David Collin

Il incombe au maître d’œuvre, débiteur de l’obligation de conseil, de rapporter la preuve qu’il a satisfait à cette obligation : C.Cass., Civ. 3ème, 21 Janvier 2021, n° 19-16434)

Corrélaire permanent de ses missions, l’obligation de conseil pèse sur le maître d’œuvre dès le début de son intervention.

Cette obligation doit conduire le maître d’œuvre à :

A défaut, et en cas de désordres imputables, ce manquement risque de lui être reproché.

Il est important aussi, tout au long de sa mission, qu’il se ménage la preuve du bon respect de cette obligation.

La 3ème Chambre civile vient de rappeler que la charge de la preuve du bon respect de cette obligation pèse sur le maître d’œuvre, confirmant ainsi sa jurisprudence (C.Cass., Civ. 3ème, 14 décembre 2004, n°03-15948), et qu’il importe peu qu’aucun écrit n’aborde ces questions.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • en 1998, Mme G…, architecte, a confié à M. U…, également architecte et alors son époux, la maîtrise d’œuvre d’un projet de rénovation et d’extension d’une maison d’habitation.
  • U… a réparti les lots entre différentes entreprises
  • Mme G… et M. U… ont divorcé.
  • Se plaignant de différents désordres, retards et problèmes de paiement, Mme G… a assigné, après expertise, M. U…, et les constructeurs en responsabilité et réparation de ses préjudices.
  • Par jugement du 11 octobre 2016, Mme G… a été placée en liquidation judiciaire. La société BTSG a été nommée en qualité de liquidateur.

Par un arrêt en date du 14 Mars 2019, la Cour d’appel de LIMOGES a notamment rejeté la demande de Mme G… et son liquidateur tendant à voir condamner, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, M. U… à lui verser la somme de 3 273 829 euros, au motif qu’aucun manquement ne peut être retenu contre l’Architecte au titre de son devoir de conseil, faute de documents écrits, et qu’il est ainsi difficile d’établir que celui-ci aurait manqué à son obligation de conseil envers Mme G….

Sous le visa de l’article 1315 du Code civil, devenu 1353, l’arrêt d’appel est censuré par la 3ème Chambre civile qui :

  • rappelle qu’il résulte de ce texte qu’il incombe au débiteur de l’obligation de conseil de prouver qu’il a respecté cette obligation.
  • qui reproche à la Cour d’appel d’avoir inversé la charge de la preuve.

Il reviendra donc à l’Architecte, devant la Cour d’appel de renvoi, de rapporter la preuve qu’il a correctement rempli son devoir de conseil, malgré les difficultés probatoires.

David Collin

L’assurance DO ne couvre, avant la réception des travaux et dans le cas où, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de ses obligations, que les seuls désordres de nature décennale / le non-respect des délais prévus par l’article L. 242-1 du code des assurances ne peut entraîner d’autre sanction que celles prévues par ce texte (C.Cass., Civ. 3ème, 28 Janvier 2021, n° 19-17499)

L’assurance dommage est notamment définie à l’article L. 242-1 du Code des assurances, tant pour la nature des garanties que pour la procédure d’instruction des déclarations de sinistre puis l’offre d’indemnisation. Ces dispositions sont complétées par les clauses-type de l’annexe II de l’article A 243-1 du même Code.

L’assurance dommages-ouvrage repose sur un principe de pré-financement : l’assureur DO indemnise le maître d’ouvrage et effectue ensuite, postérieurement, une fois subrogé, ses recours. La subrogation intervient en vertu de l’article L. 121-12 du Code des assurances.

Son intervention se conçoit essentiellement après la réception mais l’alinéa 8 de l’article L. 242-1 du Code des assurances prévoit une possible prise en charge lorsque « avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations« .

Cette prise en charge potentielle est favorable au maître d’ouvrage car elle lui permet d’éviter l’écueil de l’absence de garantie assurantielle avant réception, puisque, sauf exceptions, dans le cadre de la responsabilité contractuelle, les contrats d’assurance souscrit par les locateurs d’ouvrage ne couvrent pas les désordres affectant les ouvrages en eux-mêmes (en ce sens, récemment : C.Cass., Civ. 3ème, 7 novembre 2019, 18-22033).

Plusieurs conditions sont néanmoins nécessaires pour bénéficier d’une prise en charge par l’assureur DO avant la réception :

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • une SCI a entrepris la construction d’un immeuble d’habitation comportant plusieurs logements destinés à la vente
  • elle a confié les travaux de fondations et de terrassement à la société MGB, assurée auprès de la société Axa France IARD, et une mission de contrôle technique à la société Bureau Veritas construction.
  • Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la SMABTP.
  • Ayant constaté, en cours de chantier, un phénomène de fissurations de certains éléments de gros œuvre, des plafonds et des carrelages, la SCI a mis en demeure les entreprises concernées de reprendre les désordres, puis a résilié les marchés des entreprises en cause, parmi lesquelles la société MGB, avant de déclarer le sinistre à la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.
  • l’assureur DO a notifié au maître de l’ouvrage un refus de garantie.
  • Invoquant notamment le préjudice résultant du retard de livraison des appartements aux acquéreurs, la SCI a assigné en responsabilité et réparation la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, les intervenants à l’acte de construire, ainsi que leurs assureurs.
  • La SMABTP a exercé ses recours contre les sociétés MGB et Bureau Veritas construction.

Par un arrêt en date du 28 Mars 2019, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a rejeté les demandes de SCI à l’encontre de la SMABTP fondées sur la responsabilité contractuelle.

A l’appui de son pourvoi, la SCI a soutenu « qu’engage sa responsabilité contractuelle de droit commun, l’assureur dommages ouvrage qui, du fait de sa déloyauté dans le cadre de l’exécution de la convention d’assurance dommages-ouvrage, est directement à l’origine des préjudices immatériels invoqués par le maître de l’ouvrage« .

La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation :

  • rappelle que l’assurance dommages-ouvrage, prévue par l’article L. 242-1 du code des assurances, ne couvre, avant la réception des travaux et dans le cas où, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de ses obligations, que les seuls désordres de nature décennale.
  • adopte les motifs de la cour d’appel selon laquelle la décision de non-garantie notifiée par la SMABTP, prise au vu des conclusions de l’expert dommages-ouvrage, était fondée sur l’absence de désordre de nature décennale, ce que l’expertise judiciaire avait confirmé,
  • approuve la Cour d’appel d’en avoir déduit qu’il ne pouvait être reproché à l’assureur dommages-ouvrage de ne pas avoir entrepris des investigations supplémentaires de quelque ordre que ce soit.
  • ajoute que la Cour d’appel a énoncé à bon droit que le non-respect des délais prévus par l’article L. 242-1 du code des assurances ne peut entraîner d’autre sanction que celles prévues par ce texte
  • laisse de côté les considérations de la Cour d’appel lorsque celle-ci énonce que l’indemnisation des préjudices immatériels ne relève pas de l’assurance dommages-ouvrage (ce qui est possible sur la base du droit commun).

La Cour de cassation confirme ainsi sa jurisprudence.

Une fois la garantie de l’assureur DO acquise, le montant de la garantie est alors égal au coût des travaux de remise en état des ouvrages dans la limite du coût total prévisionnel de la construction (C.Cass., Civ. 3ème, 14 décembre 2011, 10-27153).

La Cour de cassation a aussi l’occasion de rappeler que la liste des sanctions applicables à l’assureur DO sont limitatives :

David Collin

Le courrier de contestation adressé par l’Avocat (qui n’a pas à justifier de son mandat) du titulaire du marché au Maître d’ouvrage (Banque de France) constituait une contestation régulière du décompte dans le délai de 15 jours prévu au CCAG (CE, 18 Décembre 2020, n° 427850)

Si la réception d’un ouvrage marque un moment important dans la vie de l’ouvrage, avec notamment le déclenchement des garanties légales, l’établissement du décompte général définitif (DGD) marque également une étape importante en matière de marchés publics. D’un côté, la fin des relations contractuelles (sauf réserves et garantie de parfait achèvement), de l’autre la fin des relations financières.

Le DGD vient en effet faire la balance entre les sommes dues au locateur d’ouvrage et les sommes dont celui-ci serait éventuellement redevable à l’égard du maître d’ouvrage personne publique, en raison de l’application de pénalités de retards ou de malfaçons.

Le Conseil d’Etat a ainsi nettement indiqué dans un arrêt de Section du 6 Avril 2007 (CE, Sect., 6 Avril 2007, n° 264490) que :

« Considérant que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve et qu’elle met fin aux rapports contractuels entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs en ce qui concerne la réalisation de l’ouvrage ; que si elle interdit, par conséquent, au maître de l’ouvrage d’invoquer, après qu’elle a été prononcée, et sous réserve de la garantie de parfait achèvement, des désordres apparents causés à l’ouvrage ou des désordres causés aux tiers, dont il est alors réputé avoir renoncé à demander la réparation, elle ne met fin aux obligations contractuelles des constructeurs que dans cette seule mesure ; qu’ainsi la réception demeure, par elle-même, sans effet sur les droits et obligations financiers nés de l’exécution du marché, à raison notamment de retards ou de travaux supplémentaires, dont la détermination intervient définitivement lors de l’établissement du solde du décompte définitif ; que seule l’intervention du décompte général et définitif du marché a pour conséquence d’interdire au maître de l’ouvrage toute réclamation à cet égard »

L’établissement du décompte général, puis du décompte général définitif, obéit à des règles strictes, détaillées au CCAG TRAVAUX, tout comme les contestations susceptibles d’être émises.

Si le titulaire du lot a la possibilité de présenter lui-même ses observations, son Avocat peut en être chargé, sans avoir à justifier d’un mandat, ce que le Conseil d’Etat a l’occasion de rappeler (CE, 18 Décembre 2020, n° 427850), ce qui n’est pas sans intérêt dans la computation des délais.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • dans le cadre de l’établissement du décompte du marché public que la Banque de France a conclu le 31 décembre 2012 avec la société Rudo Chantier pour l’exécution de travaux de curage, désamiantage et déplombage, la Banque de France a transmis le 4 mars 2015 à la société Rudo Chantier un décompte général et définitif faisant apparaître un solde négatif de 2 748 218,02 euros
  • Me A…, se présentant comme agissant en qualité de conseil de la société Rudo Chantier, a contesté par courrier du 18 mars 2015 a contesté ce décompte général et définitif.
  • La Banque de France a alors fait savoir à la société Rudo Chantier que Me A… n’avait pas qualité pour contester valablement le décompte général et définitif et que, dans ces conditions, elle devait être regardée comme ayant accepté ce dernier à défaut de mémoire en réclamation présenté dans un délai de 15 jours prévu par l’article 18.6.3 du cahier des clauses administratives générales (CCAG) applicable au marché.

Par un Jugement en date du 31 Mars 2017, le tribunal administratif de Paris a condamné la société Rudo Chantier à verser à la Banque de France une somme de 2 748 218,02 euros au titre du décompte général et définitif du marché.

La société Rudo Chantier a relevé appel de ce jugement en tant qu’il a rejeté ses conclusions tendant à la condamnation de la Banque de France à l’indemniser des préjudices résultant de la résiliation du marché et a demandé à la cour administrative d’appel de Paris de condamner la Banque de France à lui verser la somme de 1 776 778,53 euros, assortie des intérêts moratoires à compter du 8 août 2014, avec capitalisation de ces intérêts.

Par un arrêt du 10 décembre 2018, la cour administrative d’appel de Paris a rejeté sa requête.

La Société Rudo a donc formé un pourvoi.

Le Conseil d’Eta rappelle, au titre des fondements textes, les dispositions de

  • l’article 4 et de l’article 6 de la loi du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques et que de l’article 8 du décret du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat
  • l’article 5.1.1 du CCAG TRAVAUX applicable qui énonçait : « Le contractant, personne morale, (…) doit désigner expressément la personne physique qui le représente valablement« 
  • l’article du CCAP précisant que « Dès la notification du marché, le titulaire (…) désigne une personne physique, habilitée à le représenter pour les besoins de l’exécution du marché. D’autres personnes physiques peuvent être habilitées par le titulaire en cours d’exécution du marché. / Ce ou ces représentants sont réputés disposer des pouvoirs suffisants pour prendre, dès notification de leur nom au représentant du pouvoir adjudicateur dans les délais requis ou impartis par le marché, les décisions nécessaires engageant le titulaire« 

Il rappelle aussi que l’article 18.6.3 du même CCAG énonce que :  » L’entrepreneur dispose de 15 jours à compter de la notification pour présenter, par écrit, ses observations éventuelles au maître d’œuvre et pour en aviser simultanément le maître d’ouvrage. Passé ce délai, il est réputé avoir accepté le décompte définitif« .

Il rappelle ensuite le principe selon lequel

« sous réserve des dispositions législatives et réglementaires excluant l’application d’un tel principe dans les cas particuliers qu’elles déterminent, les avocats ont qualité pour représenter leurs clients devant les administrations publiques sans avoir à justifier du mandat qu’ils sont réputés avoir reçu de ces derniers dès lors qu’ils déclarent agir pour leur compte »

avant d’en déduire que « le respect de ce principe s’impose notamment à la Banque de France qui doit être considérée comme une administration publique au sens et pour l’application des dispositions de l’article 6 de la loi du 31 décembre 1971 précitées« .

Le Conseil d’Etat confirme ainsi sa jurisprudence, ayant déjà statué en ce sens par un arrêt du 5 Juin 2002 (CE, 5 juin 2002, 227373), entérinant le pouvoir de représentation général de l’Avocat, sauf exceptions.

Dans son arrêt du 18 Décembre 2020, le Conseil d’Etat précise que cela ne dispense pas pour autant le titulaire du marché de désigner une personne physique pour le représenter au cours de l’exécution du marché.

Pour autant, en l’espèce, l’Avocat de la Société RUDO avait contesté dans le délai le décompte définitif, conformément à l’article 18.6.3. du CCAG qui énonçait que « l’entrepreneur dispose de 15 jours à compter de la notification pour présenter, par écrit, ses observations éventuelles au maître d’œuvre et pour en aviser simultanément le maître d’ouvrage. Passé ce délai, il est réputé avoir accepté le décompte définitif« . Le décompte définitif n’avait donc pas été accepté.

L’arrêt de la Cour administrative d’appel est censuré pour erreur de droit et les parties pourront discuter devant la Juridiction administrative de renvoi, du décompte définitif.

David Collin

Consécutivement à des travaux de rénovation, le maître d’ouvrage vendeur n’est responsable de ceux-ci qu’à la condition que les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (C.Cass., Civ. 3ème, 26 Novembre 2020, n°18-18756)

La responsabilité décennale suppose notamment la présence d’un constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil, c’est-à-dire :

  • « 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
  • 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
  • 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage« 

Le propriétaire d’un bien immobilier qui fait réaliser des travaux puis vend son ouvrage est donc susceptible de voir sa responsabilité recherchée sur le fondement décennal. Cela vaut tant pour le maître d’ouvrage qui réalise lui-même les travaux (dit « le castor » ;  C.Cass., Civ. 3ème, 19 Septembre 2019, n° 18-19918). que pour celui qui fait réaliser ces travaux par des locateurs d’ouvrage, dont il a tout intérêt à conserver les attestations d’assurance pour préserver ses recours.

La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation vient en effet de rappeler que celui qui fait procéder à des travaux entrant dans la qualification d’ouvrage, est susceptible de voir sa responsabilité recherchée, après la vente, sur le fondement décennal, mais uniquement pour les seuls désordres susceptibles de relever de la garantie décennale, c’est-à-dire de présenter une impropriété à destination pour l’ouvrage, ou une atteinte à sa solidité.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • et Mme G… ont vendu une maison d’habitation à Mme S…, veuve L…, par l’intermédiaire de l’agence immobilière société Différence-Immo.
  • Un dossier de diagnostic technique a été établi par la société Ouest expertises.
  • Avant la vente, au cours des années 2005 et 2006, M. et Mme G… avaient fait procéder à des travaux consistant notamment en la rénovation partielle de l’installation électrique et en un tubage de la cuisinière confiés à Mme Y…, puis, en la pose d’un insert dans la chambre et du tubage correspondant, confiés à M. O….
  • Se plaignant de désordres en relation avec une infestation par un champignon lignivore, de malfaçons et non-conformités affectant l’isolation, ainsi que les installations de fumisterie et d’électricité, Mme L… a assigné en indemnisation M. et Mme G…, le GAN, assureur de la société Ouest expertises, la société Différence-Immo et son assureur, la société Droit Auffret, M. O… et la caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles Bretagne Pays de Loire, dite Groupama Loire Bretagne, leur assureur, ainsi que Mme Y….

Par un arrêt en date du 29 Mars 2018, la Cour d’appel de RENNES a notamment condamné les maîtres d’ouvrage vendeurs, in solidum avec les constructeurs

  • à verser à l’acheteuse la somme de 31 650,20 euros, au titre des travaux de reprise des porte fenêtres, de doublages non conformes, de l’isolation des combles, des installations de fumisterie, du garde corps de l’escalier
  • aux motifs retient qu’ils sont responsables de plein droit des conséquences des travaux de rénovation exécutés dans l’immeuble.

Les Epoux G., maîtres d’ouvrage vendeurs, ont formé un pourvoi, soutenant qu’ils ne pouvaient être tenus au titre de la garantie décennale que pour les défectuosités rendant l’immeuble impropre à l’habitation normale et en toute sécurité, soit l’installation électrique – dont la cour a constaté que l’acquéreur était informé des désordres lors de la vente – et les travaux de fumisterie.

Sous le visa de l’article 1792 du code civil, la Cour de cassation rappelle que

« Selon ce texte, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination »

Puis, la 3ème Chambre civile :

  • constate que pour condamner M. et Mme G… à payer la somme de 31 650,20 euros, au titre des travaux de reprise des porte fenêtres, de doublages non conformes, de l’isolation des combles, des installations de fumisterie, du garde corps de l’escalier, l’arrêt retient qu’ils sont responsables de plein droit des conséquences des travaux de rénovation exécutés dans l’immeuble.
  • Reproche à la Cour d’appel d’avoir statuer ainsi sans constater, à l’exception des désordres affectant les installations de fumisterie, que les dommages compromettaient la solidité de l’ouvrage ou le rendaient impropre à sa destination, et d’avoir ainsi violé l’article 1792 du Code civil.

Il convient de rappeler, à titre de conclusion, que

Pour échapper à sa responsabilité décennale, le maître d’ouvrage devra notamment contester

  • la qualification d’ouvrage (sur la qualification d’ouvrage d’un système de climatisation : Cass., Civ. 3ème, 28 Janvier 2009, n°07-20891), même si l’adjonction d’un simple élément d’équipement peut suffire à impliquer la responsabilité décennale (Civ. 3ème, 15 Juin 2017, pourvoi n° 16-19640, Civ. 3ème, 14 Septembre 2017, pourvoi n° 16-17323et encore C.Cass., Civ. 3ème, 7 Mars 2019, pourvoi n° 18-11741).
  • l’impropriété à destination de l’ouvrage dans son ensemble (pour un simple inconfort lié à un dysfonctionnement du système de climatisation : (Cass., Civ. 3ème, 7 novembre 2019, n°18-18318) ou l’atteinte à la solidité.

A défaut, il sera prudent de conserver tous les éléments nécessaires pour assurer des recours solvables.

David Collin

L’origine indéterminée des fuites n’est pas suffisante pour caractériser une cause étrangère au sens de l’article 1792 du Code civil (C.Cass., Civ. 3è, 23 Septembre 2020, n° 19-20374)

La responsabilité décennale est un régime de responsabilité de plein droit dispensant le maître d’ouvrage de rapporter la preuve d’une faute contre le constructeur d’ouvrage. Le constructeur (au sens de l’article 1792-1 du Code civil) ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en rapportant l’absence de faute.

Il ne peut pas davantage se contenter d’invoquer une origine indéterminée aux désordres, ce que la 3ème Chambre civile vient de rappeler avec son arrêt (non publié) du 23 Septembre 2020), confirmant ainsi une jurisprudence déjà bien établie :

« Attendu que pour écarter l’application de la garantie décennale, l’arrêt retient, d’une part, que la cause du sinistre n’est pas connue en présence d’une expertise qui n’a pas permis d’établir l’existence d’un vice de construction affectant l’ouvrage réalisé par la société Jean Lefebvre ou les soudures réalisées par son sous-traitant, et d’autre part, que la preuve d’interventions sur le lot affecté de désordres, par des tiers, après la réception est rapportée ;

 

Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure la responsabilité de plein droit des constructeurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »

 

« Vu l’article 1792 du code civil ;

Attendu que pour débouter la SCI de ses demandes à l’encontre de la société Brossard, l’entreprise A… et la société Axa, l’arrêt retient que les constatations et explications contradictoires des deux experts ne permettent pas au juge de déterminer l’origine des désordres invoqués par la SCI défaillante dans l’administration de la preuve ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure la responsabilité de plein droit des constructeurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé »

 

« Attendu que pour statuer comme il l’a fait, l’arrêt retient que la SCI n’établit pas l’imputabilité du désordre aux sociétés Carimalo et Lesnier et Bernard, que l’expert judiciaire n’a pu déterminer l’auteur de la déformation accidentelle et ponctuelle de la conduite, chacune des sociétés intervenantes ayant réalisé une prestation spécifique et distincte, que ce même expert indique que les intervenants ayant pu créer l’événement sont les sociétés Eurovia Bretagne et Carimalo par ses travaux de maçonnerie et que la responsabilité de la société Lesnier et Bernard est peu probable, qu’on n’explique pas comment la société Lesnier et Bernard aurait pu casser un tel conduit lors de sa pose en raison de la solidité du conduit, qu’il a fallu une charge lourde (engin de chantier) pour y parvenir, que les essais sous pression n’ont pu être à l’origine de la fissure, que la société Carimalo, en construisant la dalle en béton, a œuvré au-dessus de la canalisation de fuel et a donc pu la rompre pendant ses travaux, que la société Eurovia est aussi intervenue sur le site, non pas en réalisant l’enrobé, mais lors du remblai autour de la cuve, qu’en conséquence, l’origine du désordre reste indéterminée ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs insuffisants à exclure la responsabilité de plein droit des constructeurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé »

Plus récemment, et en matière d’incendie, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation (C.Cass., Civ. 3ème, 8 février 2018, n°16-25794) a retenu que :

« Attendu que, pour rejeter l’ensemble des demandes de M. et Mme X… et de la société MMA, l’arrêt retient que l’expert a constaté une origine électrique de l’incendie provenant des combles de la maison, dont la cause demeure inconnue, que M. X… a installé des prises de courant et l’éclairage dans le garage en traversant les combles et en ajoutant de la laine de verre sur l’isolation d’origine, mais que, pour mettre en œuvre l’obligation du constructeur fondée sur l’article 1792 du code civil, le dommage doit être incontestablement relié à un vice de la construction, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la cause de l’incendie étant indéterminée et M. X… ayant lui-même modifié le système électrique après la construction et rajouté une couche d’isolant dans les combles où le feu a pris ;

Qu’en statuant ainsi, tout en constatant une origine électrique de l’incendie et par des motifs impropres à établir l’existence d’une cause étrangère, la cour d’appel a violé le texte susvisé »

Dans l’arrêt du 23 Septembre 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 23 Septembre 2020, n° 19-20374), il ressort sur le plan factuel que :

  • T… U…, Mme N… U…, M. O… U… et Mme P… H…, épouse U… (les consorts U…), propriétaires d’un bien immobilier composé de deux bâtiments d’habitation (bâtiment 1, dénommé « Grange » et composé de deux appartements, Haut et Bas, et bâtiment 2, dénommé « Pigeonnier ») ont entrepris des travaux de rénovation
  • le lot plomberie du bâtiment 1 a été confié à M. A…, assuré auprès de la société MAAF)
  • la société ID Verde a réalisé l’enrobé du chemin d’accès au bâtiment 2
  • la société […] a repris la maçonnerie sur les voûtes et murs du bâtiment 1 et les enduits de façade du bâtiment 2, aujourd’hui en liquidation, assurée auprès de Groupama.
  • Le 5 mars 2012, se plaignant de l’apparition d’humidité à l’extérieur et à l’intérieur des deux bâtiments, les consorts U… ont assigné en référé-expertise M. S…, liquidateur de la société […], et son assureur, Groupama.
  • Les opérations d’expertise, prescrites par ordonnance du 28 mars 2012, ont été étendues, par ordonnance du 16 janvier 2013, à M. A… et à la MAAF et, par ordonnance du 9 octobre 2013, à la société ID Verde.
  • Les consorts U… ont assigné au fond, le 6 mars 2012, Groupama et M. S…, ès qualités, le 23 novembre 2012, M. A… et la MAAF et, le 15 juillet 2014, la société ID Verde.

Par un arrêt en date du 28 Mai 2019, la Cour d’appel de GRENOBLE a rejeté les demandes des consorts U… contre M. A… et son assureur, aux motifs que :

  • quelques semaines après l’achèvement des travaux de plomberie, des désordres sont apparus, dus à la présence d’une fuite importante sur le réseau d’eau froide et moins importante sur le réseau d’eau chaude de l’étage
  • l’hypothèse du gel sur ces deux réseaux est plus que probable, même si elle n’a pas été vérifiée,
  • la cause des fuites n’étant donc pas déterminée, la preuve du lien de causalité entre les désordres et les prestations de M. A…, qui aurait permis de mettre en œuvre la garantie décennale, n’est pas rapportée

Sous le visa de l’article 1792 du Code civil, la Cour de cassation

  • rappelle qu’il « résulte de ce texte que le constructeur est responsable de plein droit, envers le maître de l’ouvrage, des désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination, sauf s’il prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère« 
  • censure la Cour d’appel pour avoir statué par des motifs impropres à établir l’existence d’une cause étrangère.

S’illustre ainsi le mécanisme favorable instauré au profit du maître d’ouvrage.

David Collin

L’acceptation délibérée des risques par le MOA doit être directement en lien avec les désordres de nature décennale pour avoir un effet exonératoire (C.Cass., Civ.3ème, Civ. 3ème, 23 Septembre 2020 – n° 19-13890)

La responsabilité décennale est un régime de responsabilité de plein droit dispensant le maître d’ouvrage de rapporter la preuve d’une faute contre le constructeur d’ouvrage. Le constructeur (au sens de l’article 1792-1 du Code civil) ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en rapportant l’absence de faute.

Pour combattre cette responsabilité, le constructeur devra établir que « les dommages proviennent d’une cause étrangère » conformément à l’alinéa 2 de l’article 1792 du Code civil, ce qui impliquera notamment de démontrer que les désordres ne sont pas imputables à son lot (C.Cass., Civ. 3ème, Chambre civile 3, 13 juin 2019, pourvoi n° 18-16725).

Le constructeur peut aussi envisager d’invoquer une faute du maître d’ouvrage.

Cependant, cette faute a rarement un effet exonératoire total (pour une acceptation des risques et une exonération : C.Cass., Civ. 3ème, 20 mars 2002, n°99-20666). Plus fréquemment, la faute du maître d’ouvrage aura un effet exonératoire partielle. Cette faute se caractérise :

  • Soit par une acceptation délibérée des risques qui suppose de démontrer que le maître d’ouvrage, pleinement informé des risques liés au choix constructif retenu, a malgré tout persisté dans sa décision
  • Soit par une immixtion fautive (Cass., Civ. 3ème, 19 septembre 2019, n°18-15710).

L’immixtion fautive du maître d’ouvrage suppose :

La Cour de cassation a encore récemment

  • écarté l’immixtion fautive du maître d’ouvrage faute de preuve d’une connaissance suffisante et d’actes positifs d’immixtion ou de maîtrise d’œuvre (Cass., Civ. 3ème, 19 septembre 2019, n°18-15710)
  • indiqué qu’il n’y pas d’immixtion fautive pour le maître d’ouvrage qui se borne à demander aux constructeurs de satisfaire certains souhaits pour des raisons pratiques, qu’il leur appartenait le cas échéant de refuser s’ils les estimaient inconcevables techniquement, et faute de preuve d’une compétence notoire en construction  (Cass., Civ. 3ème, 13 février 2020, n°19-10294).

Par son arrêt du 23 Septembre 2020, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation vient préciser qu’à supposer l’acceptation délibéré des risques caractérisée, il faut encore qu’elle soit en lien avec les désordres constatés.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • la société civile immobilière Domaine des mimosas (la SCI), assurée selon une police constructeur non-réalisateur auprès de la société MMA IARD, a fait construire à flanc de colline un ensemble de vingt-quatre villas.
  • Sont notamment intervenus à l’acte de construire M. B., en qualité de maître d’oeuvre, assuré auprès de la Mutuelle des architectes français, la société Socotec, en qualité de contrôleur technique, assurée auprès de la société Axa France, la société SVR, titulaire du lot gros oeuvre, assurée auprès de la société Areas dommages CMA, qui a sous-traité son lot à M. A., assuré auprès de la société MAAF assurances, la société L. frères, titulaire du lot VRD, assurée auprès de la société Generali France assurances, et M. H., titulaire du lot terrassement, assuré auprès de la société MMA IARD.
  • Se plaignant de glissements de terrains et de coulées de boue, survenus après deux épisodes pluvieux et affectant les parties communes à usage de jardin à proximité des villas n 15 et n 24, ainsi que les fondations de celles-ci, le syndicat des copropriétaires Domaine des mimosas (le syndicat des copropriétaires), M. et Mme C. et M. et Mme J., propriétaires des villas en cause, ont assigné en réparation, après expertise, les intervenants à l’acte de construire et leurs assureurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Par un arrêt en date du 31 Janvier 2019, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a rejeté les demandes du SDC et des propriétaires aux motifs que « la SCI, maître d’ouvrage professionnel, alertée à plusieurs reprises par le bureau de contrôle technique sur les risques encourus en l’absence de réalisation de travaux de soutènement des talus et de recours à l’avis d’un géotechnicien, a poursuivi le chantier sans se conformer à ces préconisations, prenant ainsi consciemment le risque de glissements de terrain dont l’acceptation délibérée exonérait totalement les constructeurs de leur responsabilité« .

Sur pourvoi du SDC et des propriétaires, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation

  • Sous le visa de l’article 1792 du Code civil, rappelle que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, une telle responsabilité n’ayant point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère« 
  • Reproche à la Cour d’appel de ne pas avoir rechercher, « comme il le lui était demandé, si, en l’état de l’inadaptation de la profondeur d’ancrage des fondations des deux villas et des non-conformités affectant le système de captage et d’évacuation des eaux pluviales et de ruissellement que l’expert judiciaire avait constatées, le comportement du maître de l’ouvrage était la cause directe des désordres de nature décennale qu’elle a retenus« .

A supposer que soit caractérisée l’acceptation délibéré des risques, il faut encore que celle-ci soit en lien avec les désordres dénoncés.

David Collin

L’assureur ayant indemnisé la victime avant que le Juge ne statue, son assignation avait valablement interrompu la prescription (C.Cass., Civ. 3ème, 01/10/2020, n° 19-19305)

Mécanisme important dans le système assurantiel, la subrogation profite à l’assureur, soit conventionnellement, soit légalement. Dans cette hypothèse, il est alors fait application de l’alinéa 1er de l’article L. 121-12 du Code des assurances qui énonce que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur« .

Afin de préserver ses intérêts et ses recours, en raison notamment des délais procéduraux, l’assureur peut décider d’assigner les potentiels responsables et leurs assureurs respectifs, avant même d’avoir procédé à l’indemnisation de son assuré (expertise judiciaire en cours, par exemple, concernant le montant des travaux de reprise).

Se pose alors la question de la recevabilité de sa demande en l’absence de subrogation au moment de la délivrance de l’assignation.

La 3ème Chambre civile a l’occasion, par son arrêt du 1er Octobre 2020, de confirmer une jurisprudence désormais bien établie.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • et Mme A. ont confié à la société Caraïbes habitat la construction d’une maison individuelle.
  • La société Caraïbes habitat a souscrit auprès de la société Camca une police d’assurance dommages-ouvrage et une police d’assurance responsabilité décennale.
  • Une garantie de livraison a été délivrée par la Compagnie européenne de garanties immobilières (la CEGI), aux droits de laquelle se trouve la Compagnie européenne de garanties et de caution (la CEGC).
  • Le lot gros oeuvre a été sous-traité à M. L., assuré auprès de la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP).
  • Après l’abandon du chantier au stade hors d’eau par la société Caraïbes habitat, M. et Mme A. et la CEGI sont convenus que le maître de l’ouvrage ferait son affaire personnelle de la terminaison des travaux de construction.
  • En 2008, M. et Mme A. ont déclaré deux sinistres auprès de la société Camca, consistant en des infiltrations de pluie en provenance de la toiture et des fissures en façades à l’avant et à l’arrière de la maison.
  • La CEGI a missionné le cabinet d’expertise Eurisk qui a mené les opérations d’expertise dommages-ouvrage.
  • La SMABTP a participé à cette expertise.
  • Le rapport d’expertise a retenu la responsabilité de M. L. pour 40 % des dommages dénoncés s’agissant des infiltrations et 30 % des dommages dénoncés s’agissant des fissures, représentant une somme totale de 108 409,71 euros.
  • En l’absence d’accord amiable sur le partage de responsabilité, le 22 mai 2015, la CEGC, en sa qualité de délégataire de gestion des contrats d’assurance souscrits auprès de la Camca, a assigné la SMABTP en garantie du sinistre à hauteur de cette somme. M. et Mme A. et la société Camca sont intervenus volontairement à l’instance.
  • Le 5 mars 2018 un protocole a été conclu entre la CEGC, la société Camca et les maîtres de l’ouvrage et une indemnité forfaitaire et définitive leur a été versée le 27 juillet 2018.

Par un arrêt en date du 13 Mai 2019, la Cour d’appel de BASSE-TERRE a déclaré la société Camca irrecevable en son action, au motif que le 9 juin 2015, celle-ci n’était pas subrogée dans les droits des assurés puisqu’elle ne les a indemnisés que postérieurement au protocole du 5 mars 2018.

Sous le visa des articles L. 121-12 du code des assurances, 126 du code de procédure civile et 2241 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, la Cour de cassation va censurer l’arrêt d’appel en rappelant que :

  • Aux termes du premier de ces textes, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.
  • Aux termes du deuxième, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
  • Aux termes du troisième, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Avant de reprocher à la Cour d’appel d’avoir déclaré irrecevable la Camca tout en relevant que celle-ci avait indemnisé ses assurés postérieurement au protocole du 5 mars 2018 et avant qu’elle ne statue.

La solution est logique et confirme une situation désormais bien établie concernant la subrogation par anticipation (C.Cass., Civ. 3ème, 29 Mars 2000, 98-19505 ).

L’élément clef réside dans le paiement, étant précisé que le celui-ci peut intervenir, pour régulariser la demande de l’assureur, même en cause d’appel (C.Cass., Civ. 3ème, 15 Novembre 1989, n° 88-10441).

David Collin

L’intermédiaire commercial, lors de la signature d’un contrat de VEFA, est tenu d’une obligation de conseil dont il supporte la charge de la preuve (C. Cass., Civ. 1ère, 09/09/2020, n° 18-25015)

La 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur l’obligation de conseil qui pèse sur les acteurs d’une opération immobilière et sur la charge de la preuve.

Cette obligation de conseil peut revêtir de multiples aspects et intervient tout au long de l’exécution du contrat, et même avant :

L’obligation de conseil peut trouver à s’appliquer alors même que les ouvrages réalisés sont conformes aux documents contractuels et à la réglementation (C.Cass., Civ. 3ème, 16 juin 2009, n°08-15438 : « Attendu qu’ayant retenu que si l’accès aux terrasses était exclu du champ d’application des règlements mais faisait l’objet de recommandations s’imposant seulement à titre contractuel et que si le niveau de la porte fenêtre d’accès aux terrasses nord et sud ne constituait pas une non-conformité par rapport aux documents contractuels ainsi qu’aux normes et règlements en vigueur, la responsabilité de Mme X… Giorgio était néanmoins engagée envers Mme Z…, personne souffrant d’un handicap moteur, au titre de l’obligation de conseil qui pesait sur elle en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la cour d’appel a pu en déduire que Mme X… Giorgio devait réparer le préjudice subi« ).

Classiquement, la charge de la preuve du respect de cette obligation de conseil pèse sur le constructeur (charge de la preuve sur l’architecte : C.Cass., Civ. 3ème, 14 décembre 2004, n°03-15948).

Pareille charge de la preuve pèse sur l’intermédiaire commercial d’un Promoteur, comme l’indique la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation (C. Cass., Civ. 1ère, 09/09/2020, n° 18-25015).

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • après avoir conclu, le 20 juin 2004, par l’intermédiaire de M. S…, un contrat de réservation portant sur un lot de copropriété en l’état futur d’achèvement, destiné à la location et permettant de réaliser une opération de défiscalisation, Mme A… (l’acquéreur) a, suivant acte authentique dressé le 26 novembre suivant par la SCP H… E… et N… E… (le notaire), acquis ce lot de la SCI Résidence Le Cordat (le vendeur)
  • Cette acquisition a été financée au moyen d’un prêt immobilier souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Gard, devenue la caisse régionale de Crédit agricole du Languedoc (la banque).
  • Les travaux n’ont jamais été achevés et, par jugement du 14 février 2011, le vendeur a été placé en liquidation judiciaire.
  • L’acquéreur a assigné M. L…, en sa qualité de mandataire liquidateur du vendeur, en annulation de la vente, ainsi que le notaire, la banque et M. S…, en responsabilité et indemnisation.

Par un arrêt en date du 30 Janvier 2017, la Cour d’appel de RIOM a débouté Mme A… de sa demande contre M. S… (commercial), aux motifs qu’elle « ne démontre nullement en quoi M. G… S… aurait lui-même, dans son unique rôle d’intermédiaire commercial, fait montre à son égard d’une attitude déloyale, abusive ou excédant les limites de son devoir de conseil« .

Sous le visa de l’article 1315, devenu 1353 du code civil, la Cour de cassation rappelle que « celui qui est tenu d’une obligation d’information et de conseil doit rapporter la preuve de son exécution« , avant de censurer la Cour d’appel pour avoir renversé la charge de la preuve.

Il reviendra donc à l’intermédiaire commercial de justifier devant la Cour de renvoi, du bon accomplissement de son devoir de conseil.

David Collin

Les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, ni l’astreinte de l’article L 480-7 du même Code, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur au profit du vendeur (C.Cass., Civ. 3ème, 17/09/2020, n° 17-14407 et n° 17-14.408)

Parfois révélées et dénoncées dans la presse, la réalisation d’une construction en violation des prescriptions d’un permis de construire, d’un permis de démolir, d’un permis d’aménager n’est pas sans conséquences, notamment sur le plan pénal.

Pour les personnes physiques, l’article L. 480-3 du Code de l’urbanisme prévoit ainsi une amende d’un montant minimal de 1 200 € et pouvant atteindre, sous conditions, 300 000 €.

En cas de récidive, une perte d’emprisonnement peut être prononcée, jusqu’à 6 mois.

Les personnes morales peuvent se voir infliger une amende et, à titre accessoire, une interdiction d’exercer une activé ou une fermeture d’établissement.

Afin de ne pas laisser perdurer une situation violant les dispositions urbanistiques, le Tribunal peut également ordonner la remise en état des lieux avec celles-ci, voire la démolition de l’ouvrage. L’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme énonce ainsi que :

« En cas de condamnation d’une personne physique ou morale pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur.

Le tribunal pourra ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du délinquant, dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département, ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indiquera »

Le  bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière peut être condamné sous astreinte à faire procéder aux travaux ou à la démolition, cette astreinte pouvant atteindre 500 € par jour de retard, en vertu de l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme.

Le terrain et l’ouvrage peuvent néanmoins, le temps de la procédure, faire l’objet d’une cession.

Se pose alors la question de la possibilité de prévoir une garantie du vendeur à la charge de l’acquéreur pour la remise en conformité des lieux.

Les dispositions de l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme présente t’elle le caractère d’une sanction (donc attachée au délinquant et donc insusceptible de faire l’objet d’une garantie), ou au contraire présente t’elle un caractère réel, attaché au bien, et donc susceptible de bénéficier d’une garantie contractuelle ?

Telle était la situation soumise à la Cour de cassation qui apporte réponse par son arrêt publié du 17 Septembre 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 17/09/2020, n° 17-14407 et n° 17-14.408), lui donnant l’occasion de confirmer sa jurisprudence.

Déjà, par un arrêt en date du 23 Novembre 1994, la Chambre criminelle de la Cour de Cassation (C. Cass., Crim., 23/11/1994, n°94-80870) avait estimé que selon l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme « la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, la démolition de ces derniers ou la réaffectation du sol, sont des mesures à caractère réel dont le prononcé est laissé à la faculté discrétionnaire des juges« . Cette décision avait été confirmée par un arrêt du 20 mars 2001 (C.Cass., Crim., 20/03/2001, n°00-84859)

Le caractère réel de la mesure était consacré.

Il en va de même de l’astreinte de l’article L. 480-7 du même Code. La Chambre criminelle a ainsi indiqué que (C.Cass., Crim., 28 juin 2016, n°15-84968) « dès lors que l’astreinte assortissant une remise en état des lieux est une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite et non une peine et que les dispositions de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme, dans leur rédaction consécutive à la loi du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars, portant le montant maximum de l’astreinte à 500 euros par jour de retard« , le montant majoré depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle version de l’article L. 480-7 de ce Code, s’applique aux instance en cours (principe rétroactivité in mitius).

La question de la garantie sur cette mesure restait à être examinée.

Par un arrêt en date du 22 Novembre 2006, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation (C.Cass., Civ. 3ème, 22/11/2006, n°05-14833) a indiqué que :

  • « Attendu que nul n’est responsable pénalement que de son propre fait ; qu’en cas de condamnation pour une infraction prévue aux articles L. 160-1 et L. 480-4 du code de l’urbanisme, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue, même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur« 
  • « les mesures de restitution prévues par l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme destinées à faire cesser une situation illicite ne constituant pas des sanctions pénales peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur du bien illégalement construit« 

Par cet arrêt du 17 Septembre 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 17/09/2020, n° 17-14407 et n° 17-14.408), la 3ème Chambre civile confirme sa jurisprudence.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • X… qui, en 2000, avait effectué des travaux d’extension d’un local commercial dans lequel il exploitait un fonds de commerce, a été condamné, le 17 février 2004, par le tribunal correctionnel, à une amende et à remettre les lieux en l’état, sous astreinte.
  • Le 26 août 2005, M. X…, qui avait interjeté appel, a cédé son fonds de commerce à la société Scamille.
  • L’acte de vente contenait une clause aux termes de laquelle l’acquéreur s’engageait à garantir le vendeur de l’exécution des mesures relatives au démontage de la structure illicitement mise en place et à exécuter à ses frais les travaux destinés à rendre les locaux conformes à la réglementation.
  • Le 4 octobre 2005, la cour d’appel a confirmé le jugement sur la culpabilité de M. X… et dit que la démolition, à sa charge, de la construction irrégulièrement réalisée devrait intervenir dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle l’arrêt deviendrait définitif, sous astreinte de 30 euros par jour de retard.
  • Mis en demeure par l’administration de payer la somme de 20 880 euros au titre de la liquidation de l’astreinte pour la période du 10 octobre 2006 au 5 septembre 2008, M. X… a assigné la société Scamille pour obtenir le paiement de cette somme et la condamnation de l’acquéreur à remettre les lieux en l’état.

Par un arrêt en date du 20 Octobre 2016, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a déclaré valable la clause de garantie stipulée dans l’acte de vente et a condamné la Société SCAMILLE à garantie. Celle-ci a alors formé un pourvoi, faisant valoir que « les mesures de restitution prononcées, par le juge pénal, en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme n’incombent qu’au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol à l’époque où l’infraction a été commise« .

La 3ème Chambre civile rejette le pourvoi en estimant que

  • « La cour d’appel a retenu à bon droit que les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur« 
  • « La Cour de cassation a déjà admis la validité de ces stipulations« , citant ainsi sa décision du 22 Novembre 2006 (Cass., Civ. 3ème, 22/11/2006, n°05-14833)
  • « Elle a également jugé que l’astreinte qui, en application de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme, peut assortir la remise en état des lieux constitue elle aussi une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite et non une peine« , se référant à son arrêt du 28 Juin 2016 (Cass., Crim., 28 juin 2016, n°15-84968)
  • « Il en résulte que la garantie contractuelle peut s’étendre au paiement de l’astreinte« 
  • « La cour d’appel a retenu que, dans l’acte de cession du fonds de commerce, la société Scamille avait consenti, de manière claire, précise et non équivoque et en toute connaissance de cause, au risque de voir ordonner le démontage de la structure illicitement mise en place, et constaté que le prix de cession du fonds de commerce tenait compte des conséquences financières liées à ce démontage et à la remise en état des lieux conformément à la réglementation« 
  • « Elle en a exactement déduit que cette clause était valable« 
  • « Le moyen n’est donc pas fondé« .

Sera relevé que la Cour de cassation prend le soin de souligner l’appréciation portée par la Cour d’appel sur

  • Le consentement de l’acquéreur : clair, précis et non équivoque
  • L’information de l’acquéreur
  • L’adéquation du prix tenant compte des conséquences financières.

A l’acquéreur dès lors de bien appréhender ce sur quoi il s’engage au vu des prescriptions contenues dans le Code de l’urbanisme.

David Collin

Les désordres, qui relevaient d’un processus de décomposition décrit par l’expert judiciaire comme étant à évolution rapide et non susceptible de se stabiliser dans le temps, en privant dans le délai décennal les couvertures de leur fonction d’étanchéité à l’air, rendaient les maisons impropres à leur destination (C.Cass., Civ. 3ème, 25 Juin 2020, n° 19-15610)

Par un arrêt (non publié) en date du 25 Juin 2020, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur la théorie du dommage futur, théorie qui nourrit encore de nombreuses discussions, tant au stade de l’expertise que du fond.

La mise en jeu de la responsabilité suppose, parmi d’autres conditions, la caractérisation d’un désordre d’une certaine gravité : soit une impropriété à destination, soit une atteinte à la solidité. Le désordre qui ne dépasse pas ce seuil de gravité peut relever de la garantie des vices intermédiaires (hors assurance obligatoire), mais à la condition de rapporter la preuve d’une faute (C.Cass., Civ. 3ème, 16 janvier 2020, n°18-22748 : le constructeur n’est pas tenu d’une obligation de résultat ; C.Cass., Civ. 3ème, 14 mai 2020, 19-12988).

Comment appréhender le désordre constaté durant le délai d’épreuve décennale, susceptible d’évoluer ?

Le désordre futur représente un désordre qui, lors de son examen, ne dépasse pas le seuil de gravité décennale mais pourra le devenir à court, ou moyen, ou long terme.

Tout l’enjeu sera de déterminer dans quel délai le seuil de gravité sera dépassé.

Pour compliquer le tout, Juge judiciaire et Juge administratif ne retiennent pas la même approche.

Concernant le Juge judiciaire, la Cour de cassation exige la preuve de ce que la perte de l’ouvrage intervient effectivement avant l’expiration du délai d’épreuve décennale (C.Cass., Civ. 3ème, 23 octobre 2013, n°12-24201).

La tâche du maître d’ouvrage demandeur, comme celle de l’Expert judiciaire, sera bien plus délicate si l’expertise judiciaire se déroule à proximité des opérations de réception.

L’approche sera différente selon que le Juge judiciaire statue avant ou après l’expiration du délai d’épreuve décennale, mais l’aggravation survenue postérieurement à l’expiration de ce délai ne peut aider le maître d’ouvrage. Par un arrêt en date du 28 Février 2018 (C.Cass., Civ. 3ème, 28 Février 2018, n°17-12460), la Cour de cassation a reproché à une Cour d’appel d’avoir retenu le fondement décennal avec « la circonstance que l’expert a affirmé la certitude de la survenance, à court terme, d’un désordre est suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur » tout en constant que « qu’à la date de la réunion d’expertise du 3 octobre 2011, il n’existait pas de désordre, l’écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu’au jour du dépôt du rapport définitif, il n’apparaissait aucun désordre et que l’expert judiciaire n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l’article 1792 du code civil« .

Déjà, par un arrêt en date du 29 Janvier 2003 (C.Cass., Civ. 3ème, 29 Janvier 2003, n° 01-14698), la Cour de cassation avait pu estimer que :

« Mais attendu qu’ayant constaté que rétention n’équivallait pas à pénétration ou infiltration d’eau dans les pièces à hauteur desquelles se situait le phénomène en façade et constaté que l’impropriété, même à venir à plus ou moins long terme, de l’immeuble à sa destination n’était pas démontrée, la cour d’appel a exactement retenu que, faute de gravité suffisante, les désordres allégués consistant en des traces de taches sur la façade ne relevaient pas de la garantie décennale et a pu en déduire, abstraction faite d’un motif surabondant concernant la date d’exécution des travaux du sous-traitant, qu’eu égard à l’article 3, alinéa 5, du titre I du contrat d’assurance responsabilité décennale souscrit par la société Sodibat, la garantie de la compagnie Générali n’était pas acquise »

La seule exception notable pour le Juge judiciaire concerne les risques d’atteinte à la sécurité des personnes, et en particulier le non-respect des règles parasismiques. Le non-respect des normes parasismiques peut relever de la garantie décennale alors même que le désordre ne s’est pas déclaré dans le délai d’épreuve décennal :

  • , Civ. 3ème, 25 Mai 2005, pourvoi n° 03-20247: « Mais attendu qu’ayant relevé que les défauts de conformité aux règlements parasismiques étaient multiples, portaient sur des éléments essentiels de la construction et constituaient un facteur d’ores et déjà avéré et certain de perte de l’ouvrage par séisme, la cour d’appel a pu en déduire que la garantie décennale était applicable »
  • Cass., Civ. 3ème, 7 Octobre 2009, pourvoi n° 08-17620 : « Qu’en statuant ainsi, tout en retenant que les défauts de conformité à la norme parasismique étaient de nature décennale dès lors qu’ils étaient multiples, qu’ils portaient sur des éléments essentiels de la construction, qu’ils pouvaient avoir pour conséquence la perte de l’ouvrage, le risque de secousses sismiques n’étant pas chimérique dans la région où se trouve la construction, classée en zone de risque 1b, et qu’ils faisaient courir un danger important sur les personnes, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé»

Récemment, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a indiqué que, par un arrêt en date du 19 Septembre 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 19 Septembre 2019, n° 18-16986), que le non-respect des règles parasismiques peut aussi trouver à s’appliquer pour les travaux sur existants, lorsque ces travaux présentent une certaine ampleur.

Dans un autre domaine, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a pu reprocher à une Cour d’appel, qui avait constaté la largeur insuffisante du passage piéton le long de la porte basculante du garage s’avérant dangereuse pour les utilisateurs, si ce désordre ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination (C.Cass., Civ. 3ème, 3 Mars 2010, n° 07-21950).

Il apparait donc primordial d’aborder les questions susceptibles d’agir sur la caractérisation du désordre futur, dès le stade de l’expertise judiciaire.

L’arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation le rappelle (C.Cass., Civ. 3ème, 25 Juin 2020, n° 19-15610).

Sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • la société European homes France, promoteur-vendeur, assurée selon une police unique de chantier auprès de la société L’Equité, a fait réaliser un programme de construction de vingt-huit maisons individuelles.
  • Se plaignant d’un phénomène de blanchiment et de déformation des ardoises artificielles de couverture, vingt-sept propriétaires ont, après expertise, assigné en réparation la société European homes France et la société L’Equité sur le fondement de la responsabilité décennale

Par un arrêt en date du 24 Janvier 2019, la Cour d’appel de RENNES a confirmé le Jugement condamnant L’Equité à garantir la société Européean homes France des condamnations prononcées à son encontre au profit des propriétaires.

L’assureur a formé un pourvoi, contestant le caractère décennal des désordres.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi, et approuve la Cour d’appel, aux motifs que :

  • La cour d’appel a constaté, par motifs propres et adoptés, que le vice affectant les ardoises artificielles constituant la couverture des maisons, lié à un phénomène de carbonation, s’était manifesté durant le délai d’épreuve par le blanchiment et la déformation des ardoises dont les bords se soulevaient jusqu’à un et demi ou deux centimètres, avec une perte de matière de la matrice cimentaire.
  • Elle a pu retenir que les désordres, qui relevaient d’un processus de décomposition décrit par l’expert judiciaire comme étant à évolution rapide et non susceptible de se stabiliser dans le temps, en privant dans le délai décennal les couvertures de leur fonction d’étanchéité à l’air, rendaient les maisons impropres à leur destination.
  • Ayant relevé que le désordre, lié au vice du matériau, était généralisé et affectait toutes les toitures quelle que soit l’orientation des maisons, elle n’était pas tenue de procéder à d’autres recherches que ses constatations rendaient inopérantes.

Les éléments factuels recueillis étaient donc suffisants pour consacrer le désordre décennal.

En ce qui concerne le Juge administratif, le Conseil d’Etat adopte une acceptation beaucoup plus large du désordre futur, retenant le fondement décennal dès lors que le désordre remplira, à terme, le critère de gravité. Il suffit donc que le désordre soit inéluctable : « Considérant qu’il résulte des principes dont s’inspirent les articles 1792 et 2270 du code civil, que des dommages apparus dans le délai d’épreuve de dix ans, de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination dans un délai prévisible, engagent la responsabilité des constructeurs sur le fondement de la garantie décennale, même s’ils ne se sont pas révélés dans toute leur étendue avant l’expiration du délai de dix ans » (CE, 31 Mai 2010,  n°317006 ; CE, 15 Avril 2015, n°376229).