David Collin

La garantie des vices cachés doit être mise en œuvre dans le délai de la prescription quinquennale extinctive de droit commun, soit, en application de l’article L. 110-4 du code de commerce, à compter de la vente initiale : la 1ère Chambre civile persiste et signe (C.Cass., Civ. 1ère, 24 Octobre 2019, n° 18-14720)

Dans quel délai et dans quelles conditions un fournisseur (constructeur, grossiste, concessionnaire…) peut-il effectuer un recours en garantie contre le fabricant lorsqu’il est mis en cause par l’acheteur final (consommateur, maître d’ouvrage…) ?

La réponse ne va pas sans difficultés au vu des positions divergentes des Chambres de la Cour de cassation et des difficultés pratiques que cela engendre.

Les enjeux sont pourtant importants et les risques bien réels.

Il y a unanimité sur l’application des dispositions de l’article 1648 alinéa 1er qui énonce que « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice« .

Le débat vient sur le cadre temporel dans lequel ce délai est enfermé.

D’un côté, la 1ère Chambre civile et la Chambre commerciale de la Cour de cassation considère que la garantie des vices cachés doit être mise en œuvre dans le délai de la prescription quinquennale extinctive de droit commun, en application de l’article L. 110-4 du Code de commerce, commençant à courir à compter de la vente initiale (Article L. 110-4, I du Code de commerce : « Les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes« )

Ainsi, dans cette configuration, l’intermédiaire doit surveiller deux délais :

  • Le délai de 2 années qui court à compter de la connaissance du vice, soit bien souvent le recours de son acheteur / maître d’ouvrage
  • Le délai de 5 années qui court à compter de la vente conclue avec son propre fournisseur / fabricant.

Les deux délais ne se superposent pas parfaitement : l’intermédiaire peut être mis en cause par son acheteur au-delà du délai de 5 ans, et se trouve alors privé de tout recours contre son fournisseur.

Ont ainsi statué en ce sens :

 

« Mais attendu que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que le point de départ du délai de la prescription extinctive prévu à l’article L. 110-4 du code de commerce, modifié par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, courait à compter de la vente initiale, intervenue le 18 mars 2008, de sorte que l’action fondée sur la garantie des vices cachés, engagée les 9 et 10 février 2016, était manifestement irrecevable, l’action récursoire contre le fabricant ne pouvant offrir à l’acquéreur final plus de droits que ceux détenus par le vendeur intermédiaire »

 

 

« Qu’en statuant ainsi, alors que l’action en garantie des vices cachés, même si elle doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, est aussi enfermée dans le délai de prescription prévu par l’article L. 110-4 du code de commerce, qui court à compter de la vente initiale, ce dont il résultait que, les plaques de couverture ayant été vendues et livrées en 2003, l’action engagée par la société Vallade Delage le 29 juillet 2013, était prescrite, ce qui, peu important que la société Arbre construction se soit désistée de son appel sur ce point, interdisait de déclarer recevables ses demandes en garantie dirigées contre les sociétés Bois et matériaux et Edilfibro, la cour d’appel a violé les textes susvisés »

 

D’un autre côté, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 6 Décembre 2018 (C.Cass., Civ. 3ème, 6 Décembre 2018, n° 17-24111) certes non publié, mais intéressant car il s’agit de la Chambre concernée par le contentieux de la construction, a estimé, sous le seul visa de l’article 1648 du Code civil, que « en statuant ainsi, alors que le délai dont dispose l’entrepreneur pour agir en garantie des vices cachés à l’encontre du fabricant en application de l’article 1648 du code civil court à compter de la date de l’assignation délivrée contre lui, le délai décennal de l’article L. 110-4 du code de commerce étant suspendu jusqu’à ce que sa responsabilité ait été recherchée par le maître de l’ouvrage, la cour d’appel a violé le texte susvisé« .

 

La solution a le mérite de la simplicité et de la sécurité pour l’entrepreneur. En retour, il repousse dans le temps le moment où un fournisseur sera protégé de tout recours en garantie, pouvant ainsi nuire au principe de sécurité juridique.

 

Ensuite, par son arrêt en date du 24 Octobre 2019 (C.Cass., Civ. 1ère, 24 Octobre 2019, n° 18-14720), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation confirme sa position et marque sa différence avec la 3ème Chambre civile.

Si cet arrêt n’est pas publié, il mérite néanmoins attention.

Sur le plan factuel, il convient de retenir que :

  • le 25 avril 2014, M. L… (l’acquéreur) a acquis de M. V… (le vendeur), au prix de 6 600 euros, un véhicule de type Renault Espace, mis en circulation le 12 août 2008 et présentant un kilométrage de 157 800 km
  • le 6 juin 2014, en raison d’une perte de puissance du véhicule, il est apparu que la pompe haute pression de gasoil devait être changée en raison d’une usure prématurée
  • après une expertise amiable, qui a conclu à l’existence d’un vice caché, imputable à la fabrication du véhicule, l’acquéreur a assigné le vendeur en résolution de la vente pour vice caché et indemnisation
  • V… a sollicité la garantie de la société BPA (la société), auprès de laquelle il avait acheté le véhicule en juillet 2011 ; que cette dernière a assigné en garantie la société Renault (le constructeur), constructeur du véhicule.

Au travers de son pourvoi, le constructeur a sollicité sa demande de mise hors de cause et ainsi, de ne pas être renvoyé devant la Juridiction de renvoi. C’est l’occasion pour la Cour de cassation d’énoncer que :

  • la garantie des vices cachés doit être mise en œuvre dans le délai de la prescription quinquennale extinctive de droit commun
  • la prescription quinquennale extinctive de droit commun ayant couru, en application de l’article L. 110-4 du code de commerce, à compter de la vente initiale intervenue en août 2008, l’action fondée sur la garantie des vices cachés, engagée contre le constructeur le 13 avril 2015, est irrecevable comme tardive.

En suivant le raisonnement de la Cour de cassation, le constructeur était donc à l’abri de tout recours dès le 12 Juin 2013, soit même antérieurement à la vente du 25 Avril 2014, dont il était demandé la résolution.

 

En conclusion, de manière plus générale, la jurisprudence de la 1ère Chambre civile et de la Chambre commerciale de la Cour de cassation ne peut qu’interpeller et amener à une réflexion approfondie sur la situation dans laquelle un intermédiaire, et notamment un constructeur, se trouvera, privé de recours en garantie, sans nécessairement de couverture assurantielle.

Vient à l’esprit l’adage « Actioni non natae non praescribitur » (pas de prescription de l’action avant sa naissance) : comment concevoir qu’une partie ne puisse assurer son recours en garantie alors qu’elle n’a pas été mise en cause à titre principal ? L’article 2232 du Code civil précise que « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure« .

L’article 2224 du Code civil énonce quant à lui que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer« . Pourquoi traiter différemment le commerçant et le non-commerçant ?

L’article L. 110-4, I, du Code de commerce, est taisant sur le point de départ du délai de prescription, au contraire de l’article 2224 du Code civil.

La jurisprudence de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a le mérite d’assurer un recours en garantie au vendeur / constructeur, dans un délai relativement bref, mais avec un point de départ flottant.

Reste le recours au droit à un procès équitable, sous le visa de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme, au sujet duquel la CEDH veille à ce qu’un recours puisse demeurer effectif pour un justiciable (en ce sens CEDH, 11 Mars 2014, AFFAIRE HOWALD MOOR ET AUTRES c. SUISSE, Requêtes n° 52067/10 et 41072/11).

Dans l’immédiat, à réception, toute entreprise mise en cause sera bien avisée de vérifier au plus vite la date de la vente intervenue avec son fournisseur, pour, autant que faire se peut, suspendre le délai de 5 ans courant contre elle.

David Collin

Le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l’achèvement des travaux (C.Cass., Civ. 3ème, 19 Septembre 2019, n° 18-19918)

Est notamment réputé constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » selon l’article 1792-1 du Code civil et il importe peu que le maître d’ouvrage constructeur vendeur ne soit pas un professionnel. Cela doit au contraire le constructeur non-professionnel, qui construit pour lui-même, surnommé « castor », à faire preuve de vigilance.

D’une part, il sera privé de la possibilité d’invoquer le bénéfice de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés très généralement insérée dans l’acte authentique, assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître le vice (C. Cass., Civ. 3ème, 9 Février 2011, n°09-71498).

D’autre part, le vendeur s’expose à une action en responsabilité sur le fondement décennal puisque ce fondement n’est pas exclusif de la garantie des vices cachées (C.Cass., Civ.3ème, 11 mai 2010, n°09-13358). Or, les contrats d’assurance responsabilité civile (type contrat habitation) excluent habituellement toute garantie pour les désordres relevant de l’assurance dommage – ouvrage ou de l’assurance décennale (C. Cass., Civ. 3ème, 9 Février 2011, n°09-71498).

L’absence de régularisation d’un procès-verbal de réception lors de l’achèvement des travaux réalisés par le maître d’ouvrage lui-même, et la question du caractère apparent des désordres à réception, peuvent venir perturber les lignes de lecture classiquement rencontrées en présence d’un constructeur professionnel.

Ainsi, quelle est l’incidence du caractère apparent de certains désordres affectant les travaux réalisés par le constructeur vendeur sur l’action en garantie décennale de l’acheteur ?

Le régime de la responsabilité des vices cachés s’avère en effet plus contraignant sur bien des aspects que celui de la garantie décennale : le vice doit être caché au moment de la vente et l’acheteur est soumis à un délai de forclusion de deux ans à compter de la découverte du vice en vertu de l’article 1648 du Code civil.

L’acheteur pourra donc privilégier le fondement décennal mais le vendeur tentera alors de lui opposer le caractère apparent des désordres lors de la vente.

La Cour de cassation vient de rappeler que le caractère apparent du désordre s’apprécie en la personne du maître d’ouvrage au moment de la fin des travaux, et non au moment de la vente (C.Cass., Civ. 3ème, 19 Septembre 2019, n° 18-19918).

Les données de l’espèce sont simples :

  • par acte du 29 mars 2013, M. et Mme R… ont vendu à M. L… et à Mme Q… (les consorts L… Q…) un chalet en bois qu’ils avaient acquis en kit et qu’ils avaient eux-mêmes monté ;
  • Se plaignant d’importantes fuites d’eau, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie décennale, de la garantie des vices cachés, de l’obligation de délivrance conforme et du dol.

Par un arrêt en date du 9 Mars 2018, la Cour d’appel de BESANÇON a rejeté leur demande formulée au titre de la garantie aux motifs que :

  • la vente est intervenue avant l’expiration d’un délai de dix ans suivant l’achèvement du montage du chalet par les vendeurs,
  • du fait des désordres d’étanchéité, l’immeuble est impropre à sa destination,
  • mais que, compte tenu du caractère manifestement apparent de ces désordres au jour de la vente, la responsabilité de M. et Mme R… ne saurait être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

La Cour de cassation censure cette position en rappelant que :

La partie n’est cependant pas gagnée pour l’acquéreur puisqu’il risque de lui être opposé qu’en tant que constructeur, le maître d’ouvrage de l’époque ne pouvait ignorer les désordres désormais dénoncés, et sont donc apparents, sauf à ce que ceux-ci ne se soient pas manifestés, lors de la réception, tant toute leur ampleur.

David Collin

Vendeur après achèvement : Est réputée constructeur d’un ouvrage, et à ce titre tenue de la garantie décennale, toute personne qui le vend après l’avoir construit ou fait construire (application à un réseau d’assainissement : C.Cass., Civ. 3ème, 16 mai 2019, pourvoi n° 18-14483)

Le domaine de la responsabilité décennale ne concerne pas seulement l’architecte, l’entrepreneur, le technicien ou toute autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Le 2° de l’article 1792-1 du Code civil énonce que doit être réputé constructeur de l’ouvrage « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire« .

Par un arrêt du 16 Mai 2019 (C.Cass., Civ. 3ème, 16 mai 2019, pourvoi n° 18-14483), la Cour de cassation vient en rappeler l’application, avec les conséquences que cela implique pour l’ancien maître d’ouvrage, vendeur de son bien.

En l’espèce, M. Y… a vendu à Mme R… une maison équipée d’un système d’assainissement autonome, qu’il avait construite.

Se plaignant de divers désordres atteignant l’immeuble et le réseau d’assainissement, Mme R… a, après expertise, assigné M. Y… en indemnisation de ses préjudices.

Par un arrêt du 13 Février 2017, la Cour d’appel d’AGEN rejette la demande de Madame R. au titre des désordres atteignant le système d’assainissement, retenant que celui-ci n’a pas été réalisé par M. Y… mais par une entreprise tierce.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation sous le visa des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, au rappel « qu’il résulte de la combinaison de ces textes qu’est réputée constructeur d’un ouvrage, et à ce titre tenue de la garantie décennale, toute personne qui le vend après l’avoir construit ou fait construire« .

La garantie décennale s’appliquera donc à tout vendeur d’un ouvrage après achèvement, de sorte que celui-ci sera bien avisé de ménager ses recours :

  • en veillant à conserver les attestations d’assurances des locateurs d’ouvrage sollicités
  • en surveillant ses délais pour régulariser ses appels en garantie.

S’il ne peut échapper à une condamnation in solidum, le vendeur après achèvement pourra trouver son salut en étant intégralement garanti.

Ce régime est favorable à l’acquéreur, à condition que les travaux que l’ancien maître d’ouvrage a fait réaliser, puisse relever de la qualification d’ouvrage. Mais la jurisprudence fait preuve d’une vision extensive à ce sujet en la matière.

Ce régime est d’autant plus favorable qu’il permet d’éluder la clause de non-garantie des vices cachés en présence d’un vendeur non-professionnel.

A ce titre, il convient de relever un arrêt récent de la 3ème Chambre de la Cour de cassation (C.Cass., Civ.3ème, 18 avril 2019, pourvoi n° 18-20180) semblant  restreindre l’exclusion de la clause de non-garantie des vices cachés, au seul vendeur ayant « lui-même conçu ou réalisé les travaux » :

« Attendu que, pour écarter la clause d’exonération de garantie des vices cachés, l’arrêt retient qu’il est constant et non contesté que M. R… avait effectué ou fait effectuer dans les lieux des travaux, achevés en 2007, de démolition partielle, puis de reconstruction afin de transformer d’anciens locaux commerciaux en locaux d’habitation après les avoir réunis de sorte qu’il est réputé vendeur-constructeur et ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. R… avait lui-même conçu ou réalisé les travaux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »

Dans ces conditions, le 2° de l’article 1792-1 du Code civil sera fort utile à l’acheteur demandeur à l’action.

David Collin

L’agent immobilier doit vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs (C.Cass., Civ.3ème, 21 mars 2019 pourvoi 18-10772).

L’arrêt du 21 Mars 2019 (n° 18-10772) de la Cour de cassation amène à s’intéresser plus particulièrement sur le contenu de la mission de l’agent immobilier concernant la phase de notification de l’avant-contrat précédant l’étape de la signature de l’acte authentique.

Cet arrêt est prononcé sous le visa des articles article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et 1147 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016).

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation énonce notamment :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse »

 

L’avant contrat doit indiquer « de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion » (Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, alinéa 6).

Faute de notification régulière, le délai de rétraction ne commence pas à courir.

En l’espèce, il convient de retenir pour la bonne compréhension de l’arrêt que :

  • Le 22 Décembre 2012, les Epoux B ont consenti aux Epoux D, par l’intermédiaire de l’agence immobilière En Appart’Et, une promesse de vente d’un immeuble
  • Le même jour, l’agence immobilière a notifié aux Epoux D cette promesse de vente, étant précisé ici que l’avis de réception de la lettre de notification adressée à Madame D. le 22 décembre 2012 était revêtu de la signature de M. D., sans précision du nom et prénom du signataire, et que Monsieur D. ci n’avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse
  • Le 31 Juillet 2013, devant le notaire, les Epoux D n’ont pas renouvelé leur consentement mais ont au contraire fait valoir leur droit de rétraction
  • Les Epoux B ont alors assigné les Epoux D ainsi que l’agence immobilière en paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, et en indemnisation de leurs préjudices.

Sur la demande formulée par les Epoux B contre les Epoux D, la Cour de cassation estime que

  • L’avis de réception ne donnait pas de précision concernant le prénom et le nom du signataire, et ne comportait que la signature de Monsieur D.
  • L’Epoux n’avait pas reçu mandat de son épouse
  • Il n’y a pas à envisager l’application de la théorie du mandat apparent
  • la notification faite à Madame D n’était pas régulière, de sorte que le délai de rétraction n’avait pas commencé à courir

L’agent immobilier doit donc faire preuve de vigilance lorsque l’avis de réception lui revient, pour vérifier que chaque partie concernée a bien été touchée par la notification.

C’est précisément l’enseignement du second moyen du pourvoi.

La Cour d’appel avait rejeté les demandes des Epoux B. contre l’agence immobilière, en estimant que « en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception« .

La Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS en indiquant « qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs« .