Il incombe au maître d’œuvre, débiteur de l’obligation de conseil, de rapporter la preuve qu’il a satisfait à cette obligation : C.Cass., Civ. 3ème, 21 Janvier 2021, n° 19-16434)

Corrélaire permanent de ses missions, l’obligation de conseil pèse sur le maître d’œuvre dès le début de son intervention.

Cette obligation doit conduire le maître d’œuvre à :

A défaut, et en cas de désordres imputables, ce manquement risque de lui être reproché.

Il est important aussi, tout au long de sa mission, qu’il se ménage la preuve du bon respect de cette obligation.

La 3ème Chambre civile vient de rappeler que la charge de la preuve du bon respect de cette obligation pèse sur le maître d’œuvre, confirmant ainsi sa jurisprudence (C.Cass., Civ. 3ème, 14 décembre 2004, n°03-15948), et qu’il importe peu qu’aucun écrit n’aborde ces questions.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • en 1998, Mme G…, architecte, a confié à M. U…, également architecte et alors son époux, la maîtrise d’œuvre d’un projet de rénovation et d’extension d’une maison d’habitation.
  • U… a réparti les lots entre différentes entreprises
  • Mme G… et M. U… ont divorcé.
  • Se plaignant de différents désordres, retards et problèmes de paiement, Mme G… a assigné, après expertise, M. U…, et les constructeurs en responsabilité et réparation de ses préjudices.
  • Par jugement du 11 octobre 2016, Mme G… a été placée en liquidation judiciaire. La société BTSG a été nommée en qualité de liquidateur.

Par un arrêt en date du 14 Mars 2019, la Cour d’appel de LIMOGES a notamment rejeté la demande de Mme G… et son liquidateur tendant à voir condamner, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, M. U… à lui verser la somme de 3 273 829 euros, au motif qu’aucun manquement ne peut être retenu contre l’Architecte au titre de son devoir de conseil, faute de documents écrits, et qu’il est ainsi difficile d’établir que celui-ci aurait manqué à son obligation de conseil envers Mme G….

Sous le visa de l’article 1315 du Code civil, devenu 1353, l’arrêt d’appel est censuré par la 3ème Chambre civile qui :

  • rappelle qu’il résulte de ce texte qu’il incombe au débiteur de l’obligation de conseil de prouver qu’il a respecté cette obligation.
  • qui reproche à la Cour d’appel d’avoir inversé la charge de la preuve.

Il reviendra donc à l’Architecte, devant la Cour d’appel de renvoi, de rapporter la preuve qu’il a correctement rempli son devoir de conseil, malgré les difficultés probatoires.

L’intermédiaire commercial, lors de la signature d’un contrat de VEFA, est tenu d’une obligation de conseil dont il supporte la charge de la preuve (C. Cass., Civ. 1ère, 09/09/2020, n° 18-25015)

La 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur l’obligation de conseil qui pèse sur les acteurs d’une opération immobilière et sur la charge de la preuve.

Cette obligation de conseil peut revêtir de multiples aspects et intervient tout au long de l’exécution du contrat, et même avant :

L’obligation de conseil peut trouver à s’appliquer alors même que les ouvrages réalisés sont conformes aux documents contractuels et à la réglementation (C.Cass., Civ. 3ème, 16 juin 2009, n°08-15438 : « Attendu qu’ayant retenu que si l’accès aux terrasses était exclu du champ d’application des règlements mais faisait l’objet de recommandations s’imposant seulement à titre contractuel et que si le niveau de la porte fenêtre d’accès aux terrasses nord et sud ne constituait pas une non-conformité par rapport aux documents contractuels ainsi qu’aux normes et règlements en vigueur, la responsabilité de Mme X… Giorgio était néanmoins engagée envers Mme Z…, personne souffrant d’un handicap moteur, au titre de l’obligation de conseil qui pesait sur elle en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la cour d’appel a pu en déduire que Mme X… Giorgio devait réparer le préjudice subi« ).

Classiquement, la charge de la preuve du respect de cette obligation de conseil pèse sur le constructeur (charge de la preuve sur l’architecte : C.Cass., Civ. 3ème, 14 décembre 2004, n°03-15948).

Pareille charge de la preuve pèse sur l’intermédiaire commercial d’un Promoteur, comme l’indique la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation (C. Cass., Civ. 1ère, 09/09/2020, n° 18-25015).

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • après avoir conclu, le 20 juin 2004, par l’intermédiaire de M. S…, un contrat de réservation portant sur un lot de copropriété en l’état futur d’achèvement, destiné à la location et permettant de réaliser une opération de défiscalisation, Mme A… (l’acquéreur) a, suivant acte authentique dressé le 26 novembre suivant par la SCP H… E… et N… E… (le notaire), acquis ce lot de la SCI Résidence Le Cordat (le vendeur)
  • Cette acquisition a été financée au moyen d’un prêt immobilier souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Gard, devenue la caisse régionale de Crédit agricole du Languedoc (la banque).
  • Les travaux n’ont jamais été achevés et, par jugement du 14 février 2011, le vendeur a été placé en liquidation judiciaire.
  • L’acquéreur a assigné M. L…, en sa qualité de mandataire liquidateur du vendeur, en annulation de la vente, ainsi que le notaire, la banque et M. S…, en responsabilité et indemnisation.

Par un arrêt en date du 30 Janvier 2017, la Cour d’appel de RIOM a débouté Mme A… de sa demande contre M. S… (commercial), aux motifs qu’elle « ne démontre nullement en quoi M. G… S… aurait lui-même, dans son unique rôle d’intermédiaire commercial, fait montre à son égard d’une attitude déloyale, abusive ou excédant les limites de son devoir de conseil« .

Sous le visa de l’article 1315, devenu 1353 du code civil, la Cour de cassation rappelle que « celui qui est tenu d’une obligation d’information et de conseil doit rapporter la preuve de son exécution« , avant de censurer la Cour d’appel pour avoir renversé la charge de la preuve.

Il reviendra donc à l’intermédiaire commercial de justifier devant la Cour de renvoi, du bon accomplissement de son devoir de conseil.

Il incombe au créancier, qui recherche la responsabilité contractuelle d’un constructeur, d’établir l’existence de l’obligation et son inexécution / il incombe au constructeur qui entend s’exonérer de la garantie décennale dont il est débiteur d’établir l’absence de lien entre le désordre constaté et son intervention (C.Cass., Civ. 3ème, 14 mai 2020, 19-12988)

Garantie des vices intermédiaires et responsabilité décennale obéissent à des régimes bien distincts et la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation vient de prononcer un arrêt illustrant cette opposition.

Aux côtés des hypothèses de responsabilité contenues dans le Code civil, les constructeurs sont également débiteurs d’un régime de responsabilité d’origine jurisprudentielle : la garantie des vices intermédiaires.

La Cour de cassation a ainsi estimé, par un arrêt de sa 3ème Chambre civile du 10 Juillet 1978, que « la Cour d’appel, qui a relevé que les malfaçons litigieuses, relatives aux gros ouvrages, n’affectaient pas la solidité de la maison et ne la rendaient pas impropre à sa destination, a exactement énoncé que DELCOURT ne pouvait donc être présumé responsable sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil, et que les Epoux X… disposaient dès lors d’une action en responsabilité contractuelle contre cet architecte à condition de démontrer sa faute » (C.Cass., Civ. 3ème, 10 Juillet 1978, n° 77-12595).

Cette solution, novatrice et favorable au maître d’ouvrage, fut confirmée postérieurement à l’adoption de la Loi du 10 Janvier 1978 (C.Cass., Civ.3ème, 22 mars 1995, n°93-15233 ;

La garantie des vices intermédiaires a vocation à s’appliquer lorsque la responsabilité d’un constructeur ne peut être recherchée sur le fondement de la garantie de bon fonctionnement ou de la garantie décennale, à condition :

Le Maître d’ouvrage doit donc rapporter la preuve d’une faute imputable au constructeur.

Au contraire, en cours de chantier, c’est une obligation de résultat qui pèse sur le constructeur (C.Cass., Civ. 3ème,  6 décembre 2005, n°04-18749).

Récemment, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a nettement rappelé que le constructeur est tenu à l’égard du maître de l’ouvrage d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires, exclusive d’une obligation de résultat (Cass., Civ. 3ème, 16 janvier 2020, n°18-22748).

Cette même Chambre a l’occasion, par un arrêt du 14 Mai 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 14 mai 2020, 19-12988), de confirmer sa jurisprudence sur ce point.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • la société Nadine, depuis placée en liquidation judiciaire, assurée auprès de la société Mutuelle des architectes français (la MAF), a fait construire un groupe de deux immeubles partagés en lots vendus en l’état futur d’achèvement

 

  • I… a été chargé d’une mission de maîtrise d’oeuvre, à laquelle il a mis fin prématurément, et plusieurs entreprises, assurées auprès de différentes sociétés d’assurance, sont intervenues dans les opérations de construction.

 

  • Après livraison des appartements, le syndicat des copropriétaires a, après expertise, assigné le mandataire liquidateur de la société Nadine, les associés de celle-ci, le notaire ayant établi les actes de vente et le règlement de copropriété, les assureurs et trois entreprises en indemnisation des préjudices liés à l’existence de désordres.

Par un arrêt en date du 15 Novembre 2018, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a notamment débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation dirigée contre le maître d’œuvre et son assureur, la MAF, estimant qu’il ne démontrait pas quels travaux avaient été réalisés durant la mission de M. I…, architecte, ni la nature des désordres reprochés

Le Syndicat des copropriétaires a alors formé un pourvoi, reprochant aux Juges d’appel d’avoir renversé la charge de la preuve, et ainsi violé l’article 1147 du code civil, ensemble l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant tout d’abord qu’il « incombe au créancier, qui recherche la responsabilité contractuelle d’un constructeur, d’établir l’existence de l’obligation et son inexécution« .

Puis elle relève que

  • le contrat de maîtrise d’œuvre liant M. I… à la société Nadine avait été résilié au 1er septembre 2008,
  • selon l’expert, aucun document n’établissait l’état d’avancement des travaux lorsque l’architecte avait mis un terme à sa mission
  • le syndicat des copropriétaires n’apportait aucune précision sur les travaux réalisés durant celle-ci et sur la nature des désordres dénoncés

avant d’approuver la cour d’appel d’avoir pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que la responsabilité contractuelle de M. I… ne pouvait pas être recherchée.

L’arrêt mérite d’autant plus d’être souligné que le SDC voit le 3ème moyen de son pourvoi rejeté, la Cour de cassation

  • approuvant la Cour d’appel d’avoir estimé qu’elle ne disposait pas d’éléments probants permettant d’identifier avec certitude les entreprises intervenues dans les opérations de construction.
  • Relevant que le syndicat des copropriétaires ne précisait pas les fautes reprochées à M. et Mme H…, associés de la société Nadine.

Le maître d’ouvrage supporte donc la charge de la preuve et doit veiller à étayer son argumentation, dès le stade de l’expertise, pour éviter le rejet de ses prétentions indemnitaires.

Il pourra donc avoir bien plus intérêt à placer sa demande, autant que faire se peut, sur le terrain de la garantie décennale. Celle-ci est édictée par les articles 1792 et suivants du Code civil. C’est un régime juridique favorable au maître d’ouvrage en ce sens qu’il dispense celui-ci de rapporter la preuve d’une faute d’un constructeur.

Ce régime ne dispense pas pour autant le demandeur à l’instance de rapporter la preuve de l’imputabilité. Celle-ci peut se définir comme le lien entre l’action (ou inaction) d’un constructeur et le désordre affectant l’ouvrage.

Sans preuve d’imputabilité, point de responsabilité décennale. La Cour de cassation a pu le rappeler par un arrêt du 13 Juin 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, Chambre civile 3, 13 juin 2019, pourvoi n° 18-16725).

Par son arrêt du 21 Novembre 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 21 Novembre 2019, n° 16-23509), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a retenu la responsabilité décennale de l’Architecte chargé uniquement d’une mission PC pour un désordre de soulèvement du sol et des fissures sur le dallage, car devant proposer un projet réalisable, tenant compte des contraintes du sol.

Pour le constructeur, la preuve de l’absence de faute est insuffisante pour s’exonérer de sa responsabilité : il ne peut échapper à sa responsabilité qu’en rapportant la preuve

  • Soit d’un évènement relevant les caractéristiques de la force majeure
  • Soit d’une absence d’imputabilité des désordres, exigence sur laquelle la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation revient par son arrêt du 14 Mai 2020.

Cette fois, pour débouter le SDC de sa demande indemnitaire contre le maître d’œuvre, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a estimé que

  • selon l’expert, l’ensemble des malfaçons constatées est la conséquence d’une mauvaise exécution incombant à l’entreprise titulaire du lot correspondant
  • certains des désordres sont imputables à un défaut de surveillance des travaux mais qu’aucun document n’établit l’état d’avancement de ceux-ci lorsque M. I… a mis un terme à sa mission,
  • en l’état de ces éléments, le syndicat des copropriétaires n’apportant aucune précision sur les travaux réalisés durant la mission du maître d’œuvre et sur la nature des désordres reprochés, la garantie décennale de M. I… ne peut être retenue.

Sous le visa des articles 1315, devenu 1353, et 1792 du code civil, la Cour de cassation rappelle que

  • Selon le premier de ces textes, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit le prouver.
  • Selon le second, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination
  • il incombe au constructeur qui entend s’exonérer de la garantie décennale dont il est débiteur d’établir l’absence de lien entre le désordre constaté et son intervention

avant de censurer l’arrêt d’appel.

Deux régimes juridiques distincts, deux systèmes probatoires différents, qui mettent en exergue l’avantage procuré par le régime de la responsabilité décennale.