La réception judiciaire étant prononcée contradictoirement en application de l’article 1792-6 du code civil, elle ne peut être prononcée en l’absence d’appel à la cause des locateurs, à la différence de la réception tacite (C.Cass., Civ. 3ème, 10 Septembre 2026, n°24-19593)

La 3^ème Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur la réception judiciaire et sur la réception tacite, avec un apport pratique indéniable.

En vertu de l’article 1792-6 du Code civil, la réception peut être expresse ou judiciaire.

La jurisprudence y a ajouté la réception tacite.

Concernant la réception judiciaire, il convient de rappeler que :

• elle peut intervenir dès lors que l’ouvrage est en état d’être reçu (Cass., Civ.3^ème, 10 décembre 2015, n°13-16086 ; C.Cass., Civ. 3^ème, 18 octobre 2018, 17-24278)
• Il n’est pas nécessaire de caractériser un refus abusif du maître d’ouvrage de réceptionner (Cass., Civ. 3^ème, 12 octobre 2017,n° 15-27802)
• seules les parties au contrat peuvent la réclamer de sorte que l’assureur DO n’a pas qualité pour agir en fixation judiciaire de la date de cette réception (C.Cass., Civ. 3^ème, 23 avril 1997, 95-18317).
• La réception judiciaire peut s’accompagner de réserves (Cass., Civ. 3^ème, 30 octobre 1991, n°90-12659 ; C.Cass. Civ. 3^ème, 17 octobre 2019, n°18-21996)
• Ces réserves peuvent émaner d’un constat d’huissier, même réalisé non contradictoirement (C.Cass., Civ. 3^ème, 17 octobre 2019, 18-21996) ou encore des remarques et des observations ont été émises par le maître d’ouvrage (C.Cass., Civ. 3^ème, 17 novembre 2021, n°20-22191).

Cependant, si la réception expresse doit être contradictoire pour être valable (C.Cass., Civ.3^ème, 7 Mars 2019, pourvoi n° 18-12.221), en est-il de même pour la réception judiciaire ? Et qu’en est il pour la réception tacite ?

C’est à cette question que la 3^ème Chambre civile de la Cour de cassation vient apporter réponse dans son arrêt publié au Bulletin du 10 Septembre 2026 (C.Cass., Civ. 3^ème, 10 Septembre 2026, n°24-19593).

Sur le plan factuel et procédural, il convient de retenir que

• en 2017, M. [Z] et Mme [E] (les vendeurs) ont vendu une maison à M. [G] et Mme [P] (les acquéreurs).
• Les travaux de construction de la maison avaient fait l’objet d’une déclaration d’achèvement en 2016.
• Se plaignant de malfaçons affectant la construction et ses équipements, les acquéreurs ont assigné les vendeurs (et constructeurs non réalisateurs) en indemnisation.

Par un arrêt en date du 12 Juin 2024, la Cour d’appel de PAU a rejeté l’intégralité des demandeurs formées par les acquéreurs contre leurs vendeurs et constructeurs non réalisateurs

• en l’absence de réception judiciaire
• en l’absence de réception

au motif identique que les constructeurs n’étaient pas à la cause.

Les acquéreurs ont formé pourvoi, critiquant la Cour d’appel

• sur l’absence de possibilité d’une réception judiciaire
• sur l’absence de caractérisation d’une réception tacite.

Si les acquéreurs échouent au grattage, ils se rattrapent au tirage.

Concernant la réception judiciaire, la Cour de cassation écarte le grief et énonce sèchement que « la réception judiciaire étant prononcée contradictoirement en application de l’article 1792-6 du code civil, la cour d’appel a exactement retenu qu’elle ne pouvait être prononcée en l’absence des locateurs d’ouvrage concernés« .

Dès lors, pour agir sur le fondement décennal contre le vendeur constructeur non réalisateur, il serait nécessaire d’assigner les constructeurs intervenus à l’acte de construire. Cela ne va, parfois, sans poser de difficultés

• si les contrats de louage d’ouvrage n’ont pas été annexés à l’acte authentique
• en limite de délai de forclusion décennale le temps d’obtenir, parfois sur astreinte, les pièces contractuelles pertinentes.

Il faut donc pour l’acquéreur veiller à assigner ces constructeurs pour pouvoir invoquer la réception judiciaire et agir contre le vendeur constructeur non réalisateur.

Concernant la réception tacite, cette exigence cesse.

Sous le visa de l’article 1792-6 du Code civil, la Cour de cassation rappelle que

• Selon ce texte, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
• Il est jugé que le maître de l’ouvrage peut recevoir tacitement l’ouvrage lorsqu’est établie, le cas échéant par présomption, sa volonté non équivoque d’accepter les travaux.
• La réception tacite, qui procède, non de la décision du juge, mais de la volonté du maître de l’ouvrage, peut être constatée par le juge même lorsque les locateurs d’ouvrage concernés ne sont pas parties à l’instance.

Avant de censurer la Cour d’appel pour avoir rejeté l’intégralité des demandes des acquéreurs, au motif qu’aucune réception tacite de l’ouvrage ne peut être constatée, l’absence des locateurs d’ouvrage à l’instance empêchant une réception contradictoire.

Il était donc suffisant pour les acquéreurs d’avoir assigné leurs vendeurs constructeurs non réalisateurs.

Il est donc important pour le maître d’ouvrage de veiller à invoquer tant la réception tacite que la réception judiciaire pour privilégier ses recours.