Incendie : Le contrat de séjour au sens de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles est exclusif de la qualification de contrat de louage de chose : inapplication de l’article 1733 du Code civil (C.Cass., Civ. 3ème, 3 décembre 2020, n°20-10122 et C.Cass., Civ. 3ème, 3 Décembre 2020, n° 19-19670)

La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur la définition du contrat de louage, ses limites et ses distinctions avec des notions voisines.

L’intérêt n’est pas des moindres pour le bailleur puisqu’il peut bénéficier des dispositions favorables de l’article 1733 du Code civil, faisant peser sur le locataire une présomption réfragable de responsabilité, en énonçant :

« Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :

Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine »

Encore faut-il caractériser un contrat de louage au sens de l’article 1709 du Code civil, qui énonce :

« Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer »

Sur la base de ces dispositions, a été écartée la notion de contrat de louage pour une convention d’occupation précaire (C.Cass., Civ. 3ème, 29 avril 2009, 08-13308).

De même, la 3ème Chambre civile a écarté la notion de louage pour le contrat de séjour par lequel une maison de retraite s’oblige à héberger une personne âgée et à fournir des prestations hôtelières, sociales et médicales (C.Cass., Civ. 3ème, 1er Juillet 1998, 1 juillet 1998, n°96-17515).

Désormais, de manière plus globale, les maisons de retraite sont incluses dans le cadre du contrat de séjour visé à l’article L. 311-4 du Code de l’action sociale et des familles. Ce contrat de séjour

  • définit les objectifs et la nature de la prise en charge ou de l’accompagnement dans le respect des principes déontologiques et éthiques, des recommandations de bonnes pratiques professionnelles et du projet d’établissement ou de service
  • détaille la liste et la nature des prestations offertes ainsi que leur coût prévisionnel.

Ses caractéristiques sont-elles de nature à l’inclure dans le contrat de louage et donc, par voie de subséquent, d’impliquer l’application de la présomption de responsabilité établie par l’article 1733 du Code civil.

Par deux arrêts publiés le même jour, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation écarte cette caractérisation.

Les données de l’espèce sont très similaires.

Dans la 1ère affaire ((C.Cass., Civ. 3ème, 3 décembre 2020, n°20-10122)

  • le 1er septembre 2008, Mme X… a conclu un contrat de séjour avec la société Résidence Les Tilleuls, qui exploite un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD).

 

  • Le 11 mai 2009, un incendie, dont l’origine est demeurée indéterminée, s’est déclaré dans la chambre occupée par Mme X….

 

  • Par acte du 28 août 2012, la société Résidence Les Tilleuls et la société Axa France Iard, son assureur, subrogée dans ses droits, ont assigné la société Mutuelle assurance des travailleurs mutualistes (la Matmut), assureur de Mme X…, en réparation des dommages causés par le sinistre, sur le fondement de l’article 1733 du code civil.

Par un arrêt en date du 5 Novembre 2019, la Cour d’appel de CAEN a fait droit cette demande, aux motifs que :

« Un EHPAD consiste à la fois en une prestation d’hébergement relevant du contrat de louage, ce que ne contredit nullement l’existence d’un règlement intérieur, ni la dénomination de contrat de séjour et en des prestations de services et de soins et que cette situation nécessite de faire une application distributive de régimes différents, de sorte que la présomption de responsabilité du locataire, prévue par l’article 1733 du code civil en cas d’incendie survenu dans les lieux donnés à bail, doit recevoir application »

L’assureur du résident a formé un pourvoi, mettant notamment en avant les prestations à caractère médical, de services et soins qui feraient obstacle à la caractérisation d’un contrat de louage.

Dans la 2ème espèce (C.Cass., Civ. 3ème, 3 Décembre 2020, n° 19-19670)

  • l’association de résidences foyers (l’Arfo), qui gère des logements pour les personnes retraitées, a conclu avec A… X… un contrat de séjour portant sur la mise à disposition d’un appartement et de services annexes.
  • Le 9 juillet 2011, un incendie, survenu dans ce logement, s’est propagé à d’autres appartements et aux parties communes de l’immeuble et a causé le décès de A… X….
  • Soutenant que l’occupante des lieux était responsable du sinistre sur le fondement de l’article 1733 du code civil, l’Arfo a assigné l’assureur de celle-ci, la société Pacifica, en indemnisation de son préjudice.

Par un arrêt en date du 30 Avril 2019, la Cour d’appel de Reims, a fait droit à la demande dirigée contre la Société PACIFICA, aux motifs que :

« le contrat a pour objet principal de mettre à la disposition de l’occupante un logement et une cave à titre exclusif en contrepartie d’une redevance couvrant le loyer et les charges de chauffage, d’eau et d’électricité et que les prestations complémentaires portant sur le service des repas, le dispositif d’alarme et les animations sont facultatives et ne présentent qu’un caractère accessoire, de sorte que ce contrat de séjour est assimilable à un bail et que l’occupant des lieux est présumé responsable de l’incendie par application de l’article 1733 du code civil »

Dans ces deux arrêts, la Cour de cassation va censurer sous le visa de l’article 1709 du Code civil

  • rappelant que « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer« 
  • énonçant que « le contrat de séjour au sens de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles est exclusif de la qualification de contrat de louage de chose » avant de censurer les Cours d’appel pour fausse application de l’article 1709 du Code civil.

Dès lors, les dispositions de l’article 1733 du Code civil n’était pas mobilisable et c’est alors vers le régime de la responsabilité contractuelle qu’il aurait fallu se tourner, en rapportant la preuve d’une faute et d’un lien de causalité

Subrogation conventionnelle : l’assureur n’est pas tenu d’établir que ce règlement a été fait en exécution de son obligation contractuelle de garantie / incendie pour vice de construction : responsabilité partielle du locataire (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Septembre 2019, n° 18-18584)

La Cour de cassation vient de prononcer un arrêt intéressant à la fois :

  • La subrogation de l’assureur dans les droits de son assuré
  • La responsabilité partielle du locataire en cas d’incendie du logement pour vice de construction.

Les faits sont relativement simples :

  • La SCI URSUS, assurée auprès de la Société PACIFICA, est propriétaire d’un appartement
  • Cet appartement a été donné à bail à Madame B… et Monsieur A…, qui ont souscrit une assurance habitation auprès des MMA IARD
  • Cet appartement a été détruit par un incendie le 29 Octobre 2012
  • Madame B…, Monsieur A… et les MMA IARD ont sollicité au fond la condamnation de la SCI URSUS et de la Société PACIFICA à les indemniser de leur préjudice
  • Reconventionnellement, la Société PACIFICA a sollicité le remboursement de l’indemnité qu’elle a versée à la SCI URSUS.

 

  1. Sur la subrogation conventionnelle de l’assureur :

 

L’assureur qui verse une indemnité à son assuré, ou à une victime, dispose de la possibilité, le cas échéant, de se retourner contre un éventuel co-responsable ou l’assureur de celui-ci, afin d’être remboursé d’une partie des sommes prises en charge, dans le cadre de l’apurement de la contribution à la dette.

L’assureur est ainsi subrogé dans les droits de celui qu’il indemnise.

Cette subrogation peut être légale, en vertu des dispositions de l’article L. 121-12 du Code des assurances.

La subrogation légale n’est cependant pas toujours possible, notamment si le paiement de l’assureur est intervenu alors que l’indemnité n’était pas due en vertu du contrat d’assurance.

Il en sera ainsi, par exemple, de l’assureur dommage – ouvrage qui verse une indemnité au maître d’ouvrage alors qu’en réalité, la police d’assurance avait été souscrite postérieurement à la réception (C.Cass., Civ.1ère, 9 décembre 1997, 95-19003).

C’est alors que la subrogation pourra s’effectuer le plan conventionnel.

Elle suppose la volonté expresse l’assurée, manifestée concomitamment ou antérieurement au paiement reçu de l’assureur (en ce sens : C.Cass., Com., 21 Février 2012, n° 11-11145).

C’est tout l’intérêt de la quittance subrogative régularisée au moment du paiement.

 

 

En l’espèce, la Cour d’appel d’ORLEANS a débouté la Société PACIFICA de sa demande reconventionnelle au motif, notamment :

  • Que le recours subrogatoire n’est, par conséquent, valablement exercé que si l’assureur a versé l’indemnité d’assurance au bénéfice de l’assuré
  • Qu’il appartient à l’assureur de démontrer que l’indemnité est due en regard de son obligation contractuelle de garantir son assuré
  • Que la demande de la Société PACIFICA en raison de l’absence de justification quant au point de savoir si ce règlement a été fait en exécution de son obligation contractuelle de garantie.

 

Ainsi, selon la Cour d’appel, il ne peut y avoir subrogation conventionnelle que si l’assureur démontre avoir versé l’indemnité en vertu du contrat.

Elle ajoute néanmoins une condition qui n’existe pas.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation :

 

« Vu les articles 1249, 1250, 1251 et 1252 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article L. 121-12, alinéa 1, du code des assurances ;

 

Attendu, selon ces textes, que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance dispose contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur, non seulement de la subrogation légale de l’article L. 121-12 du code des assurances, mais aussi du droit d’invoquer la subrogation conventionnelle dans les droits de son assuré, prévue par l’article 1250 du code civil, résultant de la volonté expresse de ce dernier, manifestée concomitamment ou antérieurement au paiement reçu de l’assureur, sans avoir à établir que ce règlement a été fait en exécution de son obligation contractuelle de garantie »

 

Il s’agit d’un arrêt de confirmation (C.Cass., Com., 16 Juin 2009, n°07-16840).

Invoquer la subrogation légale et la subrogation conventionnelle représente donc une sécurité.

 

 

  1. Sur la responsabilité partielle du locataire malgré la présence d’un vice de construction :

 

En vertu des dispositions de l’article 1733 du Code civil, le locataire supporte une présomption de responsabilité en cas de sinistre incendie.

Il s’agit d’une présomption réfragable dont il peut s’affranchir en rapportant la preuve que :

  • Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, étant précisé que le défaut d’entretien imputable au bailleur est assimilé à un vice de construction sans qu’il ne revête le caractère de la force majeure (Cass., Civ. 3ème, 15 Juin 2005, pourvoi n° 04-12243)

 

  • Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

 

L’existence d’un vice de construction ne doit cependant pas occulter une éventuelle faute du locataire, ou de tout autre tiers, dans la survenance du sinistre.

La Cour d’appel de NANCY avait déjà admis la possibilité d’un partage de responsabilité entre le preneur et le bailleur (CA NANCY, 1ère Ch. 14 Janvier 1987).

L’arrêt de la Cour de cassation du 12 Septembre 2019 en donne confirmation.

Les responsabilités se trouvent partagées entre :

  • Le propriétaire, pour le vice de construction
  • Le locataire en raison de sa négligence, pour avoir entreposé des bûches de part et d’autre des parois brûlantes
  • Le SDIS (Service Départemental d’Incendie et de Secours), pour ne pas avoir pris toutes les mesures de vérification nécessaires avant de quitter les lieux (aggravation postérieure du sinistre incendie).

L’expertise judiciaire prend ici tout son sens pour donner les éléments nécessaires pour argumenter en faveur d’un partage de responsabilité.

Sous-location irrégulière : le bailleur peut solliciter de son locataire le remboursement des sous-loyers en tant que fruits civils (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Septembre 2019, n°18-20727)

La Cour de cassation a prononcé un arrêt le 12 Septembre 2019 voué à une large publication (FS.P + B + R + I), démontrant que le sujet abordé est d’importance, le symbole « R » signifiant que la décision sera analysée au travers du rapport annuel de la Cour de cassation.

Le sujet est d’actualité : il concerne la sous-location d’un logement, phénomène porté, notamment, par la Société « Air B’nB ».

A titre liminaire, il convient de préciser que l’arrêt ne concerne que la sous-location irrégulière, c’est-à-dire à laquelle le bailleur n’a pas donné son accord, tant sur le principe de la sous-location que le montant du sous-loyer, conformément aux dispositions de l’article 8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location »

Ainsi, il est acquis, sur le principe, que la sous-location non autorisée est irrégulière.

Le locataire s’expose à titre de sanction à la résiliation judiciaire de son bail, avec la démonstration par le bailleur d’une faute.

Surtout, au vu de l’ampleur financière prise par le phénomène de la sous-location, se pose la question du devenir des sous-loyers perçus.

La Cour d’appel de PARIS avait prononcé une décision intéressante en date du 5 Juin 2018 (RG n° n° 16/10684) :

  • En estimant que « les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire« 
  • En condamnant le locataire à reverser au bailleur les fruits de la sous-location

La Cour d’appel de PARIS s’était donc fondée

  • sur l’article 546 du Code civil :

« La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle « droit d’accession »

  • Sur l’article 547 du même Code :

« Les fruits naturels ou industriels de la terre,

Les fruits civils,

Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession »

 

C’est cet arrêt, ayant fait l’objet d’un pourvoi, qui a été soumis à l’examen de la Cour de cassation (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Septembre 2019, n°18-20727)

Pour contester la condamnation à restitution des loyers, les locataires ont soutenu :

  • « que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver, sauf à engager sa responsabilité envers le bailleur en cas de préjudice subi par celui-ci du fait de la méconnaissance d’une interdiction contractuelle de sous-location« , ce qui suppose alors pour le bailleur de rapporter la preuve d’une faute en lien avec un préjudice
  • « qu’une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire ; qu’en conséquence, seul le locataire est créancier des sous-loyers« .

Le pourvoi est cependant rejeté et le raisonnement de la Cour d’appel approuvé.

La Cour de cassation écarte le principe de l’effet relatif des contrats pour se placer sur le terrain des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées »

La sanction est donc redoutable et représente un risque financier non négligeable pour le locataire, qui sera bien avisé de recueillir l’accord de son bailleur afin d’envisager une sous-location. Bien mal acquis (juridiquement) ne profite jamais…