David Collin

Liste limitative des sanctions applicables à l’assureur DO en cas de manquement : pas de prise en charge des préjudices immatériels à titre de sanction (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 17 octobre 2019, 18-11103)

Les obligations pesant sur l’assureur dommage-ouvrage sont encadrées de manière stricte, notamment par les dispositions de l’article L. 242-1 du Code des assurances, en termes de délais mais aussi d’offres. L’objectif du législateur est d’inciter une prise en charge rapide des dommages du maître d’ouvrage par l’assureur DO, à charge pour lui, ensuite, en raison du pré-financement, d’effectuer ses recours contre les responsables et leurs assureurs respectifs.

En cas de manquement, l’alinéa 5ème de l’article L. 242-1 du Code des assurances prévoit :

  • La possibilité pour le maître d’ouvrage, après notification à l’assureur DO, d’engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages
  • Une majoration de l’indemnité versée par l’assureur DO par l’application de plein droit d’un intérêt au double taux du taux de l’intérêt légal.

« Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal »

Se plaignant de préjudices liés aux carences de l’assureur DO, certains maîtres d’ouvrage ont envisagé de solliciter en outre

  • la condamnation de l’assureur DO à supporter des dommages et intérêts au titre de préjudices immatériels, constitués par exemple par un préjudice de jouissance, pertes d’exploitation ou encore un préjudice locatif, alors qu’aucune garantie facultative n’avait été souscrite pour de tels préjudices
  • l’impossibilité pour l’assureur DO d’opposer sa franchise et son plafond de garantie lorsqu’une garantie avait été souscrite pour les préjudices immatériels
  • l’application des intérêts au double du taux légal sur les préjudices immatériels lorsqu’une garantie avait été souscrite à ce titre.

De manière constante, la Cour de cassation rejette ces demandes :

Il ressort de ces décisions que ne s’appliquent qu’en cas de manquement de l’assureur DO à ses obligations, s’appliquent uniquement les sanctions prévues au 5ème alinéa de l’article L. 242-1 du Code des assurances, et uniquement celles-ci.

Par cet arrêt du 17 Octobre 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 17 octobre 2019, 18-11103), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation confirme cette jurisprudence.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • le 21 décembre 2007, M. F… a conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Idéologis, depuis en liquidation judiciaire, assurée en responsabilité civile décennale par la société Sagena, devenue SMA
  • une assurance dommages-ouvrage a également été souscrite auprès de la Société SAGENA devenue SMA SA
  • une garantie de livraison a été souscrite auprès de la CGI BAT
  • la société Idéologis a sous-traité les travaux de gros œuvre à la société CRB, assurée par la société Axa France IARD
  • la réception est intervenue le 13 octobre 2008
  • se plaignant de désordres, M. F… a, après expertise, assigné les sociétés Idéologis, Sagena, CRB et Axa France IARD, ainsi que la CGI BAT, en indemnisation.

Par un arrêt en date du 19 Septembre 2017, la Cour d’appel de DIJON a notamment condamné condamner in solidum la société SMA à payer à M. F… la somme de 78 398,50 euros au titre des préjudices immatériels et à garantir la CGI BAT et la société Axa France IARD à hauteur de cette somme, en retenant que

  • les dommages immatériels peuvent être mis à la charge de l’assureur dommages-ouvrage s’ils découlent d’une faute de celui-ci, notamment à défaut d’offre d’indemnisation de nature à mettre fin aux désordres
  • en l’espèce, la société SMA (ex SAGENA) ne justifie pas avoir proposé une indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages.

La Cour d’appel de DIJON est censurée par la Cour de cassation sous le visa de l’article L. 241-1 du Code des assurances qui rappelle, classiquement, que « l’article L. 242-1 du code des assurances fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur dommages-ouvrage à ses obligations ».

La décision est logique.

Il appartient au maître d’ouvrage qui estime que l’assureur DO a manqué à ses obligations et risque ainsi de lui causer un préjudice, de prendre les choses en main en utilisant la faculté offerte par le 5ème alinéa de l’articler L. 241-1 du Code des assurances, engageant les dépenses nécessaires après notification à l’assureur DO. Celui-ci se trouvera ensuite mis face à ses manquements en étant privé de la possibilité de contester sa garantie, outre la sanction du doublement des intérêts au taux légal. Reste que l’initiative revient désormais au maître d’ouvrage. La balle change de camp.

La situation sera par contre bien différente si la responsabilité de l’assureur DO est recherchée pour avoir pré-financé une solution de reprise inefficace (en ce sens : C.Cass., Civ. 3ème, 24 mai 2006, n°05-11708).

David Collin

La demande d’expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d’annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d’instruction ordonnée n’a pas suspendu la prescription de l’action en annulation du contrat (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 18-19611 et 18-20550)

La Cour de cassation vient de publier un arrêt s’ajoutant à ceux récemment prononcés concernant la prescription, la forclusion, la suspension et l’interruption.

Après avoir rappelé que :

la Cour de cassation souligne la nécessité de faire preuve de rigueur dans le cadre de la demande d’expertise en référé et dans la computation des délais, sous le visa de l’article 2239 du Code civil (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 18-19611 et 18-20550).

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • le 6 décembre 2006, M. X… et la société Le Chêne ont conclu un contrat de construction d’une maison d’habitation
  • en cours de chantier, avant réception, M. X…, ayant constaté de nombreuses malfaçons, a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 24 décembre 2009, a désigné un expert,
  • L’Expert judiciaire a déposé son rapport le 15 décembre 2011
  • par acte du 14 août 2012, M. X… a assigné la société Le Chêne en annulation du contrat, subsidiairement en résolution ou en réparation des désordres.

Si le moyen de la société Le Chêne n’est pas reproduit, il se déduit de l’arrêt que celle-ci a opposé la prescription de la demande en nullité du contrat.

La Cour d’appel de RENNES, par un arrêt en date du 17 Mai 2018, a rejeté ce moyen et a déclaré la demande en annulation recevable en estimant que :

  • qu’il ne saurait être ajouté une condition à la suspension du délai de prescription, prévue par l’article 2239 du code civil
  • que l’expertise sollicitée en référé est utile à l’appréciation de la demande en nullité du contrat, les conséquences de la nullité étant appréciées au regard de la gravité des désordres et non-conformités affectant la construction.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation sous le visa de l’article 2239 du Code civil, étant utilement rappelé que celui-ci énonce que :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »

La Cour de cassation estime en effet que « la demande d’expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d’annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d’instruction ordonnée n’a pas suspendu la prescription de l’action en annulation du contrat« .

La position de la Cour de cassation s’avère rigoureuse.

En outre, il convient de s’interroger sur la pertinence d’une assignation en référé qui aurait pour but la demande d’annulation du contrat de construction. Il serait au contraire bien plus judicieux, et prudent, pour le maître d’ouvrage de surveiller ses délais, quitte à assigner au fond et solliciter un sursis à statuer, s’il entend obtenir l’annulation du contrat de construction.

David Collin

Sous-location irrégulière : le bailleur peut solliciter de son locataire le remboursement des sous-loyers en tant que fruits civils (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Septembre 2019, n°18-20727)

La Cour de cassation a prononcé un arrêt le 12 Septembre 2019 voué à une large publication (FS.P + B + R + I), démontrant que le sujet abordé est d’importance, le symbole « R » signifiant que la décision sera analysée au travers du rapport annuel de la Cour de cassation.

Le sujet est d’actualité : il concerne la sous-location d’un logement, phénomène porté, notamment, par la Société « Air B’nB ».

A titre liminaire, il convient de préciser que l’arrêt ne concerne que la sous-location irrégulière, c’est-à-dire à laquelle le bailleur n’a pas donné son accord, tant sur le principe de la sous-location que le montant du sous-loyer, conformément aux dispositions de l’article 8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location »

Ainsi, il est acquis, sur le principe, que la sous-location non autorisée est irrégulière.

Le locataire s’expose à titre de sanction à la résiliation judiciaire de son bail, avec la démonstration par le bailleur d’une faute.

Surtout, au vu de l’ampleur financière prise par le phénomène de la sous-location, se pose la question du devenir des sous-loyers perçus.

La Cour d’appel de PARIS avait prononcé une décision intéressante en date du 5 Juin 2018 (RG n° n° 16/10684) :

  • En estimant que « les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire« 
  • En condamnant le locataire à reverser au bailleur les fruits de la sous-location

La Cour d’appel de PARIS s’était donc fondée

  • sur l’article 546 du Code civil :

« La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle « droit d’accession »

  • Sur l’article 547 du même Code :

« Les fruits naturels ou industriels de la terre,

Les fruits civils,

Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession »

 

C’est cet arrêt, ayant fait l’objet d’un pourvoi, qui a été soumis à l’examen de la Cour de cassation (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Septembre 2019, n°18-20727)

Pour contester la condamnation à restitution des loyers, les locataires ont soutenu :

  • « que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver, sauf à engager sa responsabilité envers le bailleur en cas de préjudice subi par celui-ci du fait de la méconnaissance d’une interdiction contractuelle de sous-location« , ce qui suppose alors pour le bailleur de rapporter la preuve d’une faute en lien avec un préjudice
  • « qu’une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire ; qu’en conséquence, seul le locataire est créancier des sous-loyers« .

Le pourvoi est cependant rejeté et le raisonnement de la Cour d’appel approuvé.

La Cour de cassation écarte le principe de l’effet relatif des contrats pour se placer sur le terrain des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées »

La sanction est donc redoutable et représente un risque financier non négligeable pour le locataire, qui sera bien avisé de recueillir l’accord de son bailleur afin d’envisager une sous-location. Bien mal acquis (juridiquement) ne profite jamais…

David Collin

Le paiement de la facture d’un locateur d’ouvrage est insuffisant pour caractériser une réception tacite et partielle faute de prise de possession du lot (C.Cass., Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n°18-18325)

La période actuelle est riche de décisions de la Cour de cassation en matière de réception tacite. Il devient bien délicat d’en donner une définition nette et précise.

La Cour de cassation vient de rappeler qu’elle accepte la notion d’une réception tacite et partielle, dans la suite de sa décision du 30 Janvier 2019 (Cass., Civ. 3ème, 30 Janvier 2019, pourvois n° 18-10197 et 18-10699). Elle en refuse cette fois la caractérisation.

Sur le plan factuel, il convient de retenir de l’arrêt et des moyens annexés au pourvoi que :

  • Les Epoux O. ont confié à la Société DEVILLERS, assurée auprès du GAN, la construction d’une maison individuelle
  • Les Epoux O. ont réservé certains lots hors du marché de construction de la maison individuelle
  • La Société DEVILLERS aurait achevé ses travaux en août 2001 et a émis à cette date une dernière facture
  • Les Epoux O. ont réglé cette facture mais n’ont pris possession de l’immeuble qu’en août 2002
  • Le 25 Mai 2012, les Epoux O. ont fait délivrer une assignation en référé expertise.

Au fond, la Société DEVILLERS et le GAN ont soutenu qu’une réception tacite était intervenue en août 2001 de sorte qu’au moment de la délivrance de l’assignation en référé expertise le 25 mai 2012, le délai décennal avait expiré.

La Cour d’appel d’AMIENS, par un arrêt du 3 Avril 2018, a rejeté ce moyen, et condamné in solidum la Société DEVILLERS et le GAN à indemniser les Epoux O.

La Société DEVILLERS et le GAN ont formé un pourvoi, notamment sur la question de la prescription décennale, indiquant qu’en l’espèce, le paiement intégral de la facture de la Société DEVILLERS suffit à caractériser la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de réceptionner l’ouvrage.

Par son arrêt du 11 Juillet 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n°18-18325), la Cour de cassation rejette ce moyen et fixe la date de la réception tacite en août 2012 pour écarter la prescription décennale. La Cour de cassation :

  • Relève que la prise de possession de l’immeuble est intervenue en août 2002
  • Rappelle que le paiement de la facture est insuffisant pour démontrer une volonté non équivoque des maîtres d’ouvrage de réceptionner les ouvrages réalisés par l’entreprise
  • Ne constate pas de prise de possession du lot de l’entreprise concernée.

 

Ainsi, si le paiement du prix apparait être un élément prépondérant dans le cadre de la réception tacite et globale, ce critère passerait au second rang en matière de réception tacite et partielle, la Cour de cassation donnant la priorité à la prise de possession, ce qui appelle une analyse plus poussée des faits.

En l’espèce, l’analyse est d’autant plus délicate que la Société DEVILLERS s’était vue confier un contrat de construction de maison individuelle, pouvant laisser penser que les lots réservés étaient secondaires, et que la maison était en état d’être occupée.

La solution aurait pu être bien différente si les Epoux O. avaient emménagé dans cette maison le temps d’achever les autres lots.

Si cet arrêt ne reprend pas la notion de présomption de réception tacite et partielle, il s’inscrit dans la continuité de l’arrêt prononcé le 30 Janvier 2019 (« le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et sa prise de possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite« ), avec les difficultés liées à la prise de possession d’un seul lot en particulier.

David Collin

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670)

Le Syndicat des copropriétaires représentée la communauté des copropriétaires et dispose à ce titre de la personnalité juridique.

Sa responsabilité est régie notamment par les dispositions de l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce notamment que « il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires« .

En vertu de l’article 42 de cette Loi [dans sa version issu de la Loi du 23 Novembre 2018], qui renvoie à l’article 2224 du Code civil, édicte que le délai de prescription est de 5 ans (« les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer« ). La date de réception de l’immeuble importe donc peu et ne produit pas d’effet extinctif à la différence de la responsabilité des constructeurs.

La Cour de cassation a pu préciser que le Syndicat des copropriétaires est « responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété » (C.Cass, Civ. 3ème, 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-16372).

Le Syndicat des copropriétaires est responsable tant vis à vis des copropriétaires, que des tiers de manière générale.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

La Cour de cassation vient en rappeler les contours par un arrêt du 9 Mai 2019 (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670), en particulier sur la possibilité pour le Syndicat de copropriétaires de s’exonérer de cette responsabilité.

La Cour de cassation rappelle

  • sous le visa de « l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1382, devenu 1240, et 1315, devenu 1353, du code civil »
  • qu’il « résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers« 

pour censurer une Cour d’appel qui avait limité la condamnation du syndicat des copropriétaires au motif que le copropriétaire bailleur a fait procéder à des travaux pour intégrer le balcon à la surface habitable, sans autorisation, et que ce dernier ne démontre pas que ces travaux avaient été exécutés en conformité au règlement de copropriété.

La Cour de cassation reproche à la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE d’avoir inversé la charge de la preuve.

Ainsi, c’est au Syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la victime (tiers ou copropriétaire) pour limiter ou s’exonérer de toute responsabilité.

La faute du constructeur (à supposer que le délai d’épreuve décennal ne soit pas expiré) n’a pas d’effet exonératoire, le Syndicat de copropriétaires ne pouvant qu’envisager une action récursoire ou un appel en garantie.

Il s’agit d’un arrêt de confirmation (en ce sens : C.Cass, Civ. 3ème, 12 septembre 2012, pourvoi n°11-10421).

Lors de la phase d’expertise judiciaire, le Syndicat des copropriétaires devra donc veiller à préserver ses chances de recours et ses intérêts en s’intéressant attentivement :

  • aux vices de construction s’il peut se retourner contre les locateurs d’ouvrage
  • au comportement de la victime.
David Collin

Action en garantie des vices cachés de l’immeuble : négligence fautive de l’acquéreur et caractère apparent du vice (C.Cass., Civ. 3ème, 21 Mars 2019, pourvoi n° 18-12604)

L’action en garantie des vices cachés est définie aux articles 1641 et suivants du Code civil.

L’article 1641 du Code civil énonce :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus »

L’une des conditions d’application de ce régime est le caractère caché du vice, c’est-à-dire celui dont l’acquéreur ne pouvait avoir connaissance.

Il n’en demeure pas moins que l’acquéreur doit faire preuve d’un minimum de vigilance lors de l’achat du bien, ce que l’arrêt de la Cour de cassation du 21 Mars 2019 vient rappeler.

En l’espèce, une SCI vend un lot de 5 appartements à un couple de particuliers, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Après une phase d’expertise judiciaire, alléguant des vices cachés, le couple assigne alors la SCI venderesse en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts.

La Cour d’appel de MONTPELLIER (Arrêt du 21 Décembre 2017) les déboute de leurs demandes, estimant que le vice n’était pas caché lors de la visite effectuée avant la vente.

La Cour de cassation, reprenant les constats opérés par la Cour d’appel, retient :

  • Que les problèmes affectant la toiture étaient visibles à l’œil nu depuis les combles
  • Que les combles étaient accessibles par une porte dont seule la SCI venderesse avait la clé mais qu’il n’était pas établi que celle-ci avait volontairement omis de remettre la clé à l’agence immobilière ni que les acquéreurs aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé.

pour conclure que « l’absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l’état de la toiture et de la charpente d’un immeuble ancien, par définition vétuste » et ainsi approuver l’arrêt de la Cour d’appel qui a pu en déduire que « l’état de la toiture ne constituant pas un vice caché mais un vice apparent dont l’acheteur pouvait se convaincre lui-même« .

L’achat d’un immeuble ancien ne doit pas se faire à la légère et nécessite un minimum de prudence et d’implication de l’acheteur.

La Cour de cassation avait cependant antérieurement précisé :

Une visite sur site n’est donc pas anodine et peut engendrer d’importantes conséquences juridiques par la suite, devant conduire de potentiels acquéreurs à visiter attentivement chaque pièce et demander impérativement l’accès aux pièces fermées.

David Collin

L’agent immobilier doit vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs (C.Cass., Civ.3ème, 21 mars 2019 pourvoi 18-10772).

L’arrêt du 21 Mars 2019 (n° 18-10772) de la Cour de cassation amène à s’intéresser plus particulièrement sur le contenu de la mission de l’agent immobilier concernant la phase de notification de l’avant-contrat précédant l’étape de la signature de l’acte authentique.

Cet arrêt est prononcé sous le visa des articles article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et 1147 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016).

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation énonce notamment :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse »

 

L’avant contrat doit indiquer « de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion » (Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, alinéa 6).

Faute de notification régulière, le délai de rétraction ne commence pas à courir.

En l’espèce, il convient de retenir pour la bonne compréhension de l’arrêt que :

  • Le 22 Décembre 2012, les Epoux B ont consenti aux Epoux D, par l’intermédiaire de l’agence immobilière En Appart’Et, une promesse de vente d’un immeuble
  • Le même jour, l’agence immobilière a notifié aux Epoux D cette promesse de vente, étant précisé ici que l’avis de réception de la lettre de notification adressée à Madame D. le 22 décembre 2012 était revêtu de la signature de M. D., sans précision du nom et prénom du signataire, et que Monsieur D. ci n’avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse
  • Le 31 Juillet 2013, devant le notaire, les Epoux D n’ont pas renouvelé leur consentement mais ont au contraire fait valoir leur droit de rétraction
  • Les Epoux B ont alors assigné les Epoux D ainsi que l’agence immobilière en paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, et en indemnisation de leurs préjudices.

Sur la demande formulée par les Epoux B contre les Epoux D, la Cour de cassation estime que

  • L’avis de réception ne donnait pas de précision concernant le prénom et le nom du signataire, et ne comportait que la signature de Monsieur D.
  • L’Epoux n’avait pas reçu mandat de son épouse
  • Il n’y a pas à envisager l’application de la théorie du mandat apparent
  • la notification faite à Madame D n’était pas régulière, de sorte que le délai de rétraction n’avait pas commencé à courir

L’agent immobilier doit donc faire preuve de vigilance lorsque l’avis de réception lui revient, pour vérifier que chaque partie concernée a bien été touchée par la notification.

C’est précisément l’enseignement du second moyen du pourvoi.

La Cour d’appel avait rejeté les demandes des Epoux B. contre l’agence immobilière, en estimant que « en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception« .

La Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS en indiquant « qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs« .