David Collin

Lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction (C.Cass., Civ. 3ème, 30 Janvier 2020, n° 19-10176)

L’action en garantie du vice caché, dès lors que celui-ci est caractérisé au sens de l’article 1641 du Code civil, emporte plusieurs conséquences pour l’acheteur lésé au titre de ses demandes en justice.

D’une part, il devra opérer un choix parmi l’option que lui offre l’article 1644 du Code civil : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix« . Cette option concerne la vente elle-même : action estimatoire ou action rédhibitoire. Ce choix lui est discrétionnaire.

S’il choisit l’action estimatoire, l’acheteur pourra solliciter la restitution d’une partie du prix (et non la totalité). Le Juge ne peut arbitrer ce montant, cette tâche revient à un Expert (C.Cass., Civ. 3ème, 10 Novembre 1999, n° 98-10909).

D’autre part, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, il pourra en outre solliciter l’octroi de dommages et intérêts

  • s’il est établi que le vendeur avait connaissance du vice, c’est-à-dire s’il est de mauvaise foi, étant rappelé au passage que le vendeur professionnel est présumé irréfragablement de mauvaise foi (Cass., Civ. 1ère, 16 avril 1996, n°94-15955)
  • sauf application d’une clause de non-recours, bénéficiant au vendeur de bonne foi, en application de l’article 1643 du Code civil.

Cette demande de dommages et intérêts est autonome : elle n’est pas conditionnée par l’engagement d’une action estimatoire ou d’une action rédhibitoire (C.Cass., Com., 19 juin 2012, pourvoi n°11-13176 : « Attendu que la recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome« ).

L’arrêt publié de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation revient sur la détermination des dommages et intérêts et l’indépendance de l’article 1645 du Code civil.

L’affaire n’est pas inconnue de la Cour de cassation pour l’avoir déjà examinée par son arrêt (publié) du 14 décembre 2017 (C.Cass., Civ. 3ème, 14 décembre 2017, n°16-24170).

Par cet arrêt du 14 Décembre 2017, la 3ème Chambre civile avait

  • reproché à la Cour d’appel d’avoir condamné le vendeur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 238 291,08 euros au titre de la restitution d’une partie du prix d’achat de la maison et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers, en retenant qu’en application de l’article 1645 du code civil, les acquéreurs ont choisi de conserver l’immeuble et que le vendeur, qui connaissait les vices affectant le bien, est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers les acquéreurs
  • rappelé que la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose, et qu’ainsi la cour d’appel avait violé le principe de réparation intégrale.

Ainsi, les sommes allouées au titre de l’action estimatoire et des dommages et intérêts, une fois cumulées, ne peuvent excéder la perte de l’utilité de la chose.

L’affaire avait ainsi été renvoyé au fond devant la Cour d’appel de LYON.

Statuant sur renvoi, la Cour d’appel de LYON a notamment estimé que :

  • le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi
  • l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice
  • la qualité de vendeur de mauvaise foi de M. X… était établie
  • les évaluations de l’expert judiciaire étant reprises, la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne
  • le préjudice subi par M. et Mme Y… ne pouvait être réparé, sans enrichissement sans cause, que par la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés, y compris d’implantation.

Il n’était plus question, cette fois, devant la Cour de renvoi, de l’action estimatoire et de son cumul avec les dommages et intérêts.

A l’appui de leur pourvoi, le vendeur, le notaire et l’agent immobilier ont reproché à la Cour d’appel de les avoir condamnés à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et de rappeler que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter la condamnation à hauteur de 10 %.

Le pourvoi est rejeté.

La Cour de cassation va rappeler que :

  • Il résulte de l’article 1645 du code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire (Com., 19 juin 2012, pourvoi n° 11-13176, Bull. 2012, IV, n° 132 ; 1re Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-22399, Bull. 2012, I, n° 192 ; 3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-15205, Bull. 2015, III, n° 66).
  • lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.

Elle note ensuite que « La cour d’appel a relevé que M. et Mme Y…, qui avaient choisi de conserver l’immeuble, ne demandaient que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement » de l’article 1645 du Code civil avant d’approuver la Cour d’appel d’avoir estimé « sans opérer un rééquilibrage du contrat, que la demande en indemnisation des acquéreurs, incluant le coût des travaux de démolition et de reconstruction d’un montant de 129 931 euros, devait être accueillie et constituait le montant d’indemnisation sur laquelle devait s’exercer la garantie du notaire et de l’agent immobilier« .

L’indemnisation des acquéreurs était donc, cette fois, fondée et parfaitement justifiée au regard des dispositions de l’article 1645 du Code civil qui prend ici toute sa place, sans être perturbé par l’action estimatoire. Tout le préjudice, et rien que le préjudice.

David Collin

Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices de la chose vendue (C.Cass., Com., 14 novembre 2019, n°18-14502)

Le régime de la garantie des vices cachés est soumis aux dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil.

L’action doit être engagée dans les deux années suivant l’apparition du vice, délai de forclusion.

La jurisprudence est partagée concernant l’enfermement ou non de l’action dans le délai de 5 ans courant à compter de la vente initiale (en faveur de l’application de l’article L. 110-4 du Code de commerce :  C.Cass., Civ. 1ère, 24 Octobre 2019, n° 18-14720 ; C.Cass., Civ. 1ère, 6 Novembre 2019, n°18-21481 ; en ce sens contraire : 5 ans à compter de la mise de la cause : (C.Cass., Civ. 3ème, 6 Décembre 2018, n° 17-24111).

En vertu de l’article 1644 du Code civil, l’acquéreur qui réussit à prouver l’existence d’un vice caché, antérieur à la vente, dispose d’un choix entre deux actions :

  • L’action rédhibitoire, pour obtenir la résolution de la vente (disparition rétroactive du contrat)
  • L’action estimatoire, pour solliciter une restitution du prix, à hauteur de la diminution provoquée par le vice. Cette somme est distincte des dommages et intérêts.

L’acquéreur dispose ici d’un libre choix, sauf si la chose a été réparée par le vendeur (C.Cass., Com., 1er Février 2011, n° 10-11269) : il ne pourra alors que solliciter des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi.

L’acquéreur peut aussi solliciter le bénéfice de dommages et intérêts. Cette demande est indépendante de l’action rédhibitoire ou de l’action estimatoire. Elle peut être engagée sans que l’une de ces actions soit introduite (C.Cass., Com., 19 Juin 2012, n° 11-13176 ; C.Cass., Civ 3ème, 24 Juin 2015, n° 14-15205).

L’article 1645 du Code civil énonce que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur« .

La jurisprudence est venue distinguer entre :

  • Le vendeur occasionnel, qui est présumé, de manière réfragable, ne pas connaître le vice
  • Le vendeur professionnel, présumé, de manière irréfragable, de mauvaise foi, c’est-à-dire connaitre l’existence du vice affectant la chose.

L’arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 14 Novembre 2019 (C.Cass., Com., 14 novembre 2019, n°18-14502) est l’occasion de rappeler le caractère irréfragable de la présomption pesant sur le vendeur.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • la société Depanoto, exploitant une activité de dépannage automobile, a acquis une dépanneuse auprès de la société Jige international
  • invoquant des dysfonctionnements, la société Depanoto a assigné la sociétéc Jige international, au vu des conclusions d’une expertise judiciaire, en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par un arrêt en date du 30 Janvier 2018, la Cour d’appel de POITIERS a

  • retenu l’existence d’un vice caché
  • ordonné la restitution du prix (action rédhibitoire
  • débouté la société Depanoto de sa demande de dommages et intérêts, retenant qu’aucun élément ne permet de retenir que la société Jige international avait, à la date de la vente, connaissance des vices affectant le véhicule.

L’arrêt est cassé sur ce point par la Chambre commerciale, sous le visa de l’article 1645 du Code civil, rappelant, classiquement, que « le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue« .

La Cour de renvoi devra donc statuée sur la demande de dommages et intérêts présentée par l’acquéreur.

La société venderesse ne pourra se défendre en rapportant la preuve qu’elle n’était pas en mesure de connaitre le vice. Elle devra alors contester le principe du préjudice, ou son quantum.

Prudence concernant la qualification de vendeur professionnel, la jurisprudence pouvant l’appliquer à des vendeurs qui n’ont pas la qualité de « professionnel » au sens propre. Il suffira par exemple de procéder à un volume important de vente pour tomber sous cette qualification. Ainsi l’a estimé la Cour de cassation au sujet d’un chef d’agence bancaire « se livrant de façon habituelle à des opérations d’achat et de revente de véhicule d’occasion dont il tirait profit » (C.Cass., Civ.1ère, 30 septembre 2008, n°07-16876).

David Collin

L’action en garantie des vices cachés engagée par le sous-acquéreur est enfermée dans le délai de prescription de l’article L. 110-4 du Code de commerce courant à compter de la vente initiale (C.Cass., Civ. 1ère, 6 Novembre 2019, n°18-21481)

La 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a prononcé, à 15 jours, prononcé deux arrêts concernant l’enfermement de l’action en garantie des vices cachés dans le délai de prescription définie par l’article L. 110-4 du Code de commerce.

Si l’arrêt prononcé le 24 Octobre 2019 (C.Cass., Civ. 1ère, 24 Octobre 2019, n° 18-14720), s’est concentré sur l’appel en garantie du fournisseur, l’arrêt du 6 Novembre 2019 intéresse cette fois, en sus, le sous-acquéreur (C.Cass., Civ. 1ère, 6 Novembre 2019, n°18-21481).

Il convient de rappeler que la jurisprudence est partagée :

D’un côté, la 1ère Chambre civile et la Chambre commerciale de la Cour de cassation considère que la garantie des vices cachés doit être mise en œuvre dans le délai de la prescription quinquennale extinctive de droit commun, en application de l’article L. 110-4 du Code de commerce, commençant à courir à compter de la vente initiale (Article L. 110-4, I du Code de commerce : « Les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes« )

Ainsi, dans cette configuration, deux délais doivent être surveillés :

  • Le délai de 2 années qui court à compter de la connaissance du vice
  • Le délai de 5 années qui court à compter de la vente conclue initialement (entre le fournisseur et le fabricant ou entre le fournisseur et le primo-acquéreur par exemple.

Ont ainsi statué en ce sens :

 

D’un autre côté, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 6 Décembre 2018 (C.Cass., Civ. 3ème, 6 Décembre 2018, n° 17-24111) a estimé, sous le seul visa de l’article 1648 du Code civil, que « en statuant ainsi, alors que le délai dont dispose l’entrepreneur pour agir en garantie des vices cachés à l’encontre du fabricant en application de l’article 1648 du code civil court à compter de la date de l’assignation délivrée contre lui, le délai décennal de l’article L. 110-4 du code de commerce étant suspendu jusqu’à ce que sa responsabilité ait été recherchée par le maître de l’ouvrage, la cour d’appel a violé le texte susvisé« .

Cette solution a le mérite de la simplicité et de la sécurité pour l’entrepreneur. En retour, il repousse dans le temps le moment où un fournisseur sera protégé de tout recours en garantie, pouvant ainsi nuire au principe de sécurité juridique.

Par son arrêt récent du 24 Octobre 2019 (C.Cass., Civ. 1ère, 24 Octobre 2019, n° 18-14720), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a maintenu que « la garantie des vices cachés doit être mise en œuvre dans le délai de la prescription quinquennale extinctive de droit commun, soit, en application de l’article L. 110-4 du code de commerce, à compter de la vente initiale ».

En l’espèce, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 6 Novembre 2019, c’est le sous-acquéreur qui se trouve privé d’un recours contre le fabricant.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • le 20 décembre 2009, M. K… (l’acquéreur) a acquis auprès d’un particulier un véhicule d’occasion de marque Mercedes-Benz (le fabricant),
  • ce véhicule avait été vendu neuf, le 20 décembre 2005, par la société Savib 36 (SAS),concessionnaire de la marque (le revendeur)
  • le véhicule ayant subi une panne le 30 avril 2011
  • une expertise a conclu à un vice de fabrication du moteur nécessitant son remplacement
  • K… a, le 17 février 2012, assigné le revendeur en réparation de son préjudice, sur le fondement de la garantie des vices cachés, puis, le 8 juillet 2013, a appelé en intervention forcée le fabricant
  • le revendeur a demandé à être garanti par le fabricant.

Par un arrêt en date du 19 Avril 2018, la Cour d’appel de BOURGES a

  • estimé que, si le point de départ du délai de prescription de droit commun de cinq ans de l’article L. 110-4 du code de commerce court, à l’égard du revendeur, à compter de la date de la vente initiale intervenue, soit à compter du 20 décembre 2005, la date de la vente initiale ne peut être opposée au sous-acquéreur lorsque celui-ci agit à l’encontre du vendeur initial ou de son assureur
  • déduit que l’acquéreur, ayant agi en garantie des vices cachés dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, et mis en cause le fabricant, par assignation du 8 juillet 2013, son action contre ce dernier est recevable comme la demande de garantie formée contre celui-ci par le revendeur
  • déclaré non prescrite la demande formée contre le fabricant tant par l’acquéreur que le revendeur.

Le moyen reproduit au pourvoi permet d’apprécier la motivation de la Cour d’appel :

« Qu’il est constant que l’action en garantie des vices cachés doit être engagée avant l’expiration du délai de prescription de droit commun, selon une jurisprudence établie de la Cour de cassation ; qu’ainsi l’action en garantie des vices cachés doit, en application de l’article 1648 du code civil, être engagée dans les deux ans de la découverte du vice et avant l’expiration du délai de droit commun, abrégé de dix ans à cinq ans par la loi du 17 juin 2008 ;

Que même si le texte de l’article L.110-4 du code de commerce ne précise pas à quel moment le délai commence à courir, il est de jurisprudence constante que le point de départ du délai de prescription de droit commun de cinq ans tirés des dispositions précitées court, à l’égard du distributeur, à compter de la date de la vente initiale intervenue, soit à compter du 20 décembre 2005 ;

Que cependant, sans remettre en cause ce principe la cour de cassation a, dans son arrêt du 19 janvier 2010 invoqué par Monsieur V… K…, précisé que dans l’hypothèse où le bien affecté d’un vice a été revendu, la date de vente initiale de celui-ci ne peut être opposée au sous-acquéreur en tant que point de départ de l’action en prescription de l’action qu’il intente à l’encontre du vendeur initial ou de son assureur ;

Qu’en l’espèce, Monsieur V… K… ayant acquis le véhicule le 20 décembre 2009 son action en garantie des vices cachés pouvait être engagée dans un délai expirant le 20 décembre 2014 ; qu’en ayant agi dans le délai de deux ans, à compter de la découverte du vice, en garantie des vices cachés, et ayant mis en cause la société Mercedes-Benz France par assignation du 8 juillet 2013 l’action de Monsieur V… K… à l’encontre de cette dernière est recevable ainsi que celle de la SA SAVIB à son encontre »

Il sera utilement précisé que l’arrêt évoqué par la Cour d’appel est un arrêt de la Chambre commerciale en date du 19 Janvier prononcé sous le pourvoi n°08-19311 (C.Cass., Com, 19 janvier 2010, n°08-19311).

Sous le visa combiné de l’article 1648 du Code civil et de l’article L. 110-4 du Code de commerce, la 1ère Chambre civile censure la Cour d’appel de BOURGES, estimant que

  • le point de départ du délai de la prescription extinctive prévu à l’article L. 110-4 du code de commerce, modifié par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, dans lequel est enfermée l’action en garantie des vices cachés, avait couru à compter de la vente initiale, intervenue le 20 décembre 2005
  • en application des dispositions transitoires de cette loi, ce délai avait expiré le 19 juin 2013
  • le fabricant ayant été assigné le 8 juillet 2013, la prescription était acquise à cette date, ce qui rendait irrecevables les demandes dirigées contre celui-ci.

Une fois encore, cette position aboutit à priver le demandeur d’une voie d’action, avant même d’avoir à envisager celle-ci. Il ne peut qu’être conseillé à l’acquéreur, comme au fournisseur, de faire preuve d’une grande vigilance lors de la manifestation des premiers signes du vice, afin de suspendre et interrompre les délais.

En guise de conclusions, il sera indiqué que la Cour d’appel de RENNES vient récemment de prononcer une décision similaire à celle de la 1ère Chambre civile (Cour d’appel, Rennes, 2e chambre, 25 Octobre 2019 – n° 19/00310).

David Collin

Action en garantie des vices cachés de l’immeuble : négligence fautive de l’acquéreur et caractère apparent du vice (C.Cass., Civ. 3ème, 21 Mars 2019, pourvoi n° 18-12604)

L’action en garantie des vices cachés est définie aux articles 1641 et suivants du Code civil.

L’article 1641 du Code civil énonce :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus »

L’une des conditions d’application de ce régime est le caractère caché du vice, c’est-à-dire celui dont l’acquéreur ne pouvait avoir connaissance.

Il n’en demeure pas moins que l’acquéreur doit faire preuve d’un minimum de vigilance lors de l’achat du bien, ce que l’arrêt de la Cour de cassation du 21 Mars 2019 vient rappeler.

En l’espèce, une SCI vend un lot de 5 appartements à un couple de particuliers, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Après une phase d’expertise judiciaire, alléguant des vices cachés, le couple assigne alors la SCI venderesse en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts.

La Cour d’appel de MONTPELLIER (Arrêt du 21 Décembre 2017) les déboute de leurs demandes, estimant que le vice n’était pas caché lors de la visite effectuée avant la vente.

La Cour de cassation, reprenant les constats opérés par la Cour d’appel, retient :

  • Que les problèmes affectant la toiture étaient visibles à l’œil nu depuis les combles
  • Que les combles étaient accessibles par une porte dont seule la SCI venderesse avait la clé mais qu’il n’était pas établi que celle-ci avait volontairement omis de remettre la clé à l’agence immobilière ni que les acquéreurs aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé.

pour conclure que « l’absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l’état de la toiture et de la charpente d’un immeuble ancien, par définition vétuste » et ainsi approuver l’arrêt de la Cour d’appel qui a pu en déduire que « l’état de la toiture ne constituant pas un vice caché mais un vice apparent dont l’acheteur pouvait se convaincre lui-même« .

L’achat d’un immeuble ancien ne doit pas se faire à la légère et nécessite un minimum de prudence et d’implication de l’acheteur.

La Cour de cassation avait cependant antérieurement précisé :

Une visite sur site n’est donc pas anodine et peut engendrer d’importantes conséquences juridiques par la suite, devant conduire de potentiels acquéreurs à visiter attentivement chaque pièce et demander impérativement l’accès aux pièces fermées.