David Collin

Le défaut de contrôle de la régularité du contrat de construction de maison individuelle imputé au prêteur sur le fondement des dispositions de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation se manifestait par définition à la signature du contrat et que les maîtres de l’ouvrage étaient donc en mesure de le constater à cette date (C.Cass., Civ. 3ème, 25 juin 2020, n°19-13553)

Dispositif protecteur et encadré notamment par le Code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle est susceptible de concerner d’autres acteurs que ceux participant  l’acte de construire.

Le banquier peut voir sa responsabilité recherchée au titre de son devoir de conseil (mais seulement pour le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, et non celui sans fourniture de plan).

L’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitation indique ainsi que « aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison« .

Concernant l’application de ces dispositions, la Cour de cassation a opté pour une conception formelle du contrôle devant être opéré :

  • Cass., Civ. 3ème, 26 Septembre 2007, n° 06-17081 : « la cour d’appel, qui a retenu que le prêteur n’était pas tenu d’une obligation excédant le contrôle formel de l’existence de l’attestation de garantie de livraison, a pu en déduire que la Banque patrimoine et immobilier n’avait pas commis de faute, le banquier prêteur n’étant pas tenu de vérifier les conditions de la délivrance de l’attestation de garantie de livraison, ni de conseiller les maîtres de l’ouvrage sur la vérification de ces conditions« 
  • Cass., Civ. 3ème, 19 Mai 2009, n° 08-13207 : pas d’obligation pour l’organisme prêteur de s’interroger sur une potentielle requalification du contrat : « l’organisme prêteur n’avait pas l’obligation de s’interroger sur la véritable nature du contrat et d’en proposer la requalification, la cour d’appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que les époux X… ne justifiaient pas d’un manquement de la Société générale à son obligation de conseil » (mais a contrario : C.Cass., Civ. 3ème, 21 janvier 2016, n°14-22279). Plus récemment : C.Cass., Civ. 3ème, 11 Juillet 2019, n° 18-10368 : « Mais attendu qu’ayant relevé que les maîtres de l’ouvrage avaient joint à leur demande de prêt un contrat d’architecte ayant pour objet les études préliminaires, la demande de permis de construire, ainsi que deux devis, sans précision du délai d’achèvement des travaux établis par l’entreprise MPI pour les menuiseries extérieures et l’entreprise Quadra construction pour le reste de la construction, la cour d’appel a pu en déduire, au vu des pièces remises par les emprunteurs sur la base desquels le prêt avait été consenti, que la Caisse d’épargne avait pu légitimement penser que ses clients s’étaient adressés à un architecte et à deux entreprises avec lesquelles ils avaient conclu des marchés de travaux et qu’il ne s’agissait pas d’un contrat de construction de maison individuelle« 
  • Cass., Civ. 3ème, 24 Novembre 2016, n° 15-13748 : « Mais attendu qu’ayant relevé que l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation fait obligation au prêteur de vérifier, au moment d’émettre son offre de prêt, que le contrat comporte les énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 du même code et retenu, à bon droit, que ce contrôle est limité à la présence des clauses obligatoires mais non à l’exactitude de leur contenu, la cour d’appel, qui n’a pas constaté la nullité du contrat pour les griefs formulés par les consorts X…-Y… contre la banque et devant laquelle il n’était pas soutenu que la faute du CFF leur aurait fait perdre une chance de ne pas souscrire le contrat avec la société DGR, a légalement justifié sa décision« 

Cependant, aux côtés des dispositions de l’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitation, la jurisprudence a mis à la charge du prêteur, en tant que professionnel, une obligation de conseil et de renseignement, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil :

  • Cass., Civ. 3ème, 17 Novembre 2004, n° 03-16305 : « Mais attendu que l’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitation, qui ne met pas à la charge du prêteur l’obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis, ne le dispense pas de son obligation de renseignement et de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage à qui il fait une offre de prêt ; qu’ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, que si le prêteur de deniers ne peut s’immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l’ouvrage, le banquier n’en a pas moins, à titre de renseignement et de conseil, l’obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu’il accepte de financer, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur l’existence d’un plan que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire qu’en s’abstenant de rechercher si la convention passée entre les époux X… et M. Y… ne recouvrait pas en réalité un contrat de construction de maison individuelle imposant le respect des dispositions protectrices édictées par le Code de la construction et de l’habitation, le Crédit mutuel avait commis une faute ouvrant droit à réparation« 
  • Cass., Civ. 3ème, 11 Janvier 2012, n° 10-19714 : « Mais attendu, d’une part, qu’ayant exactement retenu que, si l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation ne met pas à la charge du prêteur de deniers l’obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s’immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l’ouvrage, il n’en a pas moins un devoir d’information et de conseil et qu’en l’espèce, il ne pouvait échapper au prêteur, rompu à la lecture des contrats de construction de maison individuelle, que l’acte passé entre les consorts X…-Y… et la société Pro-conseils-Wako France était un véritable contrat de ce type même s’il était qualifié de marché de travaux pour la construction d’une maison individuelle et, d’autre part, qu’ayant constaté que l’acte de prêt comportait plus de cent pages avec ses annexes, que le paragraphe intitulé  » conditions diverses « , par lequel l’emprunteur était informé qu’il ne bénéficiait pas des règles protectrices instituées par le code de la construction et de l’habitation, n’était pas évocateur et que les risques encourus n’étaient pas indiqués précisément, la cour d’appel a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le Crédit immobilier avait manqué à son obligation de renseignement et de conseil« .

Sévère avec le banquier prêteur, la Cour de cassation a pu, par la suite, atténuer sa position (C.Cass., Civ. 3ème, 9 Octobre 2013, n° 12-24900 ; C.Cass., Civ. 3ème, 11 Juillet 2019, n° 18-10368).

La question de la responsabilité du prêteur est une chose, l’action contre celui-ci en est une autre.

Le demandeur doit surveiller particulièrement les délais de prescription.

Par son arrêt du 25 Juin 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 25 juin 2020, n°19-13553), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion d’aborder la question du délai de prescription et son point de départ concernant la responsabilité du banquier, tant au regard des dispositions de l’article L. 231-10 du CCH, que de son devoir de renseignement et de conseil.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • et Mme O… ont procédé à plusieurs investissements locatifs par l’intermédiaire de M. A…, gérant des sociétés PGL et PLS.
  • et Mme O… ont conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec la société Maison Côte Atlantique (la société MCA), assurée auprès de la société CAMCA, prévoyant des travaux restant à la charge du maître d’ouvrage pour 40 000 euros.
  • L’opération immobilière a été financée par un prêt souscrit auprès du CFF et la garantie légale de livraison a été accordée par la société Compagnie européenne de garanties et cautions (la CEGC).
  • La réception est intervenue sans réserve au nom des maîtres d’ouvrage par M. A… le 23 juillet 2009.
  • et Mme O… ont confié certains des travaux réservés à la société Sicaud, qui a été payée.
  • La maison a été donnée à bail par la société PLS pour le compte de M. et Mme O… à compter du 2 novembre 2009.
  • Invoquant divers désordres affectant leur immeuble, M. et Mme O… ont, après expertise, assigné les sociétés MCA, CAMCA, Sicaud, CEGC et CFF en indemnisation de leurs préjudices.

Par un arrêt en date du 10 Janvier 2019, la Cour d’appel de BORDEAUX a débouté M. et Mme O… de leurs demandes de condamnation de la Société CFF (le prêteur) à leur verser la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts pour

  • manquement à son devoir de mise en garde
  • manquement aux dispositions de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation

aux motifs que leur action était prescrite.

A l’appui de leur pourvoi, les Epoux O… ont soutenu que la conclusion du prêt ne saurait, à elle seule, révéler le dommage à la victime.

Le pourvoi est cependant rejeté par la Cour de cassation qui énonce que :

  • sur le devoir de mise en garde : « lors de la signature de l’acte authentique de prêt, M. et Mme O… connaissaient leurs revenus et les charges de remboursement qu’allait entraîner l’emprunt et se trouvaient ainsi à même d’apprécier la manière dont le prêteur avait exercé son obligation de conseil puisqu’ils indiquaient n’avoir jamais été reçus par aucun représentant de la banque qui n’avait même jamais pris contact avec eux« 
  • sur le contrôle de l’article L. 231-10 du CCH :

 

« La cour d’appel a retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que le défaut de contrôle de la régularité du contrat de construction de maison individuelle imputé au CFF sur le fondement des dispositions de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation se manifestait par définition à la signature du contrat et que les maîtres de l’ouvrage étaient donc en mesure de le constater à cette date.

Elle a pu en déduire que l’action fondée sur ce défaut de contrôle de la régularité du contrat était prescrite pour avoir été formée plus de cinq ans après la conclusion de l’acte de prêt »

Pour le maître d’ouvrage qui entend préserver ses recours contre le prêteur, il sera donc important de veiller à interrompre en temps utile le délai de prescription.

David Collin

CCMI : le point de départ de la prescription biennale de l’article L. 218-2 du code de la consommation pour le paiement du solde de facture est fixé à la levée des réserves (C.Cass., Civ. 3ème, 13 février 2020 n°18-26194)

Par dérogation aux dispositions de l’article 2224 du Code civil, l’article L. 137-2 du Code de la consommation, devenu L. 218-2 depuis le 14 Mars 2016, prévoit un délai de prescription limité à 2 ans pour la créance du professionnel contre un débiteur consommateur : « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans« .

En construction, ces dispositions ont vocation à s’appliquer, la Cour de cassation ayant déjà indiqué que « l’article L. 137-2 du code de la consommation dispose que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, sans distinguer entre les biens meubles ou immeubles fournis par les professionnels aux consommateurs« , au sujet d’une VEFA (C.Cass., Civ. 1ère, 17 Février 2016, n°  14-29612).

Concernant le point de départ du délai de prescription, alors que l’article 2224 du Code civil énonce que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer« , concernant le contrat de louage d’ouvrage, la Cour de cassation a pu préciser que le délai de prescription biennale de l’article L. 137-2 du Code de la consommation commence à courir à compter de l’établissement de la facture (C.Cass., Civ. 1ère, Chambre civile 1, 3 juin 2015, 14-10908 : « c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que le point de départ du délai de prescription biennale de l’action en paiement de la facture litigieuse se situait au jour de son établissement« ).

La prescription biennale de l’article L. 137-2 du Code de la consommation, devenu L. 218-2, a une portée générale et a vocation à s’appliquer sauf dispositions textuelles contraires (C.Cass., Civ. 3ème, 26 octobre 2017, 16-13591).

Par son arrêt publié du 13 Février 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 3 février 2020 n°18-26194), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation vient précisément apporter une précision importante sur la combinaison entre la portée générale de la prescription biennale du Code de la consommation et l’échelonnement du prix applicable dans le cadre du contrat de construction de maison individuel (CCMI), défini par l’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Le II de l’article R. 231-7 du CCH précise notamment :

« II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

  1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;
  2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci« 

La Cour de cassation a déjà rappelé que « le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée de l’intégralité des réserves » (C.Cass., Civ. 3ème, 24 octobre 2012, n°11-18164), de sorte que cela repousse d’autant dans le temps la prescription de la facture du solde.

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • et Mme X… ont conclu avec la société Logemaine un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan
  • la réception de l’ouvrage est intervenue le 1er août 2011
  • par acte du 23 mars 2015, la société Logemaine a assigné M. et Mme X… en paiement d’un solde du prix des travaux.

Pour déclarer irrecevable la demande du constructeur de maison individuelle, la Cour d’appel d’ANGERS, par un arrêt en date du 9 Octobre 2018, a estimé que

  • la réception de l’ouvrage a donné lieu à l’expression de réserves
  • les désordres et non-finitions n’ont pas été repris dans l’année de parfait achèvement
  • l’action de la société Logemaine est prescrite dès lors que le solde du prix des travaux était devenu exigible au plus tard le 1er août 2012, date de la fin de la garantie de parfait achèvement qui constitue le point de départ du délai de deux ans accordé au constructeur par l’article L. 137-2 du code de la consommation pour demander le paiement du prix.

La Cour de cassation va censurer cette décision en rappelant que

  • « lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, le solde du prix est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, dans le cas contraire, à la levée des réserves« 
  • « le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée des réserves »

Pour reprocher à la Cour d’appel d’avoir violé « l’article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation, ensemble l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation« .

Dès lors, tant que l’ensemble des réserves n’ont pas été levées, la facture du solde du prix n’est pas menacée par la prescription, ce qui joue, sur ce plan, en faveur du constructeur, qui reste par contre exposé aux éventuelles pénalités de retard.

David Collin

Le contrat de construction de maison individuelle n’est pas exclusif de la réception judiciaire (C.Cass., Civ. 3ème, 21 novembre 2019, n°14-22299)

En vertu de l’article 1792-6 du Code civil, la réception peut être expresse ou judiciaire.

La jurisprudence y a ajouté la réception tacite.

Concernant la réception judiciaire, il convient de préciser :

Par ailleurs, le contrat de construction de maison individuelle est défini aux articles L. 231-1 et suivants (avec fourniture du plan) et L. 232-1 et suivants (sans fourniture du plan) du Code de la construction et de l’habitation.

Le IV de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation semble n’envisager que l’hypothèse d’une réception expresse : « La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées« .

Cependant, ces dispositions ne s’intéressent directement qu’au garant de livraison.

Dès lors, s’est posée la question la question de la possibilité (pour le constructeur surtout mais non exclusivement) de solliciter la réception judiciaire d’un ouvrage construit dans le cadre d’un CCMI.

La Cour de cassation a déjà pu admettre cette possibilité par un arrêt du 27 février 2013 (C.Cass., Civ. 3ème, 27 Février 2013, pourvoi n° 12-14090), se focalisant à cette occasion uniquement sur la date retenue pour la réception judiciaire.

La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, par cet arrêt publié du 21 Novembre 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 21 novembre 2019, n°14-22299), a l’occasion de revenir sur cette question. L’arrêt est d’autant plus intéressant que le pourvoi est dirigé contre un arrêt de la Cour d’appel de MONTPELLIER du 21 Novembre 2013 (CA Montpellier, 1re ch., sect. AO1, 21 nov. 2013, n° 11/07365, François B. c/ EURL Castors Audois  : JurisData n° 2013-033021) qui avait fait l’objet d’un commentaire par Maître Christophe SIZAIRE (Construction – Urbanisme n° 10, Octobre 2014, comm. 137).

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • et Mme X… ont conclu avec la société Les Castors audois un contrat de construction de maison individuelle
  • il avait été convenu que les maîtres d’ouvrage prendraient à leur charge des travaux
  • en raison d’un différend opposant les parties, M. et Mme X… ont refusé de payer la somme réclamée par le constructeur et de réceptionner l’ouvrage
  • la société Les Castors audois a, après expertise, assigné M. et Mme X… en paiement et en fixation d’une réception judiciaire.

Par un arrêt en date du 21 novembre 2013, la Cour d’appel de MONTPELLIER a prononcé la réception judiciaire sans réserve de l’ouvrage.

Les Epoux X. ont formé un pourvoi, soutenant

  • qu’en vertu du IV de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la réception de l’immeuble construit en application d’un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan ne peut résulter que d’un écrit
  • qu’en fixant néanmoins une date de réception judiciaire aux motifs que cette exigence ne serait posée que pour la fin de la garantie d’achèvement, la cour d’appel a violé les dispositions susvisées, ensemble l’article 1792-6 du code civil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi

  • en retenant que les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle, qui n’imposent pas une réception constatée par écrit, n’excluent pas la possibilité d’une réception judiciaire
  • en approuvant la Cour d’appel d’avoir prononcé la réception après avoir relevé que M. et Mme X… n’avaient pas réceptionné amiablement l’ouvrage et qu’aucun écrit n’ayant été formalisé.

La solution apparait logique puisqu’aucune disposition n’exclut expressément la réception judiciaire dans le CCMI, tandis que les dispositions de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation a trait au garant de livraison.

L’arrêt est par contre muet sur la date de la réception judiciaire, cette question n’étant pas l’objet du débat.

Classiquement, la date de la réception judiciaire est celle où l’ouvrage est en état d’être reçu. Dans son arrêt du 27 février 2013 (C.Cass., Civ. 3ème, 27 Février 2013, pourvoi n° 12-14090), la 3ème Chambre civile avait retenu la date de la remise des clés. Pourtant, la date où l’ouvrage est en état d’être reçu et celle de la remise des clés peuvent diverger, à plusieurs mois d’intervalle. La question n’est pas dénuée d’intérêt puisque :

  • certaines situations de blocage sont telles qu’aucune remise des clefs n’est effectuée
  • il y a un impact financier potentiellement important dans le calcul des pénalités de retard
  • cela conditionne le point de départ des garanties légales.
David Collin

La demande d’expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d’annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d’instruction ordonnée n’a pas suspendu la prescription de l’action en annulation du contrat (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 18-19611 et 18-20550)

La Cour de cassation vient de publier un arrêt s’ajoutant à ceux récemment prononcés concernant la prescription, la forclusion, la suspension et l’interruption.

Après avoir rappelé que :

la Cour de cassation souligne la nécessité de faire preuve de rigueur dans le cadre de la demande d’expertise en référé et dans la computation des délais, sous le visa de l’article 2239 du Code civil (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Octobre 2019, n° 18-19611 et 18-20550).

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • le 6 décembre 2006, M. X… et la société Le Chêne ont conclu un contrat de construction d’une maison d’habitation
  • en cours de chantier, avant réception, M. X…, ayant constaté de nombreuses malfaçons, a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 24 décembre 2009, a désigné un expert,
  • L’Expert judiciaire a déposé son rapport le 15 décembre 2011
  • par acte du 14 août 2012, M. X… a assigné la société Le Chêne en annulation du contrat, subsidiairement en résolution ou en réparation des désordres.

Si le moyen de la société Le Chêne n’est pas reproduit, il se déduit de l’arrêt que celle-ci a opposé la prescription de la demande en nullité du contrat.

La Cour d’appel de RENNES, par un arrêt en date du 17 Mai 2018, a rejeté ce moyen et a déclaré la demande en annulation recevable en estimant que :

  • qu’il ne saurait être ajouté une condition à la suspension du délai de prescription, prévue par l’article 2239 du code civil
  • que l’expertise sollicitée en référé est utile à l’appréciation de la demande en nullité du contrat, les conséquences de la nullité étant appréciées au regard de la gravité des désordres et non-conformités affectant la construction.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation sous le visa de l’article 2239 du Code civil, étant utilement rappelé que celui-ci énonce que :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »

La Cour de cassation estime en effet que « la demande d’expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d’annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d’instruction ordonnée n’a pas suspendu la prescription de l’action en annulation du contrat« .

La position de la Cour de cassation s’avère rigoureuse.

En outre, il convient de s’interroger sur la pertinence d’une assignation en référé qui aurait pour but la demande d’annulation du contrat de construction. Il serait au contraire bien plus judicieux, et prudent, pour le maître d’ouvrage de surveiller ses délais, quitte à assigner au fond et solliciter un sursis à statuer, s’il entend obtenir l’annulation du contrat de construction.

David Collin

Maître d’ouvrage non assisté d’un professionnel lors de la réception dans le cadre d’un CCMI : rappel sur le délai de 8 jours prévu par l’article L. 231-8 du CCH pour la formulation de réserves (C.Cass., Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n°18-14511)

La réception est un acte important et décisif à plusieurs titres dans la vie d’un ouvrage. Il en va aussi ainsi dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, prévu aux articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Une particularité est cependant prévue à l’article L. 231-8 de ce même Code.

Le législateur, conscient tant de l’enjeu que représente la réception que du déséquilibre pouvant exister entre maître d’ouvrage profane et professionnel de la construction, a prévu que le maître d’ouvrage qui n’est pas assisté d’un professionnel lors de la réception dispose d’un délai supplémentaire de 8 jours pour dénoncer des vices apparents :

« Le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat.

La disposition prévue à l’alinéa précédent ne s’applique pas quand le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 111-23 et suivants ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission »

Cette faculté doit être expressément indiqué dans le contrat de construction de maison individuelle (Article L. 231-2, f) du CCH).

Par ailleurs, ce délai de 8 jours repousse d’autant la libération de la garantie de livraison.

Une vigilance toute particulière doit donc être accordée à la question de la réception sans réserves des vices apparents dans le cadre d’un CCMI et il est nécessaire de vérifier en particulier

  • la question de l’assistance du maître d’ouvrage par un professionnel
  • le délai de 8 jours durant lequel le maître d’ouvrage non assisté a pu dénoncer un désordre.

L’arrêt de la Cour de cassation du 11 Juillet 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n°18-14511) le rappelle.

En l’espèce, sur le plan factuel et procédural, il convient de retenir que :

  • R… a conclu avec la société Beaumont, assurée auprès de la société QBE insurance Europe limited, pour la garantie décennale et la garantie responsabilité professionnelle, un contrat portant sur la construction d’une maison individuelle ;
  • R… était également assuré auprès de la société QBE insurance Europe limited au titre de l’assurance dommages-ouvrage
  • un procès-verbal de réception sans réserve a été établi le 30 juin 2009
  • à la même date M. R… et la société Beaumont ont conclu une transaction aux termes de laquelle celle-ci s’est engagée à réaliser certains travaux et M. R… à procéder à la consignation d’une certaine somme
  • la société Beaumont a été mise en liquidation judiciaire et a fait l’objet d’un plan de cession au profit de la société Ambition Loire Ain Lyonnais, devenue la société Aria
  • R… a assigné la société Beaumont, les organes de sa liquidation judiciaire, ainsi que la Société QBE en exécution des travaux définis par la transaction et en indemnisation de son préjudice.

Par un arrêt en date du 30 Janvier 2018, la Cour d’appel de GRENOBLE a notamment rejeté les demandes de Monsieur R. dirigées contre la Société QBE au motif que le procès-verbal de réception ne mentionne aucune réserve et que M. R… se plaint de désordres apparents.

Sous le visa de l’article L. 231-8 du CCH, la Cour de cassation

  • rappelle que « le maître de l’ouvrage qui ne s’est pas fait assister lors de la réception peut, dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à celle-ci, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié au titre de l’exécution du contrat« 
  • censure l’arrêt de la Cour d’appel aux motifs que « statuant ainsi, par un motif impropre à écarter l’application des garanties revendiquées par M. R… dès lors qu’il ne résulte, ni des constatations de l’arrêt ni des conclusions des parties que M. R… était assisté lors des opérations de réception, la cour d’appel a violé le texte susvisé« .

Le droit à indemnisation du maître d’ouvrage n’est cependant pas acquis :

  • S’il est prouvé, devant la Cour d’appel de renvoi, que le maître d’ouvrage était assisté d’un professionnel au sens de l’article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation. En ce sens, le constructeur de maison individuelle, lors de la réception, sera bien avisé de faire consigner l’identité et la qualité de toute personne assistant le maître d’ouvrage
  • S’il est rapporté la preuve que le désordre en question n’a pas été dénoncé dans le délai de 8 jours, par courrier recommandé avec accusé de réception. La seule issue pour le maître d’ouvrage sera alors de tenter d’établir que le désordre était « caché », au rappel que le caractère apparent s’apprécie en référence à un maître d’ouvrage lambda, non technicien du bâtiment.

Prudence cependant à vérifier si les désordres dénoncés dans ce délai ne sont pas du fait du maître d’ouvrage : se poseraient alors des difficultés sur le plan probatoire.