David Collin
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L’intermédiaire commercial, lors de la signature d’un contrat de VEFA, est tenu d’une obligation de conseil dont il supporte la charge de la preuve (C. Cass., Civ. 1ère, 09/09/2020, n° 18-25015)

La 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur l’obligation de conseil qui pèse sur les acteurs d’une opération immobilière et sur la charge de la preuve.

Cette obligation de conseil peut revêtir de multiples aspects et intervient tout au long de l’exécution du contrat, et même avant :

L’obligation de conseil peut trouver à s’appliquer alors même que les ouvrages réalisés sont conformes aux documents contractuels et à la réglementation (C.Cass., Civ. 3ème, 16 juin 2009, n°08-15438 : « Attendu qu’ayant retenu que si l’accès aux terrasses était exclu du champ d’application des règlements mais faisait l’objet de recommandations s’imposant seulement à titre contractuel et que si le niveau de la porte fenêtre d’accès aux terrasses nord et sud ne constituait pas une non-conformité par rapport aux documents contractuels ainsi qu’aux normes et règlements en vigueur, la responsabilité de Mme X… Giorgio était néanmoins engagée envers Mme Z…, personne souffrant d’un handicap moteur, au titre de l’obligation de conseil qui pesait sur elle en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la cour d’appel a pu en déduire que Mme X… Giorgio devait réparer le préjudice subi« ). Lire la suite

David Collin
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Les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, ni l’astreinte de l’article L 480-7 du même Code, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur au profit du vendeur (C.Cass., Civ. 3ème, 17/09/2020, n° 17-14407 et n° 17-14.408)

Parfois révélées et dénoncées dans la presse, la réalisation d’une construction en violation des prescriptions d’un permis de construire, d’un permis de démolir, d’un permis d’aménager n’est pas sans conséquences, notamment sur le plan pénal.

Pour les personnes physiques, l’article L. 480-3 du Code de l’urbanisme prévoit ainsi une amende d’un montant minimal de 1 200 € et pouvant atteindre, sous conditions, 300 000 €.

En cas de récidive, une perte d’emprisonnement peut être prononcée, jusqu’à 6 mois. Lire la suite

David Collin
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Confirmation par la Ch. Crim : inopposabilité à la victime de la nullité pour fausse déclaration intentionnelle du contrat d’assurance, nonobstant l’article R. 211-13 du C. Ass. (Crim., 08/09/2020, n° 19-84983)

La Chambre criminelle de la Cour de cassation vient de publier un arrêt le 8 Septembre 2020 rejoignant la position de la 2ème Chambre civile, estimant que la nullité pour fausse déclaration édictée par l’article L. 113-8 du Code des assurances, interprété à la lumière des directives européennes, n’est pas opposables aux victimes d’un accident de la circulation ou à leurs ayants droit, dans la droite ligne de l’arrêt (lui aussi publié) du 29 août 2019 (C.Cass., Civ. 2ème, 28 août 2019, n° 18-14768), confirmé le 16 Janvier 2020 (C.Cass., Civ. 2ème, 16 janvier 2020, n°18-23381). Lire la suite

David Collin
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(procédure administrative) Conditions d’invocabilité de préjudices nouveaux en cause d’appel : rattachement au même fait générateur et limite du montant total de l’indemnité chiffrée en 1ère instance sauf éléments nouveaux apparus postérieurement au jugement (CE, 22 Juillet 2020, n°427731)

Le principe de réparation intégrale commande d’indemniser la victime de ses préjudices, sans perte ni profit. Néanmoins, la mise en œuvre de ce principe peut s’avérer contrarier par d’autres règles, dont celle de la procédure administrative d’appel.

La situation peut être d’autant plus compliquée que le droit administratif

  • commande de lier le contentieux indemnitaire par un recours administratif préalable obligatoire, en vertu du 2ème alinéa de l’article R. 421-1 du Code de justice administrative
  • restreint la possibilité de présenter des nouvelles demandes en cause, dont il découle l’importance d’évaluer, de manière exhaustive, chaque poste de préjudice au moment de leur liquidation.

Le Conseil d’Etat est cependant venu apporter des assouplissements au sujet de l’effet dévolutif de l’appel.

Dans un 1er temps, par un arrêt en date du 31 Mai 2007 (CE, 31 Mai 2007, n°278905), il a indiqué que : Lire la suite

David Collin
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Clause d’exclusion de garantie non formelle et limitée car devant être interprétée : exclusion de garantie pour usage par le conducteur de substances ou plantes classées comme stupéfiantes au moment de l’accident (C.Cass., Civ. 2ème, 16 juillet 2020, n°19-15676)

L’article L. 211-6 du Code des assurances énonce, depuis la Loi du 3 Février 2003 que « est réputée non écrite toute clause stipulant la déchéance de la garantie de l’assuré en cas de condamnation pour conduite en état d’ivresse ou sous l’empire d’un état alcoolique ou pour conduite après usage de substances ou plantes classées comme stupéfiants« . Ces dispositions ne valent que pour l’assurance obligatoire, c’est-à-dire celle couvrant les « dommages subis par des tiers résultant d’atteintes aux personnes ou aux biens dans la réalisation desquels un véhicule est impliqué » en vertu de l’article L. 211-1 du Code des assurances. Lire la suite

David Collin
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Inapplication de la jurisprudence « CZABAJ » aux offres ou refus d’offre de l’ONIAM (CE, 8 Juillet 2020, n° 426049)

L’arrêt « Czabaj » du Conseil d’Etat en date du 13 Juillet 2016 (requête n°387763) a marqué la jurisprudence administrative, en limitant dans le temps la possibilité de contester une décision administrative nonobstant l’absence de mention des voies de recours.

Cette jurisprudence a connu ensuite de multiples déclinaisons.

A l’occasion d’un avis en date du 30 Janvier 2019 (requête n°420797), le Conseil d’Etat a d’ailleurs précisé que cette jurisprudence s’appliquait d’ailleurs aux décisions implicites de rejet nées antérieurement au 1er janvier 2017, sauf : Lire la suite

David Collin
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Accident de la circulation et action directe contre l’assureur : la victime ne peut saisir le Tribunal du ressort de son domicile (C.Cass., Civ. 2ème, 16 Juillet 2020, n°19-18795)

La 2ème Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de rappeler les règles procédurales applicables pour l’exercice par la victime de l’action directe contre l’assureur du responsable, du moins celui domicilié en France (d’autres règles s’appliquent pour l’assureur domicilié à l’étranger, dont le Règlement (CE) no44/2001 du Conseil du 22 décembre 2000 concernant la compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commerciale). Lire la suite

David Collin
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La preuve de l’acceptation des travaux réalisés ne fait pas la preuve du consentement au prix, lequel ne peut résulter du seul silence gardé à réception d’une facture ni du paiement partiel de travaux dont la facturation litigieuse ne constitue pas la suite nécessaire (C.Cass., Civ.3ème, 9 Juillet 2020, n° 19-16371)

Le contrat de louage d’ouvrage s’inscrit dans le cadre des contrats synallagmatique : en contre-partie de la réalisation des travaux par le constructeur, le maître d’ouvrage s’engage à le rémunérer par le versement du prix.

Classiquement, le constructeur fournit un devis qui rencontre l’accord du maître d’ouvrage : il y a ainsi accord sur les travaux à réaliser et le prix à verser. Le marché à forfait en est l’illustration la plus fréquente et montre combien il est important pour le constructeur de bien maîtriser la phase diagnostic. Après avoir indiqué que la norme NF P 03-001 (version 2000) ne peut prévaloir sur les dispositions du contrat (C.Cass., Civ. 2ème, 21 mars 2019, n° 17-31540), la Cour de cassation a rappelé fermement que « en cas de marché à forfait, les travaux supplémentaires relèvent du forfait s’ils sont nécessaires à la réalisation de l’ouvrage » (C.Cass., Civ.3ème, 18 Avril 2019, pourvoi n° 18-18801). Lire la suite

David Collin
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Les désordres avaient pour origine des travaux rentrant dans le cadre des activités garanties : refus de l’exclusion de garantie de l’assureur pour activités non déclarées (C.Cass., Civ. 3ème, 9 Juillet 2020, n° 19-13568)

La question des activités déclarées par l’assuré a régulièrement intéressé la jurisprudence en 2018 et 2019. L’année 2020 s’inscrit dans cette veine avec l’arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation en date du 9 Juillet 2020, qui rappelle, aussi, et surtout, qu’il ne faut pas omettre de vérifier l’imputabilité de ces désordres avec les activités effectivement déclarées.

Sur la question des activités déclarées, la jurisprudence a déjà pu valider une non-garantie pour Lire la suite

David Collin
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Les désordres, qui relevaient d’un processus de décomposition décrit par l’expert judiciaire comme étant à évolution rapide et non susceptible de se stabiliser dans le temps, en privant dans le délai décennal les couvertures de leur fonction d’étanchéité à l’air, rendaient les maisons impropres à leur destination (C.Cass., Civ. 3ème, 25 Juin 2020, n° 19-15610)

Par un arrêt (non publié) en date du 25 Juin 2020, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur la théorie du dommage futur, théorie qui nourrit encore de nombreuses discussions, tant au stade de l’expertise que du fond.

La mise en jeu de la responsabilité suppose, parmi d’autres conditions, la caractérisation d’un désordre d’une certaine gravité : soit une impropriété à destination, soit une atteinte à la solidité. Le désordre qui ne dépasse pas ce seuil de gravité peut relever de la garantie des vices intermédiaires (hors assurance obligatoire), mais à la condition de rapporter la preuve d’une faute (C.Cass., Civ. 3ème, 16 janvier 2020, n°18-22748 : le constructeur n’est pas tenu d’une obligation de résultat ; C.Cass., Civ. 3ème, 14 mai 2020, 19-12988). Lire la suite