L’agent immobilier doit vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs (C.Cass., Civ.3ème, 21 mars 2019 pourvoi 18-10772).

L’arrêt du 21 Mars 2019 (n° 18-10772) de la Cour de cassation amène à s’intéresser plus particulièrement sur le contenu de la mission de l’agent immobilier concernant la phase de notification de l’avant-contrat précédant l’étape de la signature de l’acte authentique.

Cet arrêt est prononcé sous le visa des articles article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et 1147 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016).

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation énonce notamment :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse »

 

L’avant contrat doit indiquer « de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion » (Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, alinéa 6).

Faute de notification régulière, le délai de rétraction ne commence pas à courir.

En l’espèce, il convient de retenir pour la bonne compréhension de l’arrêt que :

  • Le 22 Décembre 2012, les Epoux B ont consenti aux Epoux D, par l’intermédiaire de l’agence immobilière En Appart’Et, une promesse de vente d’un immeuble
  • Le même jour, l’agence immobilière a notifié aux Epoux D cette promesse de vente, étant précisé ici que l’avis de réception de la lettre de notification adressée à Madame D. le 22 décembre 2012 était revêtu de la signature de M. D., sans précision du nom et prénom du signataire, et que Monsieur D. ci n’avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse
  • Le 31 Juillet 2013, devant le notaire, les Epoux D n’ont pas renouvelé leur consentement mais ont au contraire fait valoir leur droit de rétraction
  • Les Epoux B ont alors assigné les Epoux D ainsi que l’agence immobilière en paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, et en indemnisation de leurs préjudices.

Sur la demande formulée par les Epoux B contre les Epoux D, la Cour de cassation estime que

  • L’avis de réception ne donnait pas de précision concernant le prénom et le nom du signataire, et ne comportait que la signature de Monsieur D.
  • L’Epoux n’avait pas reçu mandat de son épouse
  • Il n’y a pas à envisager l’application de la théorie du mandat apparent
  • la notification faite à Madame D n’était pas régulière, de sorte que le délai de rétraction n’avait pas commencé à courir

L’agent immobilier doit donc faire preuve de vigilance lorsque l’avis de réception lui revient, pour vérifier que chaque partie concernée a bien été touchée par la notification.

C’est précisément l’enseignement du second moyen du pourvoi.

La Cour d’appel avait rejeté les demandes des Epoux B. contre l’agence immobilière, en estimant que « en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception« .

La Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS en indiquant « qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs« .

Compétence du Juge administratif en cas de recours d’un tiers contre un SPIC pour désordres de travaux publics (C.Cass., Civ. 1ère, 13 Mars 2019, pourvoi n°18-13232, JurisData n° 2019-003688)

La présence d’un Service Public Industriel et Commercial (SPIC) doit attirer la vigilance concernant la question de la compétence juridictionnelle au moment de l’engagement d’une action contentieuse.

Si le SPIC oriente naturellement vers le Juge judiciaire, le Juge administratif reste compétent dans plusieurs hypothèses.

Le requérant devra donc veiller à identifier préalablement :

  • Sa qualité d’usager ou de tiers
  • La présence d’un ouvrage public ou la mise en œuvre de prérogatives exorbitantes de puissance publique.

Le Tribunal des conflits a posé une règle de principe dans sa décision du 8 Octobre 2018 (décision n°4135) :

 

« Considérant que, eu égard aux rapports de droit privé nés du contrat qui lie le service public industriel et commercial de l’assainissement à ses usagers, les litiges relatifs aux rapports entre ce service et ses usagers relèvent de la compétence de la juridiction judiciaire ; qu’ainsi, il n’appartient qu’à la juridiction judiciaire de connaître des litiges relatifs à la facturation et au recouvrement de la redevance due par les usagers, aux dommages causés à ces derniers à l’occasion de la fourniture du service, peu important que la cause des dommages réside dans un vice de conception, l’exécution de travaux publics ou l’entretien d’ouvrages publics, ou encore à un refus d’autorisation de raccordement au réseau public ; qu’en revanche, un litige né du refus de réaliser ou de financer des travaux de raccordement au réseau public de collecte, lesquels présentent le caractère de travaux publics, relève de la compétence de la juridiction administrative »

Dans son arrêt du 13 Mars 2019, la Cour de cassation suit la même règle.

En l’espèce, un maître d’ouvrage se plaint de la survenance d’infiltration dans son immeuble.

Un rapport d’expertise judiciaire démontre que ces infiltrations proviennent d’un ouvrage appartenant à un Office Public HLM.

Le maître d’ouvrage victime saisit le Juge judiciaire d’une demande d’indemnisation.

L’Office public réplique en soulevant la compétence du Juge administratif.

La Cour d’appel de DOUAI, dans un arrêt en date du 25 Janvier 2018, rejette l’exception d’incompétence au motif que :

  • l’humidité présente au domicile du maître d’ouvrage trouve son origine dans un défaut d’étanchéité de la toiture de l’immeuble appartenant à l’Office public
  • l’OPH n’a pas été assigné en raison de l’exercice d’une prérogative de puissance publique ou en raison de l’exécution de travaux publics, mais en sa seule qualité de propriétaire d’un immeuble dépendant de son domaine privé.

La Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de DOUAI sous le visa de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III, avec l’attendu de principe suivant :

« Attendu que, si l’action en responsabilité extra-contractuelle en réparation des dommages causés à un tiers par le fonctionnement d’un service public industriel et commercial relève, en principe, de la compétence de la juridiction judiciaire, il en va autrement lorsque les dommages allégués trouvent leur cause dans l’exécution de travaux publics ou dans l’existence ou le fonctionnement d’un ouvrage public »

 

La Cour de cassation reproche à la Cour d’appel de ne pas avoir vérifié si l’ouvrage à l’origine du dommage subi par le tiers voisin, devait recevoir la qualification d’ouvrage public :

« Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure que l’ouvrage dont l’OPH est propriétaire soit affecté au service public du logement et revête, par suite, le caractère d’ouvrage public, de sorte que la juridiction administrative serait seule compétente pour connaître de l’action tendant à la réparation des dommages causés aux tiers par cet ouvrage, la cour d’appel a violé les textes susvisés »

Dès lors, en présence d’un SPIC, il convient de retenir que :

  • si la victime a la qualité d’usager, le Juge judiciaire sera compétent, même en présence d’un ouvrage public ou de prérogatives de puissance publique
  • si la victime a la qualité de tiers (par exemple : un voisin), le Juge judiciaire sera compétent, sauf si le dommage provient d’ouvrage public ou de son fonctionnement.

Si ces questions peuvent être occultées le temps de l’expertise judiciaire, elles seront incontournables au moment de l’engagement d’une action contentieuse au fond.

Conditions de la faute dolosive et transmissibilité au sous-acquéreur de l’immeuble (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Juillet 2018 (pourvoi n° 17-20627)

Par deux arrêts en date du 12 Juillet 2018, publiés à son Bulletin, la Cour de cassation est venue rappeler les contours de la faute dolosive en matière de construction immobilière.  L’arrêt prononcé sous le numéro de pourvoi n°17-20627 confirme que le fondement de cette action est lié à la qualité de propriétaire de l’ouvrage, parallèle intéressant avec la jurisprudence applicable en matière de responsabilité décennale.