Le paiement de la facture d’un locateur d’ouvrage est insuffisant pour caractériser une réception tacite et partielle faute de prise de possession du lot (C.Cass., Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n°18-18325)

La période actuelle est riche de décisions de la Cour de cassation en matière de réception tacite. Il devient bien délicat d’en donner une définition nette et précise.

La Cour de cassation vient de rappeler qu’elle accepte la notion d’une réception tacite et partielle, dans la suite de sa décision du 30 Janvier 2019 (Cass., Civ. 3ème, 30 Janvier 2019, pourvois n° 18-10197 et 18-10699). Elle en refuse cette fois la caractérisation.

Sur le plan factuel, il convient de retenir de l’arrêt et des moyens annexés au pourvoi que :

  • Les Epoux O. ont confié à la Société DEVILLERS, assurée auprès du GAN, la construction d’une maison individuelle
  • Les Epoux O. ont réservé certains lots hors du marché de construction de la maison individuelle
  • La Société DEVILLERS aurait achevé ses travaux en août 2001 et a émis à cette date une dernière facture
  • Les Epoux O. ont réglé cette facture mais n’ont pris possession de l’immeuble qu’en août 2002
  • Le 25 Mai 2012, les Epoux O. ont fait délivrer une assignation en référé expertise.

Au fond, la Société DEVILLERS et le GAN ont soutenu qu’une réception tacite était intervenue en août 2001 de sorte qu’au moment de la délivrance de l’assignation en référé expertise le 25 mai 2012, le délai décennal avait expiré.

La Cour d’appel d’AMIENS, par un arrêt du 3 Avril 2018, a rejeté ce moyen, et condamné in solidum la Société DEVILLERS et le GAN à indemniser les Epoux O.

La Société DEVILLERS et le GAN ont formé un pourvoi, notamment sur la question de la prescription décennale, indiquant qu’en l’espèce, le paiement intégral de la facture de la Société DEVILLERS suffit à caractériser la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de réceptionner l’ouvrage.

Par son arrêt du 11 Juillet 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n°18-18325), la Cour de cassation rejette ce moyen et fixe la date de la réception tacite en août 2012 pour écarter la prescription décennale. La Cour de cassation :

  • Relève que la prise de possession de l’immeuble est intervenue en août 2002
  • Rappelle que le paiement de la facture est insuffisant pour démontrer une volonté non équivoque des maîtres d’ouvrage de réceptionner les ouvrages réalisés par l’entreprise
  • Ne constate pas de prise de possession du lot de l’entreprise concernée.

 

Ainsi, si le paiement du prix apparait être un élément prépondérant dans le cadre de la réception tacite et globale, ce critère passerait au second rang en matière de réception tacite et partielle, la Cour de cassation donnant la priorité à la prise de possession, ce qui appelle une analyse plus poussée des faits.

En l’espèce, l’analyse est d’autant plus délicate que la Société DEVILLERS s’était vue confier un contrat de construction de maison individuelle, pouvant laisser penser que les lots réservés étaient secondaires, et que la maison était en état d’être occupée.

La solution aurait pu être bien différente si les Epoux O. avaient emménagé dans cette maison le temps d’achever les autres lots.

Si cet arrêt ne reprend pas la notion de présomption de réception tacite et partielle, il s’inscrit dans la continuité de l’arrêt prononcé le 30 Janvier 2019 (« le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et sa prise de possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite« ), avec les difficultés liées à la prise de possession d’un seul lot en particulier.

Responsabilité des constructeurs au-delà du délai d’épreuve décennal en cas de fraude ou de dol dans l’exécution de leur contrat : pas d’application pour l’utilisation d’une colle inadaptée et non conforme au marché (CE, 28 Juin 2019, pourvoi n° 416735)

En droit de la construction, il existe certaines hypothèses dans lesquelles un constructeur peut voir sa responsabilité recherchée au-delà de l’expiration du délai d’épreuve décennal qui court à compter de la réception de l’ouvrage.

Les décisions en la matière sont relativement rares, en particulier dans la jurisprudence administrative.

Du coté du juge judiciaire, il doit être rappelé que la faute dolosive est un régime juridique distinct de celui de la responsabilité décennale ou de la théorie des vices intermédiaires. Avant la réforme de la prescription de 2008, son principal intérêt était notamment de permettre d’échapper au délai de prescription de 10 ans. Depuis le 17 Juin 2018, se pose la question de l’application, ou non, de la prescription décennale définie par l’article 1792-4-3 du Code civil.

La Cour de cassation a néanmoins semblé écarter ce délai en matière de faute dolosive (C.Cass., Civ. 3ème, 25 Mars 2014, pourvoi n° 13-11184). S’appliquerait donc un délai de 5 ans à compter de la découverte du dommage (Article 2224 du Code civil), tout en ne pouvant excéder le délai de 20 ans courant depuis la conclusion du contrat (Article 2232 du même Code). L’intérêt de l’action sur la faute dolosive serait donc préservé.

Plus contraignant, le régime de la faute dolosive du constructeur implique néanmoins de franchir un certain seuil de gravité dans la faute commise. Une simple négligence, même fautive, n’est pas suffisante pour caractériser la faute dolosive.

Par contre, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une intention de nuire. Par un arrêt du 2 juillet 2018 (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Juillet 2018, pourvoi n° 17-20627), la Cour de cassation sanctionne le constructeur d’avoir gardé le silence au moment de la remise des clefs de l’habitation au Maître d’ouvrage, alors même qu’il ne pouvait ignorer que la structure ne pouvait correspondre aux projets de celui-ci. La faute dolosive est ainsi consacrée mais a nécessité un effort probatoire plus important.

Ce point doit être d’autant plus souligné que par un arrêt du même jour (pourvoi n° 17-19701), la Cour de cassation a censuré pour insuffisance de motifs une Cour d’appel qui avait retenu l’existence d’une faute dolosive, alors que n’était pas rapporté la preuve que le constructeur « aurait violé ses obligations contractuelles par dissimulation ou par fraude et, partant, commis une faute dolosive » : la Cour d’appel s’était focalisée sur la seule gravité de la faute pour retenir la faute dolosive.

Du côté du juge administratif, il convient de se reporter à un arrêt important du Conseil d’Etat du 26 Novembre 2017 (CE, 26 Novembre 2017, requête n° 266423) qui énonce que :

« Considérant que l’expiration du délai de l’action en garantie décennale ne décharge pas les constructeurs de la responsabilité qu’ils peuvent encourir, en cas de fraude ou de dol dans l’exécution de leur contrat et qui n’est soumise qu’à la prescription qui résulte des principes dont s’inspire l’article 2262 du code civil ; que, même sans intention de nuire, la responsabilité trentenaire des constructeurs peut également être engagée en cas de faute assimilable à une fraude ou à un dol, caractérisée par la violation grave par sa nature ou ses conséquences, de leurs obligations contractuelles, commise volontairement et sans qu’ils puissent en ignorer les conséquences« .

Dans cette affaire, le Conseil d’Etat a retenu la responsabilité de l’entreprise aux motifs que :

  • « Considérant que la cour, qui, pour caractériser l’existence d’une faute de la SOCIETE LES TRAVAUX DU MIDI assimilable à une fraude ou à un dol, de nature à engager sa responsabilité trentenaire, s’est fondée tant sur la gravité des fautes à l’origine des désordres survenus que sur la circonstance que cette société ne pouvait ignorer les conséquences prévisibles de ces manquements volontaires et répétés aux prescriptions du marché ou aux règles de l’art, n’a pas entaché son arrêt d’erreur de droit en ne recherchant pas en outre si le comportement du constructeur manifestait de sa part une intention de nuire« 
  • « Considérant qu’après avoir souverainement constaté, d’une part, que les désordres étaient dus, essentiellement, à une mise en œuvre à l’évidence défectueuse du projet consistant en de faux aplombs apparents des fermettes, une insuffisance manifeste des dispositifs de contreventement et un écartement exagéré des liteaux manifestement contraire aux stipulations du marché comme aux règles de l’art, ainsi qu’à de nombreuses négligences, d’autre part, que ces désordres rendaient l’immeuble en cause dangereux, la toiture menaçant de s’écrouler, enfin, ainsi qu’il a été dit, que la société ne pouvait ignorer les conséquences prévisibles de ces manquements volontaires aux prescriptions du marché, la cour administrative d’appel n’a pas inexactement qualifié les faits de l’espèce en en déduisant que de tels agissements ont constitué, de la part de l’entreprise LES TRAVAUX DU MIDI une faute assimilable à une fraude ou à un dol« 

Cet arrêt avait le mérite de rappeler au passage que la faute du sous-traitant n’a pas d’effet exonératoire pour l’entreprise titulaire du lot :

« Considérant qu’en jugeant que, dès lors que le recours à un sous-traitant ne pouvant avoir pour effet de limiter la responsabilité de l’entrepreneur vis-à-vis du maître de l’ouvrage, la circonstance que les agissements constitutifs de fraude ou de dol ou assimilables à de telles fautes seraient imputables à son sous-traitant est sans influence sur la situation de l’entrepreneur, la cour n’a pas commis d’erreur de droit »

Par son arrêt du 28 Juin 2019 (CE, 28 Juin 2019, pourvoi n° 416735), le Conseil d’Etat vient rappeler la portée de son considérant de principe tout en affinant ses contours.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que

  • Le groupement d’intérêt public (GIP) Vitalys a lancé en 2000 une opération de construction d’une unité centrale de production culinaire d’une capacité de 6 500 repas par jour sur le territoire de la commune de Pluguffan (Finistère).
  • Le GIP a conclu le 5 janvier 2000 un marché de conduite d’opération avec la société SCIC Développement, devenue Icade Promotion.
  • Par acte d’engagement du 22 décembre 2000, le GlP Vitalys a confié au groupement conjoint constitué des sociétés AIA, Cera Ingénierie et Novorest Ingénierie une mission complète de maîtrise d’œuvre.
  • Par un marché conclu le 29 novembre 2001, les travaux correspondant au lot n° 14  » revêtement de sols souples  » ont été confiés à la société Lucas Gueguen.
  • La réception des travaux a été prononcée le 6 février 2003, avec effet à la date du 3 janvier 2003, avec des réserves s’agissant du lot n° 14.
  • Ces réserves ont été levées par le GIP Vitalys le 5 mars 2004.
  • Les désordres affectant les revêtements de sols persistant, le GIP Vitalys a saisi le tribunal administratif de Rennes d’une demande tendant à la condamnation, à titre principal, de la société Lucas Gueguen sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs ou à défaut sur le fondement de la responsabilité trentenaire des constructeurs en cas de faute assimilable à une fraude ou un dol, et, à titre subsidiaire, de la société Icade Promotion et du groupement conjoint de maîtrise d’oeuvre pour manquement à leur devoir de conseil.
  • Par un jugement du 3 juin 2016, le tribunal administratif de Rennes a rejeté les conclusions visant la société Lucas Gueguen, condamné solidairement les sociétés Icade Promotion, AIA et Cera Ingénierie à payer au GIP Vitalys la somme de 539 300,71 euros TTC et condamné les sociétés AIA et Cera Ingénierie à garantir solidairement la société Icade Promotion à hauteur de 50 % des condamnations solidaires prononcées à son encontre.
  • Par deux arrêts n° 16NT02708 et n° 16NT02726 du 20 octobre 2017, contre lesquels la société Icade Promotion se pourvoit en cassation, la cour administrative d’appel de Nantes a rejeté les appels formés respectivement par la société Icade Promotion et par les sociétés Atelier de la Rize et AIA Ingénierie contre ce jugement.

Le Conseil d’Etat était donc amené à apprécier le pourvoi formé par la Société ICADE PROMOTION contre les arrêts de la Cour administrative, notamment en ce qu’ils ont refusé  de retenir la responsabilité pour fraude ou dol de la Société Lucas Gueguen, dans le cadre de son appel en garantie.

Le Conseil d’Etat prend le soin de rappeler à titre de principe que :

« l’expiration du délai de l’action en garantie décennale ne décharge pas les constructeurs de la responsabilité qu’ils peuvent encourir en cas ou bien de fraude ou de dol dans l’exécution de leur contrat, ou bien d’une faute assimilable à une fraude ou à un dol, caractérisée par la violation grave, par sa nature ou ses conséquences, de leurs obligations contractuelles, commises volontairement et sans qu’ils puissent en ignorer les conséquences »

Avant de considérer que les conditions de la fraude, du dol, ou d’une faute assimilable à une fraude ou à un dol, ne sont pas réunies.

Les désordres en question provenaient de l’utilisation d’une colle inadaptée à sa destination, ne correspondant pas à celle figurant au marché.

Le Conseil d’Etat approuve le raisonnement de la Cour administrative d’appel et indique que:

  • « la seule utilisation d’une fourniture différente de celle prévue au marché, du fait de l’emploi d’une colle non conforme aux prescriptions techniques, ne suffisait pas à établir l’intention frauduleuse de la société Lucas Gueguen« 
  • Si la destination de la centrale culinaire était, durablement compromise compte tenu de la gravité des désordres résultant de l’utilisation de cette colle inadaptée, cette seule circonstance, à la supposer établie, ne suffit pas à caractériser une faute assimilable à une fraude ou à un dol du constructeur en l’absence de violation intentionnelle, par ce dernier, de ses obligations contractuelle.

Le considérant de principe est le suivant :

« A cet égard, il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que les désordres, consistant en des problèmes d’étanchéité, de huilages, de cloques et de défaut d’adhérence généralisé qui ont affecté les revêtements de sols de la cuisine centrale résultent de l’utilisation d’une colle à base d’un liant polyacrylique, sensible à l’eau et inadaptée au contexte d’une cuisine industrielle, dont l’utilisation ne correspond pas aux règles de l’art ni aux prescriptions techniques du marché qui prévoyaient l’usage de la colle UZIN KR 421, composée d’un liant à base de résine époxy spéciale réticulée à la polyamine et sans eau. Il ressort également des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l’utilisation de cette colle inadaptée a été le fait d’un sous-traitant de la société Lucas Gueguen, auquel celle-ci avait fourni un mauvais produit. En estimant que la seule utilisation d’une fourniture différente de celle prévue au marché, du fait de l’emploi d’une colle non conforme aux prescriptions techniques, ne suffisait pas à établir l’intention frauduleuse de la société Lucas Gueguen, la cour s’est livrée à une appréciation souveraine des faits de l’espèce exempte de dénaturation. Si la société Icade Promotion soutient que la destination de la centrale culinaire était, contrairement à ce qu’a estimé la cour, durablement compromise compte tenu de la gravité des désordres résultant de l’utilisation de cette colle inadaptée, cette seule circonstance, à la supposer établie, ne suffit pas à caractériser une faute assimilable à une fraude ou à un dol du constructeur en l’absence de violation intentionnelle, par ce dernier, de ses obligations contractuelles. Il résulte de ce qui précède que la cour n’a pas procédé à une qualification juridique inexacte des faits qui lui étaient soumis en estimant que le manquement de la société Lucas Gueguen à ses obligations contractuelles ne constituait pas une faute assimilable à une fraude ou à un dol »

Il est intéressant de relever que :

  • Le maître d’ouvrage n’a pas le monopole pour invoquer la fraude, le dol, ou la faute assimilable, alors que la Société ICADE PROMOTION devait fonder son action sur le plan délictuel en l’absence de lien contractuel avec la société Lucas Gueguen
  • Le seuil de l’intention frauduleuse n’a pas été atteint. En comparaison avec la rédaction de l’arrêt du 26 Novembre 2017, les fautes n’étaient pas suffisamment graves ou manifestes pour ouvrir le droit à la qualification recherchée.

 

Pas de responsabilité décennale sans imputabilité des désordres aux travaux réalisés (C.Cass., Civ. 3ème, 13 juin 2019, pourvoi n° 18-16725)

La responsabilité décennale édictée par les articles 1792 et suivants du Code civil est un régime juridique favorable au maître d’ouvrage en ce sens qu’il dispense celui-ci de rapporter la preuve d’une faute d’un constructeur.

Ce régime ne dispense pas pour autant le demandeur à l’instance de rapporter la preuve de l’imputabilité. Celle-ci peut se définir comme le lien entre l’action (ou inaction) d’un constructeur et le désordre affectant l’ouvrage.

Sans preuve d’imputabilité, point de responsabilité décennale.

La Cour de cassation impose aux Juridictions du fond de rechercher cette imputabilité pour se fonder sur l’article 1792 du Code civil (en ce sens : C.Cass., Civ. 3ème, Chambre civile 3, 14 janvier 2009, pourvoi n° 07-19084).

L’imputabilité est une question majeure qui doit être appréhendée dès le stade de l’expertise judicaire, tant pour des travaux neufs que la réalisation d’ouvrage nouveau sur les existants.

La Cour de cassation vient d’en rappeler l’importance par cet arrêt du 13 Juin 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, Chambre civile 3, 13 juin 2019, pourvoi n° 18-16725).

Sur les faits, il convient de retenir que :

  • Mme P… et M. R… ont eux-mêmes réalisé des travaux de rénovation dans leur maison
  • ils ont chargé la société Alu Rideau de poser une véranda reliant deux bâtiments
  • ils ont ensuite vendu l’immeuble à M. et Mme G… ;
  • les Epoux G., se plaignant de la présence d’un champignon à l’origine du pourrissement du plancher, ont, après expertise, assigné en indemnisation leurs vendeurs et la société Alu Rideau, sur le fondement de la garantie décennale et, à titre subsidiaire, de la garantie des vices cachés.

Par un arrêt en date du15 Mars 2008, la Cour d’appel de RENNES a mis hors de cause la Société Alu Rideau, déclenchant ainsi un pourvoi des Epoux G.

La Cour de cassation va rejeter leur pourvoi en considérant que :

  • les désordres avaient pour origine la construction par M. R… d’une terrasse maçonnée enfermant un puits perdu vers lequel étaient dirigés les regards recueillant les eaux pluviales
  • que ce puit n’était pas raccordé au réseau public et qu’il débordait en période de fortes précipitations
  • les désordres n’étaient pas imputables aux travaux de véranda, réalisés sans malfaçons par la société Alu Rideau, ni à un manque d’investigations auxquelles elle n’était pas tenue contractuellement

Pour en déduire que :

  • La Cour d’appel de RENNES n’a pas inversé la charge de la preuve
  • la présomption de responsabilité décennale ne s’appliquait pas à la Société Alu Rideau.

 

« Mais attendu qu’ayant relevé que les désordres avaient pour origine la construction par M. R… d’une terrasse maçonnée enfermant un puits perdu vers lequel étaient dirigés les regards recueillant les eaux pluviales, qui n’était pas raccordé au réseau public et qui débordait en période de fortes précipitations et qu’ils n’étaient pas imputables aux travaux de véranda, réalisés sans malfaçons par la société Alu Rideau, ni à un manque d’investigations auxquelles elle n’était pas tenue contractuellement, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans inverser la charge de la preuve, que la présomption de responsabilité décennale ne s’appliquait pas à cette entreprise »

 

Il convient de souligner :

  • d’une part que la référence à l’absence de malfaçons dans les travaux de véranda est superfétatoire au sujet de la responsabilité décennale puisque ce régime dispense de la preuve d’une faute. Mais la recherche d’une faute est bien souvent un outil pour caractériser l’imputabilité des désordres
  • d’autre part, que la Cour de cassation a pris le soin d’examiner la mission dont le locateur d’ouvrage avait été confié. En effet, une absence d’intervention peut justifier une imputabilité du désordre.

Il est donc primordial d’examiner la question de l’imputabilité dès le stade de l’expertise judiciaire, en appréhendant avec attention l’étendue de la mission du constructeur concerné.

Le simple fait de de poser l’ossature en bois des constructions après la réalisation des fondations ne valait pas prise de possession de celles-ci outre un règlement de 65 % : absence de réception tacite (C.Cass., Civ.3ème, Chambre civile 3, 13 juin 2019, n°18-14817)

La réception tacite continue de faire débat et d’alimenter la jurisprudence de la Cour de cassation.

La réception tacite est d’autant plus délicate à caractériser lorsqu’elle intervient en cours de chantier.

La Cour de cassation rappelle que l’achèvement de l’ouvrage n’est pas une condition de la réception tacite et a estimé qu’une réception tacite était caractérisée :

La Cour de cassation vient cette fois d’en refuser la caractérisation par un arrêt en date du 13 Juin 2019 (C.Cass., Civ.3ème, Chambre civile 3, 13 juin 2019, n°18-14817).

En l’espèce, il convient de retenir les points factuels suivants :

  • Une association a été constituée par constituée par plusieurs personnes dans la perspective de la construction de maisons individuelles
  • cette association a souscrit avec l’association Toit par toi une convention de partenariat et chacun des maîtres d’ouvrage a conclu avec M. N…, architecte, assuré auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), un contrat portant sur le dépôt du permis de construire pour l’habitation considérée
  • la société Art’bati, assurée auprès de la société MAAF assurances (la MAAF) au titre de la garantie décennale et de l’assurance de responsabilité civile, a été chargée de la réalisation des fondations de chacune des constructions, après réalisation d’une étude de sol par la société Eg sol ouest
  • les fondations exécutées ont été jugées non conformes à l’étude de sol par la société Apave nord ouest.
  • Une expertise judiciaire s’est déroulée
  • La Société rt’bati a été placée en liquidation judiciaire.

Les maîtres d’ouvrage ont assigné les sociétés Art’bati et Apave nord ouest, la MAAF, la MAF, l’association Toit par toi et M. N… en indemnisation de leurs préjudices respectifs.

Par un arrêt en date du 6 Février 2018, la Cour d’appel de POITIERS a rejeté leurs demandes dirigées contre la MAAF, assureur de la Société Art’bati, fondées sur la garantie décennale.

La Cour de cassation valide la position de la Cour d’appel de POITIERS en retenant deux éléments :

  • le fait de poser l’ossature en bois des constructions après la réalisation des fondations ne valait pas prise de possession de celles-ci
  • le prix des fondations n’avait été réglé qu’à hauteur de 65 %.

La Cour de cassation écarte ainsi la réception tacite alléguée par les maîtres d’ouvrages, qui, au passage, en supportait la charge de la preuve, écartant ainsi, à notre sens, l’hypothèse d’une présomption de réception tacite.

Cette décision s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle classique de la Cour de cassation.

Elle met l’accent à nouveau sur la question du règlement, élément important parmi le faisceau d’indices qu’elle utilise.

Cette décision est d’autant plus intéressante qu’elle se prononce au passage sur la portée d’une clause d’exclusion de garantie, pour estimer en l’espèce qu’elle était susceptible d’interprétation, et donc n’était pas formelle, pour la censurer ensuite sous le visa de l’article L. 113-1 du Code des assurances :

« Vu l’article L. 113-1 du code des assurances ;

Attendu que l’assureur répond des conséquences des fautes de l’assuré, sauf clause d’exclusion formelle et limitée contenue dans la police ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de l’association Eco-constructeurs de Vendeuvre et des maîtres d’ouvrage contre la MAAF, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité civile, l’arrêt retient que l’article 13 des conditions générales du contrat d’assurance « Multipro » souscrit auprès d’elle, qui exclut « les frais exposés pour le remplacement, la remise en état ou le remboursement des biens que vous avez fournis, et/ou pour la reprise des travaux exécutés par vos soins, ainsi que les frais de dépose et repose et les dommages immatériels qui en découlent », est claire, formelle, limitée et qu’elle laisse dans le champ de la garantie les dommages causés aux tiers ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause précitée, susceptible d’interprétation, n’était pas formelle« 

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670)

Le Syndicat des copropriétaires représentée la communauté des copropriétaires et dispose à ce titre de la personnalité juridique.

Sa responsabilité est régie notamment par les dispositions de l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce notamment que « il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires« .

En vertu de l’article 42 de cette Loi [dans sa version issu de la Loi du 23 Novembre 2018], qui renvoie à l’article 2224 du Code civil, édicte que le délai de prescription est de 5 ans (« les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer« ). La date de réception de l’immeuble importe donc peu et ne produit pas d’effet extinctif à la différence de la responsabilité des constructeurs.

La Cour de cassation a pu préciser que le Syndicat des copropriétaires est « responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété » (C.Cass, Civ. 3ème, 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-16372).

Le Syndicat des copropriétaires est responsable tant vis à vis des copropriétaires, que des tiers de manière générale.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

La Cour de cassation vient en rappeler les contours par un arrêt du 9 Mai 2019 (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670), en particulier sur la possibilité pour le Syndicat de copropriétaires de s’exonérer de cette responsabilité.

La Cour de cassation rappelle

  • sous le visa de « l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1382, devenu 1240, et 1315, devenu 1353, du code civil »
  • qu’il « résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers« 

pour censurer une Cour d’appel qui avait limité la condamnation du syndicat des copropriétaires au motif que le copropriétaire bailleur a fait procéder à des travaux pour intégrer le balcon à la surface habitable, sans autorisation, et que ce dernier ne démontre pas que ces travaux avaient été exécutés en conformité au règlement de copropriété.

La Cour de cassation reproche à la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE d’avoir inversé la charge de la preuve.

Ainsi, c’est au Syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la victime (tiers ou copropriétaire) pour limiter ou s’exonérer de toute responsabilité.

La faute du constructeur (à supposer que le délai d’épreuve décennal ne soit pas expiré) n’a pas d’effet exonératoire, le Syndicat de copropriétaires ne pouvant qu’envisager une action récursoire ou un appel en garantie.

Il s’agit d’un arrêt de confirmation (en ce sens : C.Cass, Civ. 3ème, 12 septembre 2012, pourvoi n°11-10421).

Lors de la phase d’expertise judiciaire, le Syndicat des copropriétaires devra donc veiller à préserver ses chances de recours et ses intérêts en s’intéressant attentivement :

  • aux vices de construction s’il peut se retourner contre les locateurs d’ouvrage
  • au comportement de la victime.

Allégation d’un abandon de chantier et, de manière concomitante, contestation systématique et continue de la qualité des travaux par le maître de l’ouvrage, font douter de sa volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage : obstacle à une réception tacite (C.Cass., Civ. 3ème, 4 avril 2019, pourvoi n°18-10.412)

Dans cette période récente riche en décisions relatives à la réception tacite, une décision supplémentaire est à mentionner (C.Cass., Civ. 3ème, 4 avril 2019, pourvoi n°18-10412).

Il s’agit plus précisément de la question de la réception tacite dans l’hypothèse d’un abandon de chantier. Celui-ci n’est pas exclusif d’une réception tacite.

La Cour de cassation considère en effet que l’achèvement de l’ouvrage n’est pas une condition de la réception tacite et a estimé qu’une réception tacite était caractérisée :

Il faut néanmoins que soit établie la preuve de la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de réceptionner les travaux inachevés.

En ce sens, la Cour de cassation a précisé que « le fait qu’une entreprise succède à une autre ne suffisait pas à caractériser l’existence d’une réception tacite » (C.Cass., Civ. 3ème, 19 mai 2016, pourvoi n° 15-17129).

En l’espèce :

  • une maître d’ouvrage a sollicité une entreprise, assurée auprès de la Société AREAS, pour la réalisation de travaux de remise en état d’un immeuble après incendie
  • se plaignant d’un retard d’exécution, d’une mauvaise exécution et d’un encombrement du terrain par des gravats, la maître d’ouvrage a confié à d’autres entreprises la fin des travaux et la reprise des malfaçons
  • la maître d’ouvrage a assigné l’entreprise défaillante et son assureur en résiliation du contrat et indemnisation de ses préjudices.

La Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE, par son arrêt en date du 23 novembre 2017, a rejeté les demandes formées contre l’assureur. La Cour de cassation valide son raisonnement en estimant que

« Mais attendu qu’ayant relevé que l’allégation d’un abandon de chantier et, de manière concomitante, la contestation systématique et continue de la qualité des travaux par le maître de l’ouvrage, qui faisait douter de sa volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage, étaient un obstacle à une réception tacite, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision »

La Cour de cassation reste sur une ligne classique concernant :

  • la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage
  • la preuve de cette volonté qui sur celui qui l’invoque.

 

L’agent immobilier doit vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs (C.Cass., Civ.3ème, 21 mars 2019 pourvoi 18-10772).

L’arrêt du 21 Mars 2019 (n° 18-10772) de la Cour de cassation amène à s’intéresser plus particulièrement sur le contenu de la mission de l’agent immobilier concernant la phase de notification de l’avant-contrat précédant l’étape de la signature de l’acte authentique.

Cet arrêt est prononcé sous le visa des articles article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et 1147 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016).

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation énonce notamment :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse »

 

L’avant contrat doit indiquer « de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion » (Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, alinéa 6).

Faute de notification régulière, le délai de rétraction ne commence pas à courir.

En l’espèce, il convient de retenir pour la bonne compréhension de l’arrêt que :

  • Le 22 Décembre 2012, les Epoux B ont consenti aux Epoux D, par l’intermédiaire de l’agence immobilière En Appart’Et, une promesse de vente d’un immeuble
  • Le même jour, l’agence immobilière a notifié aux Epoux D cette promesse de vente, étant précisé ici que l’avis de réception de la lettre de notification adressée à Madame D. le 22 décembre 2012 était revêtu de la signature de M. D., sans précision du nom et prénom du signataire, et que Monsieur D. ci n’avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse
  • Le 31 Juillet 2013, devant le notaire, les Epoux D n’ont pas renouvelé leur consentement mais ont au contraire fait valoir leur droit de rétraction
  • Les Epoux B ont alors assigné les Epoux D ainsi que l’agence immobilière en paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, et en indemnisation de leurs préjudices.

Sur la demande formulée par les Epoux B contre les Epoux D, la Cour de cassation estime que

  • L’avis de réception ne donnait pas de précision concernant le prénom et le nom du signataire, et ne comportait que la signature de Monsieur D.
  • L’Epoux n’avait pas reçu mandat de son épouse
  • Il n’y a pas à envisager l’application de la théorie du mandat apparent
  • la notification faite à Madame D n’était pas régulière, de sorte que le délai de rétraction n’avait pas commencé à courir

L’agent immobilier doit donc faire preuve de vigilance lorsque l’avis de réception lui revient, pour vérifier que chaque partie concernée a bien été touchée par la notification.

C’est précisément l’enseignement du second moyen du pourvoi.

La Cour d’appel avait rejeté les demandes des Epoux B. contre l’agence immobilière, en estimant que « en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception« .

La Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS en indiquant « qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs« .

Compétence du Juge administratif en cas de recours d’un tiers contre un SPIC pour désordres de travaux publics (C.Cass., Civ. 1ère, 13 Mars 2019, pourvoi n°18-13232, JurisData n° 2019-003688)

La présence d’un Service Public Industriel et Commercial (SPIC) doit attirer la vigilance concernant la question de la compétence juridictionnelle au moment de l’engagement d’une action contentieuse.

Si le SPIC oriente naturellement vers le Juge judiciaire, le Juge administratif reste compétent dans plusieurs hypothèses.

Le requérant devra donc veiller à identifier préalablement :

  • Sa qualité d’usager ou de tiers
  • La présence d’un ouvrage public ou la mise en œuvre de prérogatives exorbitantes de puissance publique.

Le Tribunal des conflits a posé une règle de principe dans sa décision du 8 Octobre 2018 (décision n°4135) :

 

« Considérant que, eu égard aux rapports de droit privé nés du contrat qui lie le service public industriel et commercial de l’assainissement à ses usagers, les litiges relatifs aux rapports entre ce service et ses usagers relèvent de la compétence de la juridiction judiciaire ; qu’ainsi, il n’appartient qu’à la juridiction judiciaire de connaître des litiges relatifs à la facturation et au recouvrement de la redevance due par les usagers, aux dommages causés à ces derniers à l’occasion de la fourniture du service, peu important que la cause des dommages réside dans un vice de conception, l’exécution de travaux publics ou l’entretien d’ouvrages publics, ou encore à un refus d’autorisation de raccordement au réseau public ; qu’en revanche, un litige né du refus de réaliser ou de financer des travaux de raccordement au réseau public de collecte, lesquels présentent le caractère de travaux publics, relève de la compétence de la juridiction administrative »

Dans son arrêt du 13 Mars 2019, la Cour de cassation suit la même règle.

En l’espèce, un maître d’ouvrage se plaint de la survenance d’infiltration dans son immeuble.

Un rapport d’expertise judiciaire démontre que ces infiltrations proviennent d’un ouvrage appartenant à un Office Public HLM.

Le maître d’ouvrage victime saisit le Juge judiciaire d’une demande d’indemnisation.

L’Office public réplique en soulevant la compétence du Juge administratif.

La Cour d’appel de DOUAI, dans un arrêt en date du 25 Janvier 2018, rejette l’exception d’incompétence au motif que :

  • l’humidité présente au domicile du maître d’ouvrage trouve son origine dans un défaut d’étanchéité de la toiture de l’immeuble appartenant à l’Office public
  • l’OPH n’a pas été assigné en raison de l’exercice d’une prérogative de puissance publique ou en raison de l’exécution de travaux publics, mais en sa seule qualité de propriétaire d’un immeuble dépendant de son domaine privé.

La Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de DOUAI sous le visa de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III, avec l’attendu de principe suivant :

« Attendu que, si l’action en responsabilité extra-contractuelle en réparation des dommages causés à un tiers par le fonctionnement d’un service public industriel et commercial relève, en principe, de la compétence de la juridiction judiciaire, il en va autrement lorsque les dommages allégués trouvent leur cause dans l’exécution de travaux publics ou dans l’existence ou le fonctionnement d’un ouvrage public »

 

La Cour de cassation reproche à la Cour d’appel de ne pas avoir vérifié si l’ouvrage à l’origine du dommage subi par le tiers voisin, devait recevoir la qualification d’ouvrage public :

« Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure que l’ouvrage dont l’OPH est propriétaire soit affecté au service public du logement et revête, par suite, le caractère d’ouvrage public, de sorte que la juridiction administrative serait seule compétente pour connaître de l’action tendant à la réparation des dommages causés aux tiers par cet ouvrage, la cour d’appel a violé les textes susvisés »

Dès lors, en présence d’un SPIC, il convient de retenir que :

  • si la victime a la qualité d’usager, le Juge judiciaire sera compétent, même en présence d’un ouvrage public ou de prérogatives de puissance publique
  • si la victime a la qualité de tiers (par exemple : un voisin), le Juge judiciaire sera compétent, sauf si le dommage provient d’ouvrage public ou de son fonctionnement.

Si ces questions peuvent être occultées le temps de l’expertise judiciaire, elles seront incontournables au moment de l’engagement d’une action contentieuse au fond.

Conditions de la faute dolosive et transmissibilité au sous-acquéreur de l’immeuble (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Juillet 2018 (pourvoi n° 17-20627)

Par deux arrêts en date du 12 Juillet 2018, publiés à son Bulletin, la Cour de cassation est venue rappeler les contours de la faute dolosive en matière de construction immobilière.  L’arrêt prononcé sous le numéro de pourvoi n°17-20627 confirme que le fondement de cette action est lié à la qualité de propriétaire de l’ouvrage, parallèle intéressant avec la jurisprudence applicable en matière de responsabilité décennale.