David Collin

Si elle ne se présume, pas l’assurance pour compte peut être implicite et résulter de la volonté non équivoque des parties : pas de caractérisation en l’absence de connaissance par l’assureur du régime juridique de la propriété du bien (indivise) dès la souscription du contrat ni ultérieurement (C.Cass., Civ. 2ème, 25 juin 2020 n°18-26685 et n°19-10157)

Le contrat d’assurance a ceci de particulier qu’il met en relation un assureur et un souscripteur, celui-ci n’étant pas nécessairement le bénéficiaire de la garantie.

Le Code civil, aux côtés de la promesse de porte-fort, prévoit à son article 1205 que :

« On peut stipuler pour autrui.

L’un des contractants, le stipulant, peut faire promettre à l’autre, le promettant, d’accomplir une prestation au profit d’un tiers, le bénéficiaire. Ce dernier peut être une personne future mais doit être précisément désigné ou pouvoir être déterminé lors de l’exécution de la promesse »

De son côté, l’article L. 112-1 du Code des assurances énonce :

« L’assurance peut être contractée en vertu d’un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d’une personne déterminée. Dans ce dernier cas, l’assurance profite à la personne pour le compte de laquelle elle a été conclue, alors même que la ratification n’aurait lieu qu’après le sinistre.

L’assurance peut aussi être contractée pour le compte de qui il appartiendra. La clause vaut, tant comme assurance au profit du souscripteur du contrat que comme stipulation pour autrui au profit du bénéficiaire connu ou éventuel de ladite clause.

Le souscripteur d’une assurance contractée pour le compte de qui il appartiendra est seul tenu au paiement de la prime envers l’assureur ; les exceptions que l’assureur pourrait lui opposer sont également opposables au bénéficiaire du contrat, quel qu’il soit »

L’assurance dommage ouvrage (le souscripteur n’est pas nécessairement le bénéficiaire s’il a vendu le bien postérieurement) en est une illustration, comme l’assurance automobile (le souscripteur assure le conducteur du véhicule).

L’assurance pour compte peut être expresse mais également, implicite, ce que la Cour de cassation a admis dès 1995, en énonçant que « si elle ne se présume pas, l’assurance pour compte peut être implicite et résulter de la volonté non équivoque des parties » (C.Cass., Civ. 1ère, 10 Juillet 1995, n°92-13534).

Seule compte la volonté non équivoque de l’assureur et du souscripteur. Un accord entre le souscripteur et le bénéficiaire ne peut permettre de déduire une assurance pour compte implicite engageant l’assureur (C.Cass., Civ. 2ème, 24 Octobre 2019, n° 18-21363). C’est donc bien dans le contrat d’assurance qu’il faut rechercher cette volonté non équivoque, par un examen minutieux.

Ainsi, la 2ème Chambre civile de la Cour de cassation a déjà pu indiquer « qu’il ne résulte pas de la seule clause de la police selon laquelle la garantie est due pour les meubles et objets « appartenant à vous-même ou aux personnes vivant habituellement à votre foyer » l’existence d’une assurance pour le compte de » l’ex-épouse du souscripteur (C.Cass., Civ. 2ème, 18 Janvier 2018, n° 16-27250).

Parmi les éléments pertinents pouvant caractériser la volonté non équivoque des parties au contrat d’assurance, les déclarations du souscripteur sont utiles, la Cour de cassation recherchant notamment la connaissance par l’assureur de la qualité du propriétaire du bâtiment (C.Cass., Civ. 2ème, 23 Mars 2017, n° 16-14621 : « Mais attendu qu’après avoir d’abord exactement rappelé qu’il résulte de l’article L. 112-1, alinéa 2, du code des assurances que, si l’assurance pour compte ne se présume pas, elle peut être implicite et résulter de la volonté non équivoque des parties, puis relevé que la société Escort avait intérêt à s’assurer, et que le contrat avait été établi à son nom avec la mention inexacte qu’elle était propriétaire tant des locaux professionnels que du fonds de commerce, enfin estimé que, si l’assureur savait, entre 2004 et 2010, que la SCI Mary était la propriétaire des murs, il n’en résultait pas pour autant qu’il devait en déduire qu’en souscrivant le contrat initial, la société Escort avait la volonté d’assurer également celle-ci en tant que propriétaire, pas plus que l’assureur ne l’aurait accepté, et qu’aucun élément ne permettait de retenir que lors de la souscription du nouveau contrat l’assureur ou son agent avait connaissance que la SCI Mary était toujours propriétaire du bâtiment, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que la preuve n’était rapportée ni que l’objet du contrat excédait la seule garantie de la société Escort, ni qu’avait été convenue une assurance pour le compte de la SCI Mary« ).

C’est encore d’une telle connaissance qu’il est question dans l’arrêt publié de la 2ème Chambre civile (C.Cass., Civ. 2ème, 25 juin 2020 n°18-26685 et n°19-10157).

Sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • .. X… a souscrit auprès de la société FILIA MAIF un contrat d’assurance portant sur une parcelle de terrain constituée d’une ancienne carrière inexploitée.
  • Les 12 janvier 2013 et 14 février 2014, des éboulements successifs se sont produits sur cette parcelle, dont D… X… était copropriétaire indivis avec ses enfants, Mme A… X… et M. B… X…, depuis novembre 2000.
  • et Mme Z…, propriétaires d’une parcelle voisine, située en contrebas, ont obtenu en référé la désignation d’un expert.
  • .. X… étant décédé le 6 février 2015 et ses enfants, M. B… X… et Mme A… X… (les consorts X…) ayant renoncé à sa succession, le directeur régional des finances publiques a été désigné en qualité de curateur à succession vacante.
  • L’expert a déposé son rapport, concluant qu’il se produirait d’autres éboulements venant empiéter sur la propriété de M. et Mme Z… et préconisant d’importants travaux confortatifs.
  • et Mme Z… ont assigné en référé les consorts X… aux fins, notamment, de les voir condamner à exécuter sous astreinte les travaux préconisés par l’expert.
  • Mme A… X… a appelé en garantie l’assureur et attrait dans la cause le directeur régional des finances publiques, ès qualités.

Par un arrêt en date du 18 Septembre 2018, la Cour d’appel de RENNES a

  • Condamné in solidum les consorts X… et le directeur régional des finances publiques, ès qualités, à faire réaliser des travaux de confortation tels que préconisés par l’expert et fixés par lui à la somme de 210 000 euros
  • débouté M. B… X… et Mme A… X… de leurs demandes tendant à être garantis à ce titre par la société FILIA MAIF.

estimant que « le régime juridique de la propriété du bien n’était pas connu de la société FILIA MAIF dès la souscription du contrat ni ultérieurement, de sorte que la volonté des deux parties de souscrire une assurance pour le compte des deux autres propriétaires indivis de l’immeuble ne pouvait être établie« .

Un pourvoi a été formé et les Consorts X ont reproché à la Cour d’appel de RENNES une violation des dispositions de l’article L. 112-1 du Code des assurances, aux motifs que

  • si elle ne se présume pas, l’assurance pour compte peut être implicite et résulter de la volonté non équivoque des parties
  • en l’espèce, la cour d’appel a constaté que D… X… avait fait assurer l’intégralité du terrain litigieux auprès de la société FILIA MAIF indépendamment de sa qualité de propriétaire indivis du terrain avec son épouse E… O…
  • la Cour d’appel n’a pas tiré toutes les conséquences légales de ses constatations.

Le pourvoi est cependant rejeté, la Cour de cassation :

  • rappelant qu’il « résulte de l’article L. 112-1 du code des assurances que, si elle ne se présume, pas l’assurance pour compte peut être implicite et résulter de la volonté non équivoque des parties« 
  • indiquant qu’ayant « relevé que si la volonté du souscripteur pouvait être recherchée dans les liens familiaux avec les autres propriétaires indivis du bien assuré, il apparaissait cependant que le régime juridique de la propriété du bien n’était pas connu de l’assureur dès la souscription du contrat ni ultérieurement, la cour d’appel, tirant les conséquences légales de ses constatations, a pu en déduire que la volonté des deux parties de souscrire une assurance pour le compte des deux autres copropriétaires indivis de l’immeuble n’était pas établie« 

L’assureur était donc fondé à dénier sa garantie.

Enfin, il convient de rappeler que si l’assureur est privé de tout recours contre l’assuré pour compte, il dispose en revanche, en vertu de l’alinéa 3 de l’article L. 112-1 du Code des assurances, de leur opposer toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer au souscripteur (C.Cass., Civ. 2ème, 12 Décembre 2019, n° 18-25410 : « Attendu qu’il résulte de ce texte que les exceptions que l’assureur pourrait opposer au souscripteur d’une assurance pour le compte de qui il appartiendra sont également opposables au bénéficiaire du contrat, quel qu’il soit, peu important qu’il n’en ait pas eu personnellement connaissance« ).

David Collin

Le maître de l’ouvrage, subrogé dans les droits des voisins victimes de troubles anormaux du voisinage, ne peut agir contre ses constructeurs que si les troubles subis sont en relation de cause directe avec la réalisation des missions qui leur ont été confiées (C.Cass., Civ. 3ème, 14 Mai 2020, n° 18-22564)

Pure création prétorienne, le trouble anormal de voisinage est un régime de responsabilité faute aux multiples applications et répercutions.

La Cour de cassation a ainsi établi un régime de responsabilité sans faute, édictant pour principe que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (C.Cass., Civ. 2ème, 19 novembre 1986, n°84-16379).

Nul besoin pour le tiers lésé de rapporter la preuve d’une faute. Il lui suffit de démontrer :

  • Que le trouble subi excède les inconvénients ordinaires engendrés par le voisinage
  • Une imputabilité, étant précisé que ce régime de responsabilité de plein droit s’étend aux constructeurs, ceux-ci étant assimilés à des voisins temporaires (Cass., Civ.3ème, 22 Juin 2005, n°03-20068: « la cour d’appel a retenu à bon droit que le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances, et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés« ).

Il peut décider, selon son choix, d’agir soit contre le maître d’ouvrage, soit contre le(s) constructeur(s), soit les deux afin d’obtenir leur condamnation in solidum.

Il devra agir dans le délai de 5 années à compter de la découverte du trouble : le tiers lésé ne peut se prévaloir de la prescription édictée par l’article 1792-4-3 du Code civil, s’agissant, pour ce qui le concerne, d’une action en responsabilité civile extra-contractuelle (C.Cass., Civ. 3ème, 16 Janvier 2020, n°16-24352).

Point important à souligner, le régime du trouble anormal de voisinage ne peut être invoqué en cas de communication d’incendie (C.Cass., Civ.2ème, 7 février 2019, n°18-10727).

L’arrêt prononcé le 14 Mai 2020 par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation (C.Cass., Civ. 3ème, 14 Mai 2020, n° 18-22564) permet de revenir plus particulièrement sur le recours en garantie du maître d’ouvrage, question importante pour celui-ci puisque rapporter la preuve d’une absence de faute de sa part ne lui permet pas de s’exonérer de sa responsabilité vis-à-vis du tiers lésé.

Deux hypothèses doivent être distinguées :

  • Celle où le maître d’ouvrage est subrogé dans les droits du tiers lésé suite à l’indemnisation de celui-ci : il bénéfice alors du régime de responsabilité sans faute prouvée (Cass., Civ.3ème, 22 Juin 2005, n°03-20068)
  • Celle où le maître d’ouvrage n’est pas subrogé dans les droits du tiers lésé : il doit alors rapporter la preuve d’une faute contractuelle du constructeur (Cass., Civ.3ème, 14 février 2007, n°05-22107 : rejet du recours en garantie contre l’architecte qui avait correctement rempli son devoir de conseil à l’égard du maître d’ouvrage ; C.Cass., Civ. 3ème, 28 novembre 2001, n°00-13970 : « la responsabilité de l’entrepreneur vis-à-vis du maître de l’ouvrage condamné à réparer les dommages causés à un tiers sur le fondement des troubles anormaux du voisinage est de nature contractuelle, et que le maître de l’ouvrage ne peut invoquer une présomption de responsabilité à l’encontre de l’entrepreneur gardien du chantier« ).

Ainsi, le système en place est bien plus favorable au maître d’ouvrage ayant indemnisé le tiers lésé puisqu’il bénéficie d’un régime de responsabilité sans faute prouvée (C.Cass., Civ. 3ème, 24 Septembre 2003, n°02-12873). Le maître d’ouvrage sera bien avisé d’insérer dans le contrat de louage d’ouvrage une clause impliquant une obligation à garantie intégrale du constructeur en cas de recours de tiers voisins (C.Cass., Civ.2ème,  9 février 2012, n°11-11453).

Cependant, même subrogé, le maître d’ouvrage n’est pas totalement assuré d’obtenir son recours en garantie contre le constructeur : il faut encore que les troubles subis par le voisin lésé soient imputables aux travaux du constructeur concerné. La question de l’imputabilité doit donc être débattue avec attention.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • la société H… P… R…, maître de l’ouvrage, ayant souscrit une assurance responsabilité civile auprès de la société Sagena, aux droits de laquelle vient la société SMA, a fait réaliser un groupe d’immeubles à usage d’auditorium, de parkings souterrains et de logements, sous la maîtrise d’oeuvre de la société Atelier aquitain d’architectes associés (la société Atelier 4A).
  • La société Bordeaux démolition services (la société BDS) a été chargée du lot démolition, la société Soletanche Bachy France (la société Solétanche) des fondations spéciales, la société Ceten Apave, devenue la société Apave Sud Europe, du contrôle technique et, en cours de chantier, la société Entreprise F…, aujourd’hui en liquidation judiciaire, est intervenue pour la pose de renforts métalliques dans les fondations.
  • En avril 2008, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] (le syndicat des copropriétaires) et certains copropriétaires, se plaignant de l’apparition de désordres, ont, après expertise, obtenu une indemnisation de la société H… P… R…, qui a assigné en garantie les sociétés SMA, Atelier 4A et BDS.

Par un arrêt en date du 7 Juin 2018, la Cour d’appel de BORDEAUX a déclaré irrecevable la société H… P… R… , en qualité de subrogée dans les droits des copropriétaires et occupants au titre des préjudices immatériels, contre la société Atelier 4A.

La Cour de cassation va rejeter le pourvoi formé :

  • En énonçant que « le maître de l’ouvrage, subrogé dans les droits des voisins victimes de troubles anormaux du voisinage, ne peut agir contre ses constructeurs que si les troubles subis sont en relation de cause directe avec la réalisation des missions qui leur ont été confiées« 
  • En constatant que « la société Atelier 4A n’était pas à l’origine des bruits excessifs ayant causé aux riverains des préjudices de jouissance, financiers et économiques, ce dont il résultait que les dommages ne lui étaient pas imputables« 

Dès lors, si le maître d’ouvrage subrogé est dispensé de rapporter la preuve d’une faute du constructeur, il doit néanmoins veiller à caractériser une imputabilité du trouble de voisinage.

David Collin

Pas d’immixtion fautive pour le maître d’ouvrage qui se borne à demander aux constructeurs de satisfaire certains souhaits pour des raisons pratiques, qu’il leur appartenait le cas échéant de refuser s’ils les estimaient inconcevables techniquement, et faute de preuve d’une compétence notoire en construction (C.Cass., Civ. 3ème, 13 février 2020, n°19-10294

La responsabilité décennale est un régime de responsabilité de plein droit dispensant le maître d’ouvrage de rapporter la preuve d’une faute contre le constructeur d’ouvrage. Le constructeur (au sens de l’article 1792-1 du Code civil) ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en rapportant l’absence de faute.

Pour combattre cette responsabilité, le constructeur devra établir que « les dommages proviennent d’une cause étrangère » conformément à l’alinéa 2 de l’article 1792 du Code civil, ce qui impliquera notamment de démontrer que les désordres ne sont pas imputables à son lot (C.Cass., Civ. 3ème, Chambre civile 3, 13 juin 2019, pourvoi n° 18-16725).

Le constructeur pourra aussi envisager d’invoquer une faute du maître d’ouvrage.

Cependant, cette faute aura très rarement un effet exonératoire total (pour une acceptation des risques et une exonération : C.Cass., Civ. 3ème, 20 mars 2002, n°99-20666). Plus fréquemment, la faute du maître d’ouvrage aura un effet exonératoire partielle. Cette faute se caractérise :

  • Soit par une acceptation délibérée des risques qui suppose de démontrer que le maître d’ouvrage, pleinement informé des risques liés au choix constructif retenu, a malgré tout persisté dans sa décision
  • Soit par une immixtion fautive, ce qui était le cas dans l’arrêt de la Cour de cassation du 19 Septembre 2019 (Cass., Civ. 3ème, 19 septembre 2019, n°18-15710).

L’immixtion fautive du maître d’ouvrage suppose :

La Cour de cassation a encore récemment écarté l’immixtion fautive du maître d’ouvrage faute de preuve d’une connaissance suffisante et d’actes positifs d’immixtion ou de maîtrise d’œuvre (C.Cass., Civ. 3ème, 19 septembre 2019, n°18-15710).

Elle apporte, par son arrêt du 13 Février 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 13 février 2020, n°19-10294), des précisions et un rappel sur cette notion.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • en 2000, M. J… a fait construire un bâtiment à usage de boulangerie, sous la maîtrise d’œuvre de M. W…, architecte assuré auprès de la société Mutuelle des architectes français (la MAF)
  • la société Mazet, assurée auprès de la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP), a réalisé le lot plâtrerie, peintures et carrelages
  • le maître de l’ouvrage, se plaignant de la qualité des travaux, a, après expertise et cession du fonds de commerce à la société Le Fournil montferrandais, assigné en indemnisation l’architecte, l’entreprise et leurs assureurs.

Par un arrêt en date du 8 Octobre 2018, la Cour d’appel de RIOM a notamment laissé à la charge du maître d’ouvrage un tiers du coût des travaux de reprise des désordres affectant les sols et le mur nord de la boulangerie en retenant que

  • J… a exigé de l’architecte et de l’entreprise que la pente du sol vers le siphon fût la plus légère possible
  • il a demandé la pose de plinthes droites pour des raisons de commodité du déplacement du matériel
  • il a compliqué la tâche du maître d’œuvre et de l’entreprise chargée des travaux
  • cela a contribué dans une certaine mesure à la production d’un ouvrage qui ne donne pas satisfaction et n’est pas conforme aux exigences réglementaires
  • ainsi, l’immixtion du maître de l’ouvrage emporte la mise à sa charge d’une partie du dommage résultant de la mauvaise exécution du carrelage de la boulangerie.

Sous le visa de l’article 1792 du Code civil, la Cour de cassation va censurer l’arrêt d’appel, estimant qu’elle avait privé sa décision de base légale :

  • par des motifs impropres à caractériser en quoi M. J… avait excédé son rôle de maître de l’ouvrage en demandant aux constructeurs de satisfaire certains souhaits pour des raisons pratiques
  • qu’il appartenait aux constructeurs le cas échéant de refuser ces souhaits s’ils les estimaient inconcevables techniquement
  • pour ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, s’il était notoirement compétent en matière de construction.

A nouveau, les constructeurs sont placés face à leurs obligations, et en particulier leur devoir de conseil, au sujet duquel ils seront bien avisés de garder une preuve, s’ils entendent invoquer plus tard une immixtion fautive.

David Collin

Liste limitative des sanctions applicables à l’assureur DO en cas de manquement : pas de prise en charge des préjudices immatériels à titre de sanction (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 17 octobre 2019, 18-11103)

Les obligations pesant sur l’assureur dommage-ouvrage sont encadrées de manière stricte, notamment par les dispositions de l’article L. 242-1 du Code des assurances, en termes de délais mais aussi d’offres. L’objectif du législateur est d’inciter une prise en charge rapide des dommages du maître d’ouvrage par l’assureur DO, à charge pour lui, ensuite, en raison du pré-financement, d’effectuer ses recours contre les responsables et leurs assureurs respectifs.

En cas de manquement, l’alinéa 5ème de l’article L. 242-1 du Code des assurances prévoit :

  • La possibilité pour le maître d’ouvrage, après notification à l’assureur DO, d’engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages
  • Une majoration de l’indemnité versée par l’assureur DO par l’application de plein droit d’un intérêt au double taux du taux de l’intérêt légal.

« Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal »

Se plaignant de préjudices liés aux carences de l’assureur DO, certains maîtres d’ouvrage ont envisagé de solliciter en outre

  • la condamnation de l’assureur DO à supporter des dommages et intérêts au titre de préjudices immatériels, constitués par exemple par un préjudice de jouissance, pertes d’exploitation ou encore un préjudice locatif, alors qu’aucune garantie facultative n’avait été souscrite pour de tels préjudices
  • l’impossibilité pour l’assureur DO d’opposer sa franchise et son plafond de garantie lorsqu’une garantie avait été souscrite pour les préjudices immatériels
  • l’application des intérêts au double du taux légal sur les préjudices immatériels lorsqu’une garantie avait été souscrite à ce titre.

De manière constante, la Cour de cassation rejette ces demandes :

Il ressort de ces décisions que ne s’appliquent qu’en cas de manquement de l’assureur DO à ses obligations, s’appliquent uniquement les sanctions prévues au 5ème alinéa de l’article L. 242-1 du Code des assurances, et uniquement celles-ci.

Par cet arrêt du 17 Octobre 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 17 octobre 2019, 18-11103), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation confirme cette jurisprudence.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • le 21 décembre 2007, M. F… a conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Idéologis, depuis en liquidation judiciaire, assurée en responsabilité civile décennale par la société Sagena, devenue SMA
  • une assurance dommages-ouvrage a également été souscrite auprès de la Société SAGENA devenue SMA SA
  • une garantie de livraison a été souscrite auprès de la CGI BAT
  • la société Idéologis a sous-traité les travaux de gros œuvre à la société CRB, assurée par la société Axa France IARD
  • la réception est intervenue le 13 octobre 2008
  • se plaignant de désordres, M. F… a, après expertise, assigné les sociétés Idéologis, Sagena, CRB et Axa France IARD, ainsi que la CGI BAT, en indemnisation.

Par un arrêt en date du 19 Septembre 2017, la Cour d’appel de DIJON a notamment condamné condamner in solidum la société SMA à payer à M. F… la somme de 78 398,50 euros au titre des préjudices immatériels et à garantir la CGI BAT et la société Axa France IARD à hauteur de cette somme, en retenant que

  • les dommages immatériels peuvent être mis à la charge de l’assureur dommages-ouvrage s’ils découlent d’une faute de celui-ci, notamment à défaut d’offre d’indemnisation de nature à mettre fin aux désordres
  • en l’espèce, la société SMA (ex SAGENA) ne justifie pas avoir proposé une indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages.

La Cour d’appel de DIJON est censurée par la Cour de cassation sous le visa de l’article L. 241-1 du Code des assurances qui rappelle, classiquement, que « l’article L. 242-1 du code des assurances fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur dommages-ouvrage à ses obligations ».

La décision est logique.

Il appartient au maître d’ouvrage qui estime que l’assureur DO a manqué à ses obligations et risque ainsi de lui causer un préjudice, de prendre les choses en main en utilisant la faculté offerte par le 5ème alinéa de l’articler L. 241-1 du Code des assurances, engageant les dépenses nécessaires après notification à l’assureur DO. Celui-ci se trouvera ensuite mis face à ses manquements en étant privé de la possibilité de contester sa garantie, outre la sanction du doublement des intérêts au taux légal. Reste que l’initiative revient désormais au maître d’ouvrage. La balle change de camp.

La situation sera par contre bien différente si la responsabilité de l’assureur DO est recherchée pour avoir pré-financé une solution de reprise inefficace (en ce sens : C.Cass., Civ. 3ème, 24 mai 2006, n°05-11708).

David Collin

La demande d’expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d’annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d’instruction ordonnée n’a pas suspendu la prescription de l’action en annulation du contrat (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 18-19611 et 18-20550)

La Cour de cassation vient de publier un arrêt s’ajoutant à ceux récemment prononcés concernant la prescription, la forclusion, la suspension et l’interruption.

Après avoir rappelé que :

la Cour de cassation souligne la nécessité de faire preuve de rigueur dans le cadre de la demande d’expertise en référé et dans la computation des délais, sous le visa de l’article 2239 du Code civil (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 18-19611 et 18-20550).

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • le 6 décembre 2006, M. X… et la société Le Chêne ont conclu un contrat de construction d’une maison d’habitation
  • en cours de chantier, avant réception, M. X…, ayant constaté de nombreuses malfaçons, a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 24 décembre 2009, a désigné un expert,
  • L’Expert judiciaire a déposé son rapport le 15 décembre 2011
  • par acte du 14 août 2012, M. X… a assigné la société Le Chêne en annulation du contrat, subsidiairement en résolution ou en réparation des désordres.

Si le moyen de la société Le Chêne n’est pas reproduit, il se déduit de l’arrêt que celle-ci a opposé la prescription de la demande en nullité du contrat.

La Cour d’appel de RENNES, par un arrêt en date du 17 Mai 2018, a rejeté ce moyen et a déclaré la demande en annulation recevable en estimant que :

  • qu’il ne saurait être ajouté une condition à la suspension du délai de prescription, prévue par l’article 2239 du code civil
  • que l’expertise sollicitée en référé est utile à l’appréciation de la demande en nullité du contrat, les conséquences de la nullité étant appréciées au regard de la gravité des désordres et non-conformités affectant la construction.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation sous le visa de l’article 2239 du Code civil, étant utilement rappelé que celui-ci énonce que :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »

La Cour de cassation estime en effet que « la demande d’expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d’annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d’instruction ordonnée n’a pas suspendu la prescription de l’action en annulation du contrat« .

La position de la Cour de cassation s’avère rigoureuse.

En outre, il convient de s’interroger sur la pertinence d’une assignation en référé qui aurait pour but la demande d’annulation du contrat de construction. Il serait au contraire bien plus judicieux, et prudent, pour le maître d’ouvrage de surveiller ses délais, quitte à assigner au fond et solliciter un sursis à statuer, s’il entend obtenir l’annulation du contrat de construction.

David Collin

Sous-location irrégulière : le bailleur peut solliciter de son locataire le remboursement des sous-loyers en tant que fruits civils (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Septembre 2019, n°18-20727)

La Cour de cassation a prononcé un arrêt le 12 Septembre 2019 voué à une large publication (FS.P + B + R + I), démontrant que le sujet abordé est d’importance, le symbole « R » signifiant que la décision sera analysée au travers du rapport annuel de la Cour de cassation.

Le sujet est d’actualité : il concerne la sous-location d’un logement, phénomène porté, notamment, par la Société « Air B’nB ».

A titre liminaire, il convient de préciser que l’arrêt ne concerne que la sous-location irrégulière, c’est-à-dire à laquelle le bailleur n’a pas donné son accord, tant sur le principe de la sous-location que le montant du sous-loyer, conformément aux dispositions de l’article 8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location »

Ainsi, il est acquis, sur le principe, que la sous-location non autorisée est irrégulière.

Le locataire s’expose à titre de sanction à la résiliation judiciaire de son bail, avec la démonstration par le bailleur d’une faute.

Surtout, au vu de l’ampleur financière prise par le phénomène de la sous-location, se pose la question du devenir des sous-loyers perçus.

La Cour d’appel de PARIS avait prononcé une décision intéressante en date du 5 Juin 2018 (RG n° n° 16/10684) :

  • En estimant que « les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire« 
  • En condamnant le locataire à reverser au bailleur les fruits de la sous-location

La Cour d’appel de PARIS s’était donc fondée

  • sur l’article 546 du Code civil :

« La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle « droit d’accession »

  • Sur l’article 547 du même Code :

« Les fruits naturels ou industriels de la terre,

Les fruits civils,

Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession »

 

C’est cet arrêt, ayant fait l’objet d’un pourvoi, qui a été soumis à l’examen de la Cour de cassation (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Septembre 2019, n°18-20727)

Pour contester la condamnation à restitution des loyers, les locataires ont soutenu :

  • « que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver, sauf à engager sa responsabilité envers le bailleur en cas de préjudice subi par celui-ci du fait de la méconnaissance d’une interdiction contractuelle de sous-location« , ce qui suppose alors pour le bailleur de rapporter la preuve d’une faute en lien avec un préjudice
  • « qu’une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire ; qu’en conséquence, seul le locataire est créancier des sous-loyers« .

Le pourvoi est cependant rejeté et le raisonnement de la Cour d’appel approuvé.

La Cour de cassation écarte le principe de l’effet relatif des contrats pour se placer sur le terrain des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées »

La sanction est donc redoutable et représente un risque financier non négligeable pour le locataire, qui sera bien avisé de recueillir l’accord de son bailleur afin d’envisager une sous-location. Bien mal acquis (juridiquement) ne profite jamais…

David Collin

Le paiement de la facture d’un locateur d’ouvrage est insuffisant pour caractériser une réception tacite et partielle faute de prise de possession du lot (C.Cass., Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n°18-18325)

La période actuelle est riche de décisions de la Cour de cassation en matière de réception tacite. Il devient bien délicat d’en donner une définition nette et précise.

La Cour de cassation vient de rappeler qu’elle accepte la notion d’une réception tacite et partielle, dans la suite de sa décision du 30 Janvier 2019 (Cass., Civ. 3ème, 30 Janvier 2019, pourvois n° 18-10197 et 18-10699). Elle en refuse cette fois la caractérisation.

Sur le plan factuel, il convient de retenir de l’arrêt et des moyens annexés au pourvoi que :

  • Les Epoux O. ont confié à la Société DEVILLERS, assurée auprès du GAN, la construction d’une maison individuelle
  • Les Epoux O. ont réservé certains lots hors du marché de construction de la maison individuelle
  • La Société DEVILLERS aurait achevé ses travaux en août 2001 et a émis à cette date une dernière facture
  • Les Epoux O. ont réglé cette facture mais n’ont pris possession de l’immeuble qu’en août 2002
  • Le 25 Mai 2012, les Epoux O. ont fait délivrer une assignation en référé expertise.

Au fond, la Société DEVILLERS et le GAN ont soutenu qu’une réception tacite était intervenue en août 2001 de sorte qu’au moment de la délivrance de l’assignation en référé expertise le 25 mai 2012, le délai décennal avait expiré.

La Cour d’appel d’AMIENS, par un arrêt du 3 Avril 2018, a rejeté ce moyen, et condamné in solidum la Société DEVILLERS et le GAN à indemniser les Epoux O.

La Société DEVILLERS et le GAN ont formé un pourvoi, notamment sur la question de la prescription décennale, indiquant qu’en l’espèce, le paiement intégral de la facture de la Société DEVILLERS suffit à caractériser la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de réceptionner l’ouvrage.

Par son arrêt du 11 Juillet 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n°18-18325), la Cour de cassation rejette ce moyen et fixe la date de la réception tacite en août 2012 pour écarter la prescription décennale. La Cour de cassation :

  • Relève que la prise de possession de l’immeuble est intervenue en août 2002
  • Rappelle que le paiement de la facture est insuffisant pour démontrer une volonté non équivoque des maîtres d’ouvrage de réceptionner les ouvrages réalisés par l’entreprise
  • Ne constate pas de prise de possession du lot de l’entreprise concernée.

 

Ainsi, si le paiement du prix apparait être un élément prépondérant dans le cadre de la réception tacite et globale, ce critère passerait au second rang en matière de réception tacite et partielle, la Cour de cassation donnant la priorité à la prise de possession, ce qui appelle une analyse plus poussée des faits.

En l’espèce, l’analyse est d’autant plus délicate que la Société DEVILLERS s’était vue confier un contrat de construction de maison individuelle, pouvant laisser penser que les lots réservés étaient secondaires, et que la maison était en état d’être occupée.

La solution aurait pu être bien différente si les Epoux O. avaient emménagé dans cette maison le temps d’achever les autres lots.

Si cet arrêt ne reprend pas la notion de présomption de réception tacite et partielle, il s’inscrit dans la continuité de l’arrêt prononcé le 30 Janvier 2019 (« le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et sa prise de possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite« ), avec les difficultés liées à la prise de possession d’un seul lot en particulier.

David Collin

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670)

Le Syndicat des copropriétaires représentée la communauté des copropriétaires et dispose à ce titre de la personnalité juridique.

Sa responsabilité est régie notamment par les dispositions de l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce notamment que « il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires« .

En vertu de l’article 42 de cette Loi [dans sa version issu de la Loi du 23 Novembre 2018], qui renvoie à l’article 2224 du Code civil, édicte que le délai de prescription est de 5 ans (« les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer« ). La date de réception de l’immeuble importe donc peu et ne produit pas d’effet extinctif à la différence de la responsabilité des constructeurs.

La Cour de cassation a pu préciser que le Syndicat des copropriétaires est « responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété » (C.Cass, Civ. 3ème, 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-16372).

Le Syndicat des copropriétaires est responsable tant vis à vis des copropriétaires, que des tiers de manière générale.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

La Cour de cassation vient en rappeler les contours par un arrêt du 9 Mai 2019 (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670), en particulier sur la possibilité pour le Syndicat de copropriétaires de s’exonérer de cette responsabilité.

La Cour de cassation rappelle

  • sous le visa de « l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1382, devenu 1240, et 1315, devenu 1353, du code civil »
  • qu’il « résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers« 

pour censurer une Cour d’appel qui avait limité la condamnation du syndicat des copropriétaires au motif que le copropriétaire bailleur a fait procéder à des travaux pour intégrer le balcon à la surface habitable, sans autorisation, et que ce dernier ne démontre pas que ces travaux avaient été exécutés en conformité au règlement de copropriété.

La Cour de cassation reproche à la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE d’avoir inversé la charge de la preuve.

Ainsi, c’est au Syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la victime (tiers ou copropriétaire) pour limiter ou s’exonérer de toute responsabilité.

La faute du constructeur (à supposer que le délai d’épreuve décennal ne soit pas expiré) n’a pas d’effet exonératoire, le Syndicat de copropriétaires ne pouvant qu’envisager une action récursoire ou un appel en garantie.

Il s’agit d’un arrêt de confirmation (en ce sens : C.Cass, Civ. 3ème, 12 septembre 2012, pourvoi n°11-10421).

Lors de la phase d’expertise judiciaire, le Syndicat des copropriétaires devra donc veiller à préserver ses chances de recours et ses intérêts en s’intéressant attentivement :

  • aux vices de construction s’il peut se retourner contre les locateurs d’ouvrage
  • au comportement de la victime.
David Collin

Action en garantie des vices cachés de l’immeuble : négligence fautive de l’acquéreur et caractère apparent du vice (C.Cass., Civ. 3ème, 21 Mars 2019, pourvoi n° 18-12604)

L’action en garantie des vices cachés est définie aux articles 1641 et suivants du Code civil.

L’article 1641 du Code civil énonce :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus »

L’une des conditions d’application de ce régime est le caractère caché du vice, c’est-à-dire celui dont l’acquéreur ne pouvait avoir connaissance.

Il n’en demeure pas moins que l’acquéreur doit faire preuve d’un minimum de vigilance lors de l’achat du bien, ce que l’arrêt de la Cour de cassation du 21 Mars 2019 vient rappeler.

En l’espèce, une SCI vend un lot de 5 appartements à un couple de particuliers, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Après une phase d’expertise judiciaire, alléguant des vices cachés, le couple assigne alors la SCI venderesse en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts.

La Cour d’appel de MONTPELLIER (Arrêt du 21 Décembre 2017) les déboute de leurs demandes, estimant que le vice n’était pas caché lors de la visite effectuée avant la vente.

La Cour de cassation, reprenant les constats opérés par la Cour d’appel, retient :

  • Que les problèmes affectant la toiture étaient visibles à l’œil nu depuis les combles
  • Que les combles étaient accessibles par une porte dont seule la SCI venderesse avait la clé mais qu’il n’était pas établi que celle-ci avait volontairement omis de remettre la clé à l’agence immobilière ni que les acquéreurs aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé.

pour conclure que « l’absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l’état de la toiture et de la charpente d’un immeuble ancien, par définition vétuste » et ainsi approuver l’arrêt de la Cour d’appel qui a pu en déduire que « l’état de la toiture ne constituant pas un vice caché mais un vice apparent dont l’acheteur pouvait se convaincre lui-même« .

L’achat d’un immeuble ancien ne doit pas se faire à la légère et nécessite un minimum de prudence et d’implication de l’acheteur.

La Cour de cassation avait cependant antérieurement précisé :

Une visite sur site n’est donc pas anodine et peut engendrer d’importantes conséquences juridiques par la suite, devant conduire de potentiels acquéreurs à visiter attentivement chaque pièce et demander impérativement l’accès aux pièces fermées.

David Collin

L’agent immobilier doit vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs (C.Cass., Civ.3ème, 21 mars 2019 pourvoi 18-10772).

L’arrêt du 21 Mars 2019 (n° 18-10772) de la Cour de cassation amène à s’intéresser plus particulièrement sur le contenu de la mission de l’agent immobilier concernant la phase de notification de l’avant-contrat précédant l’étape de la signature de l’acte authentique.

Cet arrêt est prononcé sous le visa des articles article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et 1147 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016).

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation énonce notamment :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse »

 

L’avant contrat doit indiquer « de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion » (Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, alinéa 6).

Faute de notification régulière, le délai de rétraction ne commence pas à courir.

En l’espèce, il convient de retenir pour la bonne compréhension de l’arrêt que :

  • Le 22 Décembre 2012, les Epoux B ont consenti aux Epoux D, par l’intermédiaire de l’agence immobilière En Appart’Et, une promesse de vente d’un immeuble
  • Le même jour, l’agence immobilière a notifié aux Epoux D cette promesse de vente, étant précisé ici que l’avis de réception de la lettre de notification adressée à Madame D. le 22 décembre 2012 était revêtu de la signature de M. D., sans précision du nom et prénom du signataire, et que Monsieur D. ci n’avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse
  • Le 31 Juillet 2013, devant le notaire, les Epoux D n’ont pas renouvelé leur consentement mais ont au contraire fait valoir leur droit de rétraction
  • Les Epoux B ont alors assigné les Epoux D ainsi que l’agence immobilière en paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, et en indemnisation de leurs préjudices.

Sur la demande formulée par les Epoux B contre les Epoux D, la Cour de cassation estime que

  • L’avis de réception ne donnait pas de précision concernant le prénom et le nom du signataire, et ne comportait que la signature de Monsieur D.
  • L’Epoux n’avait pas reçu mandat de son épouse
  • Il n’y a pas à envisager l’application de la théorie du mandat apparent
  • la notification faite à Madame D n’était pas régulière, de sorte que le délai de rétraction n’avait pas commencé à courir

L’agent immobilier doit donc faire preuve de vigilance lorsque l’avis de réception lui revient, pour vérifier que chaque partie concernée a bien été touchée par la notification.

C’est précisément l’enseignement du second moyen du pourvoi.

La Cour d’appel avait rejeté les demandes des Epoux B. contre l’agence immobilière, en estimant que « en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception« .

La Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS en indiquant « qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs« .