembre 2018, la Cour d’appel de POITIERS a rejeté l’appel en garantie dirigé contre la Société AVIA.

A l’appui de son pourvoi, la Société MATE a reproché à la Cour d’appel d’avoir écarté l’impropriété à destination, alors pourtant qu’elle avait constaté « qu’en raison du dysfonctionnement du système de climatisation-chauffage, les occupants de l’immeuble sont soumis à des variations brusques et importantes de température, à des brassages d’air important et à des arrêts de chauffage l’hiver entrainant leur mal être permanent« .

La Cour de cassation va rejeter le pourvoi

  • Rappelant que la Cour d’appel n’était pas liée par les constatations et les conclusions de l’Expert judiciaire
  • Estimant que la Cour d’appel a « souverainement retenu que les dysfonctionnements affectant le système de chauffage et de climatisation étaient à l’origine d’un inconfort qui n’entraînait pas une impossibilité de travailler dans l’immeuble de sorte que les désordres n’étaient pas de nature décennale« 

Il est donc important de surveiller cette notion d’impropriété à destination dès le stade de l’expertise et tout au long de la procédure.

David Collin

Pas d’immixtion fautive pour le maître d’ouvrage qui se borne à demander aux constructeurs de satisfaire certains souhaits pour des raisons pratiques, qu’il leur appartenait le cas échéant de refuser s’ils les estimaient inconcevables techniquement, et faute de preuve d’une compétence notoire en construction (C.Cass., Civ. 3ème, 13 février 2020, n°19-10294

La responsabilité décennale est un régime de responsabilité de plein droit dispensant le maître d’ouvrage de rapporter la preuve d’une faute contre le constructeur d’ouvrage. Le constructeur (au sens de l’article 1792-1 du Code civil) ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en rapportant l’absence de faute.

Pour combattre cette responsabilité, le constructeur devra établir que « les dommages proviennent d’une cause étrangère » conformément à l’alinéa 2 de l’article 1792 du Code civil, ce qui impliquera notamment de démontrer que les désordres ne sont pas imputables à son lot (C.Cass., Civ. 3ème, Chambre civile 3, 13 juin 2019, pourvoi n° 18-16725).

Le constructeur pourra aussi envisager d’invoquer une faute du maître d’ouvrage.

Cependant, cette faute aura très rarement un effet exonératoire total (pour une acceptation des risques et une exonération : C.Cass., Civ. 3ème, 20 mars 2002, n°99-20666). Plus fréquemment, la faute du maître d’ouvrage aura un effet exonératoire partielle. Cette faute se caractérise :

  • Soit par une acceptation délibérée des risques qui suppose de démontrer que le maître d’ouvrage, pleinement informé des risques liés au choix constructif retenu, a malgré tout persisté dans sa décision
  • Soit par une immixtion fautive, ce qui était le cas dans l’arrêt de la Cour de cassation du 19 Septembre 2019 (Cass., Civ. 3ème, 19 septembre 2019, n°18-15710).

L’immixtion fautive du maître d’ouvrage suppose :

La Cour de cassation a encore récemment écarté l’immixtion fautive du maître d’ouvrage faute de preuve d’une connaissance suffisante et d’actes positifs d’immixtion ou de maîtrise d’œuvre (C.Cass., Civ. 3ème, 19 septembre 2019, n°18-15710).

Elle apporte, par son arrêt du 13 Février 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 13 février 2020, n°19-10294), des précisions et un rappel sur cette notion.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • en 2000, M. J… a fait construire un bâtiment à usage de boulangerie, sous la maîtrise d’œuvre de M. W…, architecte assuré auprès de la société Mutuelle des architectes français (la MAF)
  • la société Mazet, assurée auprès de la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP), a réalisé le lot plâtrerie, peintures et carrelages
  • le maître de l’ouvrage, se plaignant de la qualité des travaux, a, après expertise et cession du fonds de commerce à la société Le Fournil montferrandais, assigné en indemnisation l’architecte, l’entreprise et leurs assureurs.

Par un arrêt en date du 8 Octobre 2018, la Cour d’appel de RIOM a notamment laissé à la charge du maître d’ouvrage un tiers du coût des travaux de reprise des désordres affectant les sols et le mur nord de la boulangerie en retenant que

  • J… a exigé de l’architecte et de l’entreprise que la pente du sol vers le siphon fût la plus légère possible
  • il a demandé la pose de plinthes droites pour des raisons de commodité du déplacement du matériel
  • il a compliqué la tâche du maître d’œuvre et de l’entreprise chargée des travaux
  • cela a contribué dans une certaine mesure à la production d’un ouvrage qui ne donne pas satisfaction et n’est pas conforme aux exigences réglementaires
  • ainsi, l’immixtion du maître de l’ouvrage emporte la mise à sa charge d’une partie du dommage résultant de la mauvaise exécution du carrelage de la boulangerie.

Sous le visa de l’article 1792 du Code civil, la Cour de cassation va censurer l’arrêt d’appel, estimant qu’elle avait privé sa décision de base légale :

  • par des motifs impropres à caractériser en quoi M. J… avait excédé son rôle de maître de l’ouvrage en demandant aux constructeurs de satisfaire certains souhaits pour des raisons pratiques
  • qu’il appartenait aux constructeurs le cas échéant de refuser ces souhaits s’ils les estimaient inconcevables techniquement
  • pour ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, s’il était notoirement compétent en matière de construction.

A nouveau, les constructeurs sont placés face à leurs obligations, et en particulier leur devoir de conseil, au sujet duquel ils seront bien avisés de garder une preuve, s’ils entendent invoquer plus tard une immixtion fautive.

David Collin

Le constructeur est tenu à l’égard du maître de l’ouvrage d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires, exclusive d’une obligation de résultat (C.Cass., Civ. 3ème, 16 janvier 2020, n°18-22748)

Aux côtés des hypothèses de responsabilité contenues dans le Code civil, les constructeurs sont également débiteurs d’un régime de responsabilité d’origine jurisprudentielle : la garantie des vices intermédiaires.

La Cour de cassation a ainsi estimé, par un arrêt de sa 3ème Chambre civile du 10 Juillet 1978, que « la Cour d’appel, qui a relevé que les malfaçons litigieuses, relatives aux gros ouvrages, n’affectaient pas la solidité de la maison et ne la rendaient pas impropre à sa destination, a exactement énoncé que DELCOURT ne pouvait donc être présumé responsable sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil, et que les Epoux X… disposaient dès lors d’une action en responsabilité contractuelle contre cet architecte à condition de démontrer sa faute » (C.Cass., Civ. 3ème, 10 Juillet 1978, n° 77-12595).

Cette solution, novatrice et favorable au maître d’ouvrage, fut confirmée postérieurement à l’adoption de la Loi du 10 Janvier 1978 (C.Cass., Civ.3ème, 22 mars 1995, n°93-15233 ;

La garantie des vices intermédiaires a vocation à s’appliquer lorsque la responsabilité d’un constructeur ne peut être recherchée sur le fondement de la garantie de bon fonctionnement ou de la garantie décennale, à condition :

Le Maître d’ouvrage doit donc rapporter la preuve d’une faute imputable au constructeur. Reste à déterminer la nature de cette preuve. Le simple fait que l’ouvrage, postérieurement à sa réception, ne soit pas exempt de vice suffit-il à caractériser la faute exigée par la garantie des vices intermédiaires ?

En l’espèce, Mme M… a fait réaliser par M. S…, assuré auprès de la société Gan outre-mer IARD, une extension de sa maison par la création d’un étage. Postérieurement à la réception, Madame M… a constaté des infiltrations d’eau dans l’habitation lors de pluie. Elle a alors sollicité le bénéfice d’une expertise judiciaire. Madame M… a, après expertise, assigné M. S… et M. Y…, qui avait exécuté des travaux de peinture, en indemnisation de ses préjudices. M. S… a appelé en garantie la société Gan outre-mer IARD.

Pour condamner M. S… à verser à la maître d’ouvrage certaines sommes au titre de la réparation des désordres et du préjudice moral, la Cour d’appel de NOUMEA, par un arrêt en date du 19 Avril 2018 a estimé que :

  • le constructeur est débiteur d’une obligation de résultat à l’égard du maître de l’ouvrage et répond des inexécutions affectant les ouvrages exécutés par lui
  • en n’assurant pas l’étanchéité de la construction réalisée, M. S… a manqué à son obligation de livrer un ouvrage exempt de vice.

Sous le visa de l’article 1147 du Code civil applicable en Nouvelle-Calédonie (strictement identique à l’ancien article 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure au 1er Octobre 2016), la Cour de cassation va censurer l’arrêt, rappelant que « le constructeur est tenu à l’égard du maître de l’ouvrage d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires« .

La Cour d’appel avait visiblement opéré une confusion avec l’obligation de résultat qui pèse, au titre de la responsabilité contractuelle, sur le constructeur en cours de chantier (C.Cass., Civ. 3ème,  6 décembre 2005, n°04-18749).

La Cour de cassation confirme par cet arrêt sa jurisprudence (C.Cass., Civ. 3ème, 11 Mai 2004, n° 02-16569 : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’après réception la responsabilité contractuelle de droit commun d’un constructeur ne peut être engagée en raison de malfaçons que sur le fondement d’une faute prouvée« ).

Propre au droit privé, la théorie des vices intermédiaires n’a pas été accueillie par le Juge administratif.

David Collin

Délai de recours entre constructeurs : la Cour de cassation a (enfin) tranché : application de l’article 2224 du Code civil et exclusion de l’article 1792-4-3 du Code civil (C.Cass., Civ. 3ème, 16/01/2020, n°18-25915)

La Cour de cassation vient de publier un arrêt important, et attendu, concernant le point de départ et le délai applicables aux recours en garantie entre constructeurs.

Avec la Loi du 17 Juin 2008, qui souhaitait uniformiser les délais de prescription, un doute est apparu concernant l’application :

  • Soit de l’article 1792-4-3 du Code civil : « En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux« . Appliquer cette disposition unifie les délais mais pose une difficulté pour le constructeur assigné en limite de délai car il doit réagir très rapidement sous peine d’être privé de tout recours.
  • Soit de l’article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer« . Les appels en garantie doivent, avec cet article, s’effectuer dans un délai de 5 ans à compter de la mise en cause, étant rappelé que celle-ci peut être constituée par la demande de référé expertise du maître d’ouvrage. Privilégier cette application préserve les recours en garantie mais nuit en retour à la sécurité juridique puisqu’un constructeur pourra être recherché bien au-delà du délai de 10 ans par le jeu des appels en garantie en cascade.

Les Cours d’appel ont observé des positions divergentes de sorte qu’une réponse claire de la Cour de cassation était nécessaire pour clarifier le débat et uniformiser la jurisprudence. L’insertion des dispositions de l’article 1792-4-3 du Code civil sous le Titre III du Chapitre VIII du Livre III du Code civil, relatif au contrat de louage d’ouvrage pouvait permettre d’émettre des réserves sur l’application de ces disposition, en l’absence de contrat de louage d’ouvrage entre constructeurs.

Dans le cadre d’un recours de l’entreprise principale contre le sous-traitant, le fondement est la responsabilité contractuelle.

Dans le cadre d’un recours entre co-locateurs d’ouvrage, non liés par un contrat, le fondement est délictuel.

Par son arrêt publié, la Cour de cassation tranche la question (C.Cass., Civ. 3ème, 16/01/2020, n°18-25915).

Sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • La SNC Finance Plus a entrepris la construction d’un immeuble
  • sont intervenus à l’opération de construction M. X…, architecte, et M. Y…, carreleur, assuré en garantie décennale par la société MAAF assurances (la MAAF)
  • le 23 décembre 1999, les travaux ont été réceptionnés
  • se plaignant de l’absence de dispositif d’évacuation des eaux pluviales sur la terrasse d’un appartement et de l’existence de traces sur certaines façades de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Parcs (le syndicat) a assigné, le 17 décembre 2009, M. X…, le 28 décembre 2009, M. Y… et, le 25 janvier 2010, la MAAF, en référé expertise ; que, par ordonnance de référé du 9 février 2010, un expert a été désigné ; que, par acte du 11 décembre 2013, le syndicat a assigné M. X… en indemnisation ; que, par actes des 10 et 12 juin 2014, M. X… a appelé en garantie M. Y… et la société MAAF

Pour rejeter l’appel en garantie de l’architecte comme prescrit, la Cour d’appel de RIOM, par un arrêt en date du 5 mars 2018, a estimé que :

  • selon l’article 1792-4-3 du code civil, la prescription de dix ans à compter de la réception s’applique aux recours entre constructeurs fondés sur la responsabilité contractuelle ou quasi-délictuelle,
  • la réception des travaux est intervenue le 23 décembre 1999 et que M. Y… a été assigné en référé le 28 décembre 2009 et la MAAF le 25 janvier 2010, soit postérieurement à l’expiration du délai décennal.

La Cour de cassation va dans un 1er temps rappeler que les recours en garantie échappent au fondement décennal :

  • car le recours d’un constructeur contre un autre constructeur a pour objet de déterminer la charge définitive de la dette que devra supporter chaque responsable ;
  • rappelant qu’elle a déjà jugé qu’une telle action, qui ne peut être fondée sur la garantie décennale, est de nature contractuelle si les constructeurs sont contractuellement liés et de nature quasi-délictuelle s’ils ne le sont pas (Cass., Civ. 3ème, 3e Civ., 8 février 2012, pourvoi n° 11-11417).

Dans un 2ème temps, la Cour de cassation va expliciter les raisons pour lesquelles le délai de la prescription de ce recours en garantie entre constructeurs et son point de départ ne relèvent pas des dispositions de l’article 1792-4-3 du code civil. Elle indique que :

  • ce texte, créé par la loi du 17 juin 2008 et figurant dans une section du code civil relative aux devis et marchés et insérée dans un chapitre consacré aux contrats de louage d’ouvrage et d’industrie, n’a vocation à s’appliquer qu’aux actions en responsabilité dirigées par le maître de l’ouvrage contre les constructeurs ou leurs sous-traitants
  • fixer la date de réception comme point de départ du délai de prescription de l’action d’un constructeur contre un autre constructeur pourrait avoir pour effet de priver le premier, lorsqu’il est assigné par le maître de l’ouvrage en fin de délai d’épreuve, du droit d’accès à un juge
  • la Cour de cassation a, dès avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, jugé que le point de départ du délai de l’action d’un constructeur contre un autre constructeur n’était pas la date de réception de l’ouvrage (Cass., Civ. 3ème, 3e Civ., 8 février 2012, pourvoi n° 11-11417).

Elle conclut dès lors que :

  • le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant relève des dispositions de l’article 2224 du code civil
  • il se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Dans ces conditions, l’arrêt d’appel est censuré, pour fausse application de l’article 1792-4-3 du Code civil et par fausse violation de l’article 2224 du même Code, puisque l’architecte avait interrompu les délais à son profit, en assignant le carreleur et son assureur, dans le délai de 5 ans courant à compter de l’assignation en référé reçu.

Cette solution préserve la possibilité de recours du constructeur mais maintient celui-ci exposé au risque d’un recours au-delà du délai de 10 ans après réception.

David Collin

Le non-respect d’une norme de construction ne suffit pas à caractériser la faute dolosive qui suppose une volonté délibérée et consciente de méconnaître la norme par dissimulation ou fraude (C.Cass., Civ. 3ème, 5 Décembre 2019, n°18-19476)

La faute dolosive du constructeur obéit à un régime juridique distinct de celui de la responsabilité décennale ou de la théorie des vices intermédiaires.

Avant la réforme de la prescription de 2008, son principal intérêt était notamment de permettre d’échapper au délai de prescription de 10 ans. Depuis le 17 Juin 2018, se pose la question de l’application, ou non, de la prescription décennale définie par l’article 1792-4-3 du Code civil. La Cour de cassation a néanmoins semblé écarter ce délai en matière de faute dolosive (C.Cass., Civ. 3ème, 25 Mars 2014, pourvoi n° 13-11184). S’appliquerait donc un délai de 5 ans à compter de la découverte du dommage (Article 2224 du Code civil), tout en ne pouvant excéder le délai de 20 ans courant depuis la conclusion du contrat (Article 2232 du même Code). L’intérêt de l’action sur la faute dolosive serait donc préservé.

L’autre intérêt, toujours actuel, réside dans la volonté du maître d’ouvrage de rechercher la responsabilité personnelle du gérant (ou ancien gérant), soit en raison d’une animosité certaine, ou soit pour des considérations liées à la solvabilité du patrimoine de celui-ci, la Chambre commerciale de la Cour de cassation (C.Cass., Com., 20 mai 2003, n° 99-17092) ayant indiqué

  • Que la responsabilité personnelle d’un dirigeant à l’égard des tiers ne peut être retenue que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions
  • qu’il en est ainsi lorsque le dirigeant commet intentionnellement une faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales

Le régime de la faute dolosive du constructeur implique néanmoins de franchir un certain seuil de gravité dans la faute commise. Une simple négligence, même fautive, n’est pas suffisante pour caractériser la faute dolosive.

Par contre, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une intention de nuire, ce qui la distingue de la faute intentionnelle.

Par un arrêt en date du 12 Juillet 2018 (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Juillet 2018, n°17-19701), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a pu censurer une Cour d’appel aux motifs qu’il n’était pas établi que le constructeur aurait violé ses obligations contractuelles par dissimulation ou par fraude et, partant, commis une faute dolosive.

Par un arrêt du même jour et de la même chambre, la Cour de cassation a rappelé que l’action fondée sur la faute dolosive « s’analysait en une action contractuelle et que, attachée à l’immeuble, elle était transmissible aux acquéreurs successifs » (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Juillet 2018, n°17-20627).

Par son arrêt du 5 Décembre 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 5 Décembre 2019, n°18-19476), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé l’exigence d’une certaine gravité pour la qualification de la faute dolosive.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • E… et Mme U… ont acquis de Mme I… une maison d’habitation que celle-ci avait achetée à M. et Mme J… et qui avait été construite par l’entreprise dont M. J… était le dirigeant
  • se plaignant d’infiltrations d’eau dans une pièce située sous la terrasse, M. E… et Mme U… ont, après expertise, assigné Mme I… et M. et Mme J… en indemnisation de leurs préjudices
  • par un arrêt en date du 14 Mai 2018, la Cour d’appel de NANCY a notamment condamner M. J… (ancien gérant) à payer à M. E… et Mme U… certaines sommes en réparation de leurs préjudices, retenant que le non-respect des règles du DTU suffit à caractériser la faute dolosive de M. J…

L’ancien gérant de la Société ayant réalisé l’ouvrage a formé un pourvoi, accueilli par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, qui censure l’arrêt sous le visa de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Confirmant sa jurisprudence, la Cour de cassation rappelle que « le non-respect d’une norme de construction ne suffit pas à caractériser la faute dolosive qui suppose une volonté délibérée et consciente de méconnaître la norme par dissimulation ou fraude« .

Il revient donc au demandeur qui entend invoquer ce fondement de prendre le soin de rassembler tous les éléments nécessaires pour caractériser une telle faute.

David Collin

Dommages de travaux publics et requête en injonction à faire cesser le dommage présentée par le tiers victime : conditions de mise en œuvre et liaison du contentieux (CE, Sect, 6 Décembre 2019, n° 417167)

Les tiers à un ouvrage public bénéficient d’un régime de responsabilité sans faute, plus favorable (en ce sens : CE, 26 Février 2001, requête n° 196759). Ils sont dispensés de rapporter la preuve d’une faute du maître d’ouvrage, du locateur d’ouvrage ou du maître d’œuvre intervenus à l’acte de construire. Il leur suffit de rapporter la preuve de l’implication de l’ouvrage public dans leur dommage.

La réparation pécuniaire peut cependant ne pas suffire, en particulier si le dommage persiste dans le temps.

Le Juge des référés peut prononcer une injonction, laquelle peut s’accompagner de l’astreinte prévue à l’article R. 921-1-1 du Code de justice administrative.

 

Ces dispositions peuvent s’avérer précieuses lorsqu’un dommage lié à un ouvrage public est sur le point de survenir. L’objectif est ici de prévenir plutôt de réparer pécuniairement un dommage. Cette action est cependant soumise à plusieurs conditions :

  • La demande ne doit pas être « manifestement insusceptible de se rattacher à un litige relevant de la compétence du juge administratif « , c’est-à-dire qu’elle doit présenter un lien minimum avec la compétence du Juge administratif. Il conviendra donc d’être prudent avec les EPIC (Etablissement Public Industriel et Commercial)
  • Les mesures sollicitées doivent être utiles et ne se heurter à aucune contestation sérieuse
  • Une situation d’urgence doit être caractérisée.

Le Conseil d’Etat fait cependant une appréciation rigoureuse de la condition de l’urgence (CE, 28 Février 2019, requête n° 424005).

Le requérant, victime et tiers à l’ouvrage public pourra alors tenter, à l’occasion de son recours en plein contentieux aux fins d’indemnisation, de solliciter en outre que la personne publique soit condamnée à prendre toutes les dispositions nécessaires pour mettre fin au dommage.

La Section du contentieux du Conseil vient de prononcer un arrêt important à ce sujet en précisant :

  • Les conditions dans lesquelles le Juge administratif peut délivrer une injonction pour faire cesser le dommage de travaux publics
  • Les conditions de liaison du contentieux dans ces circonstances.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que le syndicat des copropriétaires du Monte Carlo Hill a demandé au tribunal administratif de Nice

  • d’annuler la décision de la commune de Beausoleil du 30 septembre 2011 rejetant sa demande de procéder à la réfection de l’étanchéité de la voie piétonne située entre les immeubles de la copropriété
  • d’enjoindre à la commune de procéder à ces travaux ainsi qu’à la réfection des parties d’immeubles affectés par ces désordres
  • de condamner la commune à lui payer la somme de 30 000 euros correspondant à des frais d’étude du géomètre-expert, la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice résultant de l’empiètement des bancs sur sa propriété et la somme de 46 756,38 euros à titre de remboursement de frais avancés par la copropriété pour l’entretien des jardinières.

Par un jugement n° 1104067 du 10 janvier 2017, le tribunal administratif de Nice a partiellement fait droit à cette demande en

  • annulant la décision attaquée
  • condamnant la commune à payer au syndicat requérant la somme de 38 920,60 euros
  • mettant à sa charge les frais d’expertise
  • enjoignant à la commune de procéder ou de faire procéder aux travaux de reprise nécessaires pour mettre fin à la défaillance d’étanchéité dans un délai de six mois.

Par un arrêt n°s 17MA01026, 17MA01447 du 9 novembre 2017, la cour administrative d’appel de Marseille a, sur appel de la commune de Beausoleil

  • annulé partiellement ce jugement en tant qu’il a annulé la décision de la commune du 30 septembre 2011 et enjoint à celle-ci de procéder ou de faire procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin au défaut d’étanchéité de la voie piétonne
  • rejeté le surplus des conclusions des parties.

Le syndicat des copropriétaires du Monte Carlo Hill a formé un pourvoi contre cet arrêt.

Le Conseil d’Etat a toujours refusé de faire usage de son pouvoir d’injonction, en matière de travaux publics, pour des demandes de démolition ou de modification (par exemple : CAA DOUAI, 29/12/2006, n°05DA01477).

Pour contourner cette difficulté, il revenait alors au demandeur d’attaquer le refus de la personne publique de détruire ou modifier son ouvrage public, en y ajoutant une demande d’injonction (en ce sens : CE, 26/02/2016, n°389258).

Le Conseil d’Etat va expliciter le contrôle qu’il entend opérer, reprenant à son compte une ligne jurisprudentielle développée par plusieurs cours administrative d’appel (CAA MARSEILLE, 05/06/2014, n°12MA00631 ; CAA NANCY, 09/04/2015, n°13NC02290).

Par son arrêt de Section en date du 6 Décembre 2019 (CE, Sect, 6 Décembre 2019, n° 417167), publié au Recueil, le Conseil d’Etat va d’abord rappeler qu’en matière de dommages de travaux publics, le Juge administratif peut délivrer une injonction à une personne publique de prendre les mesure de nature à mettre fin au dommage causé par un ouvrage public, ou à tout le moins les mesures permettant d’en pallier les effets :

  • lorsqu’il prononce une condamnation contre cette personne publique, déclarée responsable de dommages qui trouvent leur origine dans l’exécution de travaux publics ou dans l’existence ou dans le fonctionnement d’un ouvrage
  • lorsque la personne publique comment une faute en s’abstenant de prendre les mesures de nature à y mettre fin ou à en pallier les effets
  • s’il est saisi de conclusions en ce sens
  • en appréciant la situation à la date à laquelle il statue.

Puis le Conseil d’Etat explique sa méthode d’évaluation pour caractériser une faute de la personne publique. Le Juge administratif doit

  • prendre en compte l’ensemble des circonstance de fait à la date de sa décision
  • vérifier si la persistance du dommage trouve son origine dans l’exécution défectueuse des travaux ou dans un défaut ou un fonctionnement anormal de l’ouvrage. Il ne peut pas, par contre, prendre en compte la persistance d’un dommage qui trouverait son origine dans la seule réalisation de travaux ou la seule existence d’un ouvrage
  • si la persistance du dommage trouve son origine dans l’exécution défectueuse des travaux ou dans un défaut ou un fonctionnement anormal de l’ouvrage, alors, s’assurer qu’aucun motif d’intérêt général, qui peut tenir au coût manifestement disproportionné des mesures à prendre par rapport au préjudice subi, ou aucun droit de tiers, ne justifie l’abstention de la personne publique.

Si le Juge administratif ne peut caractériser une faute au regard de ces critères, il ne peut faire droit à une demande d’injonction. Il ne pourra que décider que l’Administration aura le choix entre

  • le versement d’une indemnité dont il fixe le montant
  • la réalisation de mesures dont il définit la nature et les délais d’exécution.

C’est uniquement sur le terrain de la responsabilité pour faute que le Juge administratif pourra délivrer une injonction, le Conseil d’Etat ayant refusé d’étendre cette solution au régime de la responsabilité sans faute des dommages de travaux publics dont bénéficie les tiers à ces ouvrages (CE, 18/03/2019, n°411462).

Pour envisager le prononcé d’une astreinte, le Conseil d’Etat précise

  • qu’il suffira au Juge administratif d’être saisi d’un mémoire sollicitant l’annulation du refus de la personne publique de mettre fin au dommage, assortie de conclusions aux fins d’injonction à prendre de telles mesures
  • que le refus de la personne publique a eu pour effet de lier le contentieux.

Le prononcé d’une injonction figure parmi les modalités de réparations du dommage. D’un recours en excès de pouvoir, le contentieux bascule en recours de plein contentieux, avec la possibilité de recourir aux injonctions.

En l’espèce, pour rejeter la demande du Syndicat de copropriété tendant à ce qu’il soit enjoint à la commune de faire procéder aux travaux de reprise nécessaires pour mettre fin au défaut d’étanchéité de la voie piétonne, la Cour administrative d’appel de MARSEILLE avait estimé que

  • la responsabilité de la commune était engagée vis-à-vis d’un tiers du fait d’un dommage de travaux publics
  • en l’absence de faute de la victime, la commune devait être condamnée à réparer l’intégralité des dommages subis par le syndicat des copropriétaires du Monte Carlo Hill
  • la commune de Beausoleil n’avait pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en décidant de ne pas procéder à de tels travaux, eu égard notamment à leur coût au regard des priorités budgétaires de la commune.

L’arrêt est censuré par le Conseil d’Etat, reprochant à la Cour administrative d’appel d’avoir commis une erreur de droit car il lui appartenait de déterminer si l’abstention de réaliser les travaux demandés était, eu égard au coût des travaux rapporté à la gravité du préjudice et à l’existence éventuelle d’une atteinte à l’intérêt général, constitutive d’une faute, après avoir constaté que

  • l’action engagée tendait à la mise en cause de la responsabilité de la commune et non, seulement, à l’annulation du refus de la commune d’exécuter des travaux
  • le dommage perdurait.

Cette décision marque un pas supplémentaire du Juge administratif dans le maniement de son pouvoir d’injonction. Au requérant de bien maîtriser les critères explicités.

David Collin

L’assurance obligatoire de la responsabilité du constructeur, qui garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué, ne s’étend pas, sauf stipulations contraires, non invoquées en l’espèce, aux dommages immatériels (C.Cass., Civ. 3ème, 5 Décembre 2019, n° 18-20181)

En droit de la construction, la distinction entre l’assurance obligatoire et l’assurance facultative est un élément majeur. La première concerne l’assureur à la date des travaux (DOC en principe) et se trouve soumise aux clauses types, tandis que la seconde peut intéresser l’assureur à la date de la réclamation et permet notamment l’opposabilité de franchises ou encore d’exclusions parmi les préjudices garantis.

En application de l’article L. 241 et de l’Annexe n°II de l’article A. 243-1 du code des assurances, l’assureur à la date des travaux doit sa garantie pour toute condamnation au titre des travaux de reprise, sur le fondement décennal.

En outre, en vertu de l’annexe I à l’article A 243-1 du Code des assurances, l’assureur décennal doit garantir les dommages matériels liés aux travaux de réparation réalisés sur l’ouvrage affecté de désordres.

En effet il ressort des dispositions de cet article que « le contrat garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué ainsi que des ouvrages existants, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et qui en deviennent techniquement indivisibles, au sens du II de l’article L. 243-1-1 du présent code, lorsque la responsabilité de l’assuré est engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil à propos de travaux de construction, et dans les limites de cette responsabilité« .

La distinction entre l’assureur RCD et l’assureur RC est importante car il pourra s’agir de deux entités différentes, en raison notamment d’une succession d’assureur dans le temps.

L’arrêt de la 3ème Chambre civile du 5 Décembre 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 5 Décembre 2019, n° 18-20181) donne l’occasion d’un rappel sur l’étendue des préjudices pouvant être pris en charge par l’assureur RCD.

Sur le plan factuel, Madame M… a acquis une villa destinée à la location touristique. Ayant constaté le pourrissement d’une partie du deck de la terrasse réalisé par la société Building services, Mme M. l’a assignée, avec son assureur, la société SMABTP, en indemnisation de ses préjudices.

Par un arrêt en date du 22 Mai 2018, la Cour d’appel de BASSE-TERRE a notamment condamné la SMABTP, ès qualité d’assureur décennal, in solidum avec son assurée, à payer une certaine somme au titre des pertes locatives, en retenant « qu’au titre de la garantie décennale, le constructeur est tenu de prendre en charge la réparation des dommages matériels et immatériels consécutifs aux désordres relevant de l’article 1792 du code civil et que, s’agissant d’une garantie légale, l’assureur décennal de la société Buiding services est tenu de garantie les dommages immatériels« .

Sous le visa des articles L. 241-1 et A. 243-1 du code des assurances, la Cour de cassation censure, indiquant « qu’en statuant ainsi, alors que l’assurance obligatoire de la responsabilité du constructeur, qui garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué, ne s’étend pas, sauf stipulations contraires, non invoquées en l’espèce, aux dommages immatériels, la cour d’appel a violé les textes susvisés« .

L’assureur décennal n’a donc vocation à prendre en charge, stricto sensu, que les seuls travaux nécessaires à la reprise des désordres, tout autre poste de préjudice ne pouvant intéresser, si elle a été souscrite et dans les limites du contrat, l’assurance responsabilité civile. Celle-ci pourra couvrir les préjudices immatériels (préjudice de jouissance par exemple) mais aussi d’autres préjudices matériels, distincts des travaux nécessaires à la reprise du désordre décennal, comme des frais de relogement ou des atteintes aux embellissements.

Ainsi, la Cour de cassation a pu estimer que « la construction de bâtiments provisoires ne pouvait être assimilée à des travaux de réparation réalisés sur l’ouvrage affecté de désordres lui-même » et donc écarter toute prise en charge par l’assureur décennal (C.Cass., Civ. 3ème, 13 Janvier 2010, pourvois n°  08-13562 et 08-13582).