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L’usufruitier, quoique titulaire du droit de jouir de la chose comme le propriétaire, n’en est pas le propriétaire et ne peut donc exercer, en sa seule qualité d’usufruitier, l’action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l’ouvrage et non à sa jouissance, sauf s’il a été mandaté en ce sens par le nu-propriétaire. Il peut néanmoins agir, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, en réparation des dommages que lui cause la mauvaise exécution des contrats qu’il a conclus pour la construction de l’ouvrage, y compris les dommages affectant l’ouvrage (C.Cass., Civ. 3ème, 16 Novembre 2022, n° n° 21-23505)

Le régime de la responsabilité décennale suppose la réunion de plusieurs conditions, dont la qualité de maître d’ouvrage.

Cette qualité est déjà refusée au titulaire d’un bail commercial (C.Cass, Civ. 3ème, 1er Juillet 2009, n° 08-14714 ; C.Cass., Civ. 3ème, 23 Octobre 2012, n° 11-18850). Elle peut par contre être conférée à un crédit-preneur, sous conditions, ou encore dans le cadre d’un bail emphytéotique.

Le principe est la qualité de maître d’ouvrage est associée à la propriété du bien. Mais le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement entre :

  • la nu-propriété, qui correspond à l’abusus, soit la faculté de se séparer du bien
  • l’usus, qui donne la possibilité d’utiliser le bien
  • le fructus, qui permet de récolter les fruits du bien (par exemple, sa location).
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