Les désordres affectant les éléments essentiels des salles de bain et les WC d’un hôtel de standing étaient de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Mai 2021 – n° 19-24786)

La mise en jeu de la responsabilité décennale suppose, parmi d’autres conditions, la caractérisation d’un désordre d’une certaine gravité : soit une impropriété à destination, soit une atteinte à la solidité. Le désordre qui ne dépasse pas ce seuil de gravité peut relever de la garantie des vices intermédiaires (hors assurance obligatoire), mais à la condition de rapporter la preuve d’une faute (C.Cass., Civ. 3ème, 16 janvier 2020, n°18-22748 : le constructeur n’est pas tenu d’une obligation de résultat ; C.Cass., Civ. 3ème, 14 mai 2020, 19-12988).

Récemment, la 3ème Chambre civile a rappelé que les dysfonctionnements affectant le système de chauffage et de climatisation étaient à l’origine d’un inconfort qui n’entraînait pas une impossibilité de travailler dans l’immeuble de sorte que les désordres n’étaient pas de nature décennale (C.Cass., Civ. 3ème, 5 Mars 2020, n° 19-11879)

La charge de la preuve de cette impropriété à destination repose sur le maître d’ouvrage, invoquant le fondement décennal (C. Cass., Civ. 3ème, 21 Octobre 2009, pourvoi n°  08-15136).

Plusieurs paramètres peuvent être pris en compte pour la caractérisation d’une impropriété à destination, y compris le standing de l’immeuble, qui a déjà été pris en compte dans la jurisprudence :

  • Pour des fissurations sur une villa de grand standing (Cass., Civ. 3ème, 11 mars 2008, 07-10651)
  • « les désordres esthétiques sont constitutifs d’une impropriété à destination lorsqu’ils affectent un immeuble de grand standing » (qualification décennale non retenue pour des coulures sur les façades d’un ensemble d’immeubles de la copropriété dont il n’était pas rapporté la preuve du grand standing : Cass., Civ. 3ème, 14 janvier 2014, n°11-25074)
  • « les désordres esthétiques généralisés des façades, qui affectaient sensiblement son aspect extérieur, devaient être appréciés par rapport à la situation particulière de l’immeuble qui constituait l’un des éléments du patrimoine architectural de la commune de Biarritz et souverainement retenu que ces désordres portaient une grave atteinte à la destination de l’ouvrage » (Cass., Civ. 3ème, 4 avril 2013, 11-25198)
  • Pour des fissures affectant les cloisons d’un immeuble de standing (Cass., Civ. 3ème, 10 octobre 2012, 10-28309)

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir :

  • la société Insead a confié à la société L., assurée auprès de la MAF, la maîtrise d’œuvre de la construction d’une résidence hôtelière.
  • L’exécution des travaux a été confiée à la société Sacieg, assurée auprès de la SMABTP.

 

  • La société Sacieg a sous-traité, notamment, le lot carrelages à la société P. Rodrigues fils, assurée auprès de la société MAAF assurances, puis de la société Axa France IARD, et le lot plâtrerie à la société C3D, assurée auprès de la société Le Continent, aux droits de laquelle vient la société Generali IARD.
  • Le maître d’ouvrage a souscrit un contrat multirisques de chantier, comprenant notamment une assurance dommages-ouvrage, auprès de la société Les Mutuelles du Mans assurance, aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles (les sociétés MMA).
  • Se plaignant de désordres, la société Insead a obtenu la désignation d’un expert en référé, puis a assigné les constructeurs et assureurs aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par un arrêt en date du 3 Juillet 2019, la Cour d’appel de PARIS a condamné les constructeurs et leurs assureurs, sur le fondement décennal. Ceux-ci ont formé un pourvoi, qui va être rejeté par la Cour de cassation approuvant la Cour d’appel d’avoir retenu que

  • les fêlures ou casses des carreaux sur les murs des salles de bains, le décollement en cueillies de plafonds et la fissuration verticale au droit des plaques murales compromettaient l’esthétique et l’habitabilité de l’immeuble,
  • ils le rendaient impropre à sa destination dès lors qu’ils affectaient des éléments essentiels des salles de bains et des WC, à savoir les carrelages, ainsi que les murs porteurs, rendant inhabitables des chambres d’une résidence hôtelière de haut standing,
  • ils étaient donc de nature décennale au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil.

Pour l’appréciation de l’impropriété à destination de l’ouvrage :

  • c’est l’ouvrage dans son ensemble qui doit être appréhendée (Les dysfonctionnements affectant le système de chauffage et de climatisation étaient à l’origine d’un inconfort qui n’entraînait pas une impossibilité de travailler dans l’immeuble de sorte que les désordres n’étaient pas de nature décennale : Cass., Civ. 3ème, 5 Mars 2020, n° 19-11879; Absence de responsabilité décennale en l’absence d’impropriété à destination pour des défauts de pose de l’isolant sous toiture engendrant seulement des traces d’humidité au niveau de la souche de cheminée et faute de preuve d’une surconsommation d’énergie (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Septembre 2020, n° 19-16329)
  • celle-ci s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties (Cass., Civ. 3ème, 5 décembre 2019, n°18-23379)

L’un des intérêts de débattre de l’impropriété à destination est de pouvoir occulter toute discussion sur le caractère dissociable ou non de l’élément d’équipement dès lors qu’il est susceptible d’entraîner une impropriété à destination de l’ouvrage (C.Cass., Civ. 3ème, 7 novembre 2019, n°18-18318).

Il faut rappeler que cette impropriété à destination doit se manifester avant l’expiration du délai d’épreuve décennale (C.Cass., Civ. 3ème, 25 Juin 2020, n° 19-15610 ; C.Cass., Civ. 3ème, 4 mars 2021, 19-20280).

Dommages de travaux publics causés aux tiers après réception de l’ouvrage : conditions de l’appel en garantie intégrale du constructeur contre le maître d’ouvrage, sans qu’y fasse obstacle la circonstance qu’aucune réserve de sa part, même non chiffrée, concernant ce litige ne figure au décompte général du marché devenu définitif, (CE, 27 Avril 2021, n° 436820)

En cas de dommages imputables à un ouvrage public, les tiers (par rapport à celui-ci) bénéficient d’un régime de responsabilité sans faute prouvée, tant contre le maître d’ouvrage que contre les constructeurs (CE, 26 Février 2001, n°196759).

Vis-à-vis des tiers, la réception est sans effet sur les droits des tiers pour poursuivre le constructeur. En retour, dans les relations entre le maître d’ouvrage et le constructeur, elle marque la fin de leurs relations contractuelles (CE, Sect, 4 juillet 1980, n°03433).

S’ajoute à la réception la question de l’intervention du décompte général définitif (DGD), marquant la fin des relations financières. Le DGD vient en effet faire la balance entre les sommes dues au locateur d’ouvrage et les sommes dont celui-ci serait éventuellement redevable à l’égard du maître d’ouvrage personne publique, en raison de l’application de pénalités de retards ou de malfaçons.

Le Conseil d’Etat a déjà eu l’occasion d’indiquer que

  • « la réception demeure, par elle-même, sans effet sur les droits et obligations financiers nés de l’exécution du marché, à raison notamment de retards ou de travaux supplémentaires, dont la détermination intervient définitivement lors de l’établissement du solde du décompte définitif ; que seule l’intervention du décompte général et définitif du marché a pour conséquence d’interdire au maître de l’ouvrage toute réclamation à cet égard » (CE, Sect., 6 Avril 2007, n° 264490)
  • le maître d’ouvrage doit veiller à poser des réserves lors de la notification du décompte général, même si elles ne peuvent être chiffrées, ou à surseoir à l’établissement du décompte jusqu’à ce que sa créance puisse y être intégrée. A défaut, il ne pourra plus rechercher la responsabilité contractuelle de l’entreprise mise en cause (CE, 19 Novembre 2018, n° 408203).

Faute de réserve émise lors de l’établissement du DGD, alors qu’il connaissait un manquement, le maître d’ouvrage peut se voir priver de tout appel en garantie contre un locateur d’ouvrage (CE, 6 Mai 2019, n° 420765).

Sur le fondement des dommages de travaux publics, les tiers peuvent décider d’agir soit contre le maître d’ouvrage, soit contre le constructeur, soit contre les deux. Se pose alors la question des recours en garantie entre ceux-ci, et les effets du DGD. L’absence de réserve lors de la signature du DGD peut-elle faire obstacle au recours de l’un contre l’autre ?

Avant la réception, le maître d’ouvrage devra rapporter la preuve d’une faute imputable au constructeur puisque le Conseil d’Etat considère qu’il n’est pas subrogé dans les droits du tiers (CE, 26 Février 2001, n°196759) et ne bénéficie donc pas du régime de responsabilité sans faute.

Après réception, les possibilités de recours du maître d’ouvrage contre le constructeur sont limitées, aux termes d’une jurisprudence bien établie.

Ainsi, dans un arrêt de Section du 15 Juillet (CE, Sect., 15 juillet 2004, n°235053), le Conseil d’Etat a énoncé que :

« la fin des rapports contractuels entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, consécutive à la réception sans réserve d’un marché de travaux publics, fait obstacle à ce que, sauf clause contractuelle contraire, l’entrepreneur soit ultérieurement appelé en garantie par le maître d’ouvrage pour des dommages dont un tiers demande réparation à ce dernier, alors même que ces dommages n’étaient ni apparents ni connus à la date de la réception ; qu’il n’en irait autrement – réserve étant faite par ailleurs de l’hypothèse où le dommage subi par le tiers trouverait directement son origine dans des désordres affectant l’ouvrage objet du marché et qui seraient de nature à entraîner la mise en jeu de la responsabilité des constructeurs envers le maître d’ouvrage sur le fondement des principes dont s’inspirent les articles 1792 et 2270 du code civil – que dans le cas où la réception n’aurait été acquise à l’entrepreneur qu’à la suite de manœuvres frauduleuses ou dolosives de sa part »

Dès lors, lorsque le maître d’ouvrage est recherché par un tiers sur le fondement des dommages de travaux publics, il ne peut recherchée la garantie du constructeur lorsque le marché de celui-ci a fait l’objet d’une réception sans réserves, sauf :

  • clause contractuelle contraire
  • si le dommage subi par le tiers est la conséquence des désordre susceptibles de relever de la garantie décennale (par exemple, pour des nuisances sonores : CE, 9 Mai 2012, n°346757)
  • en cas de manœuvres frauduleuses ou dolosives du constructeur pour obtenir une réception sans réserves.

En sens inverse, lorsque le constructeur est recherchée par le tiers, si ne sont pas caractérisées les 3 exceptions exposées supra, alors il est fondé à solliciter la garantie intégrale du maître d’ouvrage, sans qu’il n’ait à démontrer une faute de celui-ci (CE, 6 Février 2019, n° 414064).

Si lors de l’intervention du DGD, la réclamation du tiers est connue du maître d’ouvrage mais que celui-ci ne porte pas en réserve cette demande, alors le maître d’ouvrage risque d’être privé de tout recours contre le constructeur (CE, 6 Mai 2019, n° 420765).

En retour, l’absence de réserve pour le constructeur peut-elle faire échec à son recours en garantie contre le maître d’ouvrage ?

Par son arrêt en date du 27 Avril 2021, le Conseil d’Etat vient apporter une réponse négative, favorable aux constructeurs.

Sur les plans factuel et procédural, il convient de retenir que :

  • dans le cadre de l’extension du réseau de chauffage urbain, l’Eurométropole de Strasbourg a attribué les travaux relatifs au réseau de chaleur à un groupement d’entreprises solidaires constitué de la société SADE et de la société Nord Est TP Canalisations, dont la société SADE était le mandataire commun, par un acte d’engagement du 6 janvier 2016.
  • La maîtrise d’œuvre de ce marché a été attribuée à un groupement conjoint constitué du cabinet Lollier Ingénierie, mandataire solidaire, et de la société Energival, aux droits de laquelle vient la société Réseaux de Chaleur Urbains d’Alsace.
  • Compte tenu de la hauteur exceptionnelle des eaux de la nappe phréatique, des pompes ont été installées et surveillées durant toute la durée des travaux par la société Delta Service Location.
  • Le 8 août 2016, lors des opérations d’évacuation d’une importante quantité d’eau constatée en fond de fouille d’une tranchée réalisée dans le cadre des travaux, une artère bétonnée enterrée en sous-sol, abritant une liaison haute tension exploitée par la société Electricité de Strasbourg, s’est effondrée.
  • La société Strasbourg Electricité Réseaux, venant aux droits de la société Electricité de Strasbourg, a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Strasbourg, sur le fondement de l’article R. 541-1 du code de justice administrative, d’une demande tendant à la condamnation solidaire de la société SADE et de l’Eurométropole de Strasbourg à lui verser la somme de 498 527,13 euros à titre de provision à raison du dommage subi.

Par une ordonnance du 7 août 2018, le juge des référés du tribunal administratif de Strasbourg a condamné

  • condamné la société SADE à verser à la société Strasbourg Electricité Réseaux une provision de 430 547,66 euros
  • condamné l’Eurométropole de Strasbourg à garantir intégralement la société SADE des provisions mises à sa charge
  • rejeté les appels en garantie formés par l’Eurométropole de Strasbourg contre la société SADE, la société Delta Service Location et les membres du groupement de maîtrise d’œuvre.

Par un arrêt en date du 3 décembre 2019, la Cour administrative d’appel de NANCY a

  • porté le montant de la provision à la somme totale de 497 801,82 euros hors taxes
  • condamné l’Eurométropole de Strasbourg à garantir intégralement la société SADE à hauteur de cette somme.

L’Eurométropole de Strasbourg et son assureur, la société SMACL Assurances ont formé un pourvoi.

Dans un 1er temps, le Conseil d’Etat va rappeler dans quelles conditions un tiers peut obtenir une provision sur le fondement de l’article R. 541-1 du Code de justice administrative, en cas de dommages de travaux publics :

  • le maître de l’ouvrage ainsi que, le cas échéant, l’architecte et l’entrepreneur chargé des travaux sont responsables vis-à-vis des tiers des dommages causés à ceux-ci par l’exécution d’un travail public, à moins que ces dommages ne soient imputables à un cas de force majeure ou à une faute de la victime.
  • Ces tiers ne sont pas tenus de démontrer le caractère grave et spécial du préjudice qu’ils subissent lorsque le dommage présente un caractère accidentel.
  • lorsqu’il n’est pas sérieusement contestable que des dommages accidentels causés à des tiers sont imputables à l’exécution de travaux publics, ces tiers peuvent se prévaloir d’une obligation non sérieusement contestable pour obtenir une provision, à moins pour le maître d’ouvrage ou, le cas échéant, l’architecte et l’entrepreneur chargé des travaux, d’établir avec un degré suffisant de certitude l’existence d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime.

Dans un 2ème temps, le Conseil d’Etat va reprendre sa jurisprudence relative aux conditions de l’appel en garantie du constructeur contre le maître d’ouvrage, en y ajoutant une précision concernant l’indifférence de l’absence de réserve du constructeur lors de l’intervention du DGD :

« lorsque sa responsabilité est mise en cause par la victime d’un dommage dû à l’exécution de travaux publics, le constructeur est fondé, sauf clause contractuelle contraire et sans qu’y fasse obstacle la circonstance qu’aucune réserve de sa part, même non chiffrée, concernant ce litige ne figure au décompte général du marché devenu définitif, à demander à être garanti en totalité par le maître d’ouvrage, dès lors que la réception des travaux à l’origine des dommages a été prononcée sans réserve et que ce constructeur ne peut pas être poursuivi au titre de la garantie de parfait achèvement ou de la garantie décennale. Il n’en irait autrement que dans le cas où la réception n’aurait été acquise au constructeur qu’à la suite de manœuvres frauduleuses ou dolosives de sa part »

Ainsi, cette précision joue en faveur du constructeur, là où cette absence de réserve était de nature à potentiellement priver le maître d’ouvrage de son recours.

Responsabilité décennale de l’Architecte chargé uniquement d’une mission PC pour un désordre de soulèvement du sol et des fissures sur le dallage, car devant proposer un projet réalisable, tenant compte des contraintes du sol (C.Cass., Civ. 3ème, 21 Novembre 2019, n° 16-23509)

La responsabilité décennale édictée par les articles 1792 et suivants du Code civil est un régime juridique favorable au maître d’ouvrage en ce sens qu’il dispense celui-ci de rapporter la preuve d’une faute d’un constructeur.

Ce régime ne dispense pas pour autant le demandeur à l’instance de rapporter la preuve de l’imputabilité. Celle-ci peut se définir comme le lien entre l’action (ou inaction) d’un constructeur et le désordre affectant l’ouvrage.

Sans preuve d’imputabilité, point de responsabilité décennale. La Cour de cassation a pu le rappeler par un arrêt du 13 Juin 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, Chambre civile 3, 13 juin 2019, pourvoi n° 18-16725).

Il est donc important pour le défendeur de discuter de l’imputabilité dès le stade de l’expertise afin de se ménager tout élément de discussion utile devant la Juridiction du fond saisie ultérieurement.

L’Architecte est soumis à la responsabilité décennale puisqu’assimilé à un constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du Code civil.

Ses missions peuvent cependant être variées. Il est important de bien identifier les missions confiées.

L’arrêt prononcé, et publié, par la Cour de cassation le 21 Novembre 2019 doit appeler à la vigilance.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • la société civile immobilière Cyremi (la SCI) a fait construire un garage sur un terrain dont elle a elle-même réalisé le remblai, avec des matériaux acquis auprès de la société Tramat
  • elle a confié la maîtrise d’œuvre à M. Z…, l’établissement et le dépôt de la demande de permis de construire à M. X…, architecte, l’étude des fondations à M. Y…, les travaux de fondations et la réalisation des longrines et d’une partie du dallage à M. C.., et l’autre partie du dallage à la société Rocland Nord-Est
  • se plaignant d’un soulèvement du sol et des fissures sur le dallage, la SCI a, après expertise, assigné les intervenants à la construction en réparation des désordres.

Par un arrêt en date du 12 Mai 2016, la Cour d’appel de METZ  a

  • retenu la responsabilité décennale de Monsieur X
  • condamné Monsieur X, in solidum avec MM. Z… et Y…, à payer à la SCI la somme de 625 000 euros
  • fixé sa part de responsabilité à concurrence de 25 %.

Monsieur X a formé un pourvoi avec le moyen suivant :

  • 1°/ que l’architecte n’est responsable que dans les limites de la mission qui lui a été confiée ; que l’architecte chargé seulement d’une mission d’établissement d’un dossier de permis de construire n’est pas tenu de réaliser des travaux de reconnaissance des sols ni d’attirer l’attention du maître d’ouvrage sur la nécessité d’en réaliser ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations mêmes de l’arrêt attaqué que la participation de M. X… à l’opération de construction du garage s’est limitée à l’établissement des dossiers de permis de construire et à la présentation de la demande de permis ; qu’il résulte également de ces constatations que les désordres sont dus à la présence d’un remblai gonflant impropre à l’usage qui en a été fait et qui a été mis en oeuvre par le maître d’ouvrage ; qu’en déclarant M. X… responsable de ces désordres, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l’article 1792 du code civil ;
  • 2°/ que M. X… a fait valoir, dans ses conclusions d’appel, que la pose du remblai ayant provoqué les désordres était postérieure au dépôt du dossier de permis de construire, donc à l’achèvement de sa mission, de sorte qu’il ne pouvait être déclaré responsable à ce titre ; qu’en le déclarant néanmoins responsable des désordres causés par le remblai litigieux, sans répondre à ses conclusions pertinentes, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Par son arrêt du 21 Novembre 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 21 Novembre 2019, n° 16-23509), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation écarte ce moyen, approuvant la Cour d’appel d’avoir retenu la responsabilité décennale de l’Architecte, au motif que

  • Il était l’auteur du projet architectural et chargé d’établir les documents du permis de construire
  • il devait proposer un projet réalisable, tenant compte des contraintes du sol
  • il a été constaté que la mauvaise qualité des remblais, mis en œuvre avant son intervention, était la cause exclusive des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage.

La solution apparait rigoureuse et donne à réfléchir sur la notion d’imputabilité vis-à-vis de la mission PC.

A lire le site du Conseil National de l’Ordre des Architectes, la mission PC se définirait ainsi :

  • « Elaboration du dossier de Permis de construire L’architecte établit et signe les documents graphiques et autres pièces écrites de sa compétence, nécessaires à la constitution du dossier de demande de permis de construire suivant la réglementation en vigueur. Il assiste le maître d’ouvrage pour la constitution du dossier administratif après lui avoir indiqué le contenu obligatoire de ce dossier et les pièces dont la fourniture lui incombe. Le maître d’ouvrage après avoir signé tous les documents, y compris les documents graphiques, dépose le dossier de permis de construire auprès du service instructeur. Ces documents graphiques ne peuvent en aucun cas être directement utilisés pour réaliser la construction»
  • « Instruction du Permis de construire Postérieurement au dépôt du permis de construire, l’architecte assiste le maître d’ouvrage, à sa demande, dans ses rapports avec l’administration. Le maître d’ouvrage informe l’architecte de tout échange de correspondance avec l’administration. Dès réception du permis de construire, il transmet à l’architecte copie de l’arrêté et de ses éventuelles annexes. Le maître d’ouvrage procède à l’affichage réglementaire sur le terrain»

On peut s’interroger sur la prise en compte des contraintes de sol pour l’établissement des documents graphiques, a fortiori, comme en l’espèce, lorsqu’un prestataire a spécialement été missionné pour l’étude des fondations.

Le doute serait permis en prenant en compte la mission partielle « permis de construire » proposée par le Conseil national de l’Ordre des architectes, où sont intégrées les missions « études préliminaires » et « études d’avant projet » mais là encore, retenir une imputabilité entre le désordre et ces missions apparait rigoureux.

La solution apparait d’autant plus sévère que l’Architecte supporte au final une quote-part de responsabilité de 25 %. Les recours en garantie entre co-responsables étant déterminés en fonction des fautes respectives (ou à défaut, à parts viriles), il s’en déduirait que l’architecte a donc commis une faute, le privant d’un recours en garantie intégral. Cependant, aucun moyen n’avait été soulevé à ce titre.

L’imputabilité est certes une notion juridique mais fait appel à des considérations techniques, où les juges s’appuient fréquemment sur le rapport de l’Expert judiciaire. Dans cet arrêt, les termes du rapport ne sont pas explicités. Mais la question de l’imputabilité doit être débattue dès le stade de l’expertise.

Le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l’achèvement des travaux (C.Cass., Civ. 3ème, 19 Septembre 2019, n° 18-19918)

Est notamment réputé constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » selon l’article 1792-1 du Code civil et il importe peu que le maître d’ouvrage constructeur vendeur ne soit pas un professionnel. Cela doit au contraire le constructeur non-professionnel, qui construit pour lui-même, surnommé « castor », à faire preuve de vigilance.

D’une part, il sera privé de la possibilité d’invoquer le bénéfice de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés très généralement insérée dans l’acte authentique, assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître le vice (C. Cass., Civ. 3ème, 9 Février 2011, n°09-71498).

D’autre part, le vendeur s’expose à une action en responsabilité sur le fondement décennal puisque ce fondement n’est pas exclusif de la garantie des vices cachées (C.Cass., Civ.3ème, 11 mai 2010, n°09-13358). Or, les contrats d’assurance responsabilité civile (type contrat habitation) excluent habituellement toute garantie pour les désordres relevant de l’assurance dommage – ouvrage ou de l’assurance décennale (C. Cass., Civ. 3ème, 9 Février 2011, n°09-71498).

L’absence de régularisation d’un procès-verbal de réception lors de l’achèvement des travaux réalisés par le maître d’ouvrage lui-même, et la question du caractère apparent des désordres à réception, peuvent venir perturber les lignes de lecture classiquement rencontrées en présence d’un constructeur professionnel.

Ainsi, quelle est l’incidence du caractère apparent de certains désordres affectant les travaux réalisés par le constructeur vendeur sur l’action en garantie décennale de l’acheteur ?

Le régime de la responsabilité des vices cachés s’avère en effet plus contraignant sur bien des aspects que celui de la garantie décennale : le vice doit être caché au moment de la vente et l’acheteur est soumis à un délai de forclusion de deux ans à compter de la découverte du vice en vertu de l’article 1648 du Code civil.

L’acheteur pourra donc privilégier le fondement décennal mais le vendeur tentera alors de lui opposer le caractère apparent des désordres lors de la vente.

La Cour de cassation vient de rappeler que le caractère apparent du désordre s’apprécie en la personne du maître d’ouvrage au moment de la fin des travaux, et non au moment de la vente (C.Cass., Civ. 3ème, 19 Septembre 2019, n° 18-19918).

Les données de l’espèce sont simples :

  • par acte du 29 mars 2013, M. et Mme R… ont vendu à M. L… et à Mme Q… (les consorts L… Q…) un chalet en bois qu’ils avaient acquis en kit et qu’ils avaient eux-mêmes monté ;
  • Se plaignant d’importantes fuites d’eau, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie décennale, de la garantie des vices cachés, de l’obligation de délivrance conforme et du dol.

Par un arrêt en date du 9 Mars 2018, la Cour d’appel de BESANÇON a rejeté leur demande formulée au titre de la garantie aux motifs que :

  • la vente est intervenue avant l’expiration d’un délai de dix ans suivant l’achèvement du montage du chalet par les vendeurs,
  • du fait des désordres d’étanchéité, l’immeuble est impropre à sa destination,
  • mais que, compte tenu du caractère manifestement apparent de ces désordres au jour de la vente, la responsabilité de M. et Mme R… ne saurait être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

La Cour de cassation censure cette position en rappelant que :

La partie n’est cependant pas gagnée pour l’acquéreur puisqu’il risque de lui être opposé qu’en tant que constructeur, le maître d’ouvrage de l’époque ne pouvait ignorer les désordres désormais dénoncés, et sont donc apparents, sauf à ce que ceux-ci ne se soient pas manifestés, lors de la réception, tant toute leur ampleur.