Le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour appeler en garantie un coresponsable / en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas applicable (C.Cass., Civ. 3ème, 15/12/2021, n° 20-21537)

Par un arrêt en date du 15 Décembre 2021, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur deux questions récurrentes en jurisprudence, à savoir :

  • l’habilitation du Syndic pour agir en justice, et plus précisément pour former un appel en garantie, même si cette question est amenée à perdre de l’intérêt au fil du temps avec l’entrée en vigueur du Décret n° 2019-650 du 27 Juin 2019.
  • le fondement juridique applicable en l’absence de réception des travaux.

Les données factuelles sont le suivantes :

  • se plaignant d’infiltrations dans son lot, M. [G] a assigné, en indemnisation de ses préjudices, un syndicat des copropriétaires
  • le SDC a appelé en garantie la société Proact’Imm, son ancien syndic, la société José Diniz constructeur rénovateur (la société José Diniz), qui a procédé à la réfection de la toiture de l’immeuble, et la société civile immobilière Les Trois ailes (la SCI), propriétaire d’un fonds limitrophe.

Par un arrêt en date du 9 Septembre 2020, la Cour d’appel de PARIS a

  • déclaré les appels en garantie du SDC irrecevables contre la SCI et la Société Proact’Imm
  • condamné sur le fondement décennal la Société José Diniz, alors que celle-ci entendait opposer la prescription quinquennale.

 

  1. Sur l’absence de nécessité pour le Syndic d’être habilité à agir en justice pour former un appel un appel en garantie

Avant la publication du Décret n° 2019-650 du 27 Juin 2019, le Syndic devait être habilité par le Syndicat des copropriétaires pour introduire une action en justice. Ainsi, faute d’habilitation régulière, l’assignation délivrée se trouvait privée d’effet (C. Cass., Civ. 2ème, 15 Novembre 2018, pourvoi n° 17-50051), la Cour de cassation ayant précisé que chaque désordre dénoncé doit être visé dans l’habilitation initiale donnée au Syndic, et qu’en cas d’oubli, une régularisation n’est possible qu’à la condition qu’une résolution soit votée avant l’expiration du délai d’épreuve décennal (C.Cass, Civ. 3ème, 21 mars 2019, pourvoi n°17-28021).

L’article 12 du Décret du 27 Juin 2019 est venu modifier l’article 55 du Décret n° 67-223 du 17 Mars 1967, en insérant la phrase suivante : « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ».

L’alinéa 2ème de l’article 55 du Décret dispensait déjà depuis le Décret du 9 Juin 1986 (dispense déjà donnée par la jurisprudence dès 1981 selon C.Cass., Civ. 3ème, 7 Janvier 1981, n° 79-12508) le Syndic d’une habilitation pour défendre le Syndicat.

S’est posée néanmoins la question de l’entrée en vigueur des dispositions du Décret du 27 Juin 2019 et son articulation avec les instances déjà en cours, introduites par un Syndic dépourvu d’habilitation par le SDC.

A ce sujet, par un arrêt en date 25 Mars 2021, la Cour de cassation a

  • précisé que si ce Décret, relatif à la procédure, est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date, il n’a pas pour conséquence, en l’absence d’une disposition expresse, de priver de leurs effets les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire du texte ancien, se référant en ce sens à la décision de 2èmeChambre civile de la Cour de cassation du 30 Avril 2003 (, Civ. 2ème,, 30 Avril 2003, n°00-14333)
  • considéré que les dispositions du Décret n° 2019-650 du 27 Juin 2019 ne peuvent priver d’effet les conclusions d’incident déposées avant le 29 Juin 2019, tendant à voir déclarée nulle l’assignation délivrée par le SDC faute d’habilitation du Syndic (Cass., Civ. 3ème, 25 Mars 2021 – n° 20-12244).

La Cour de cassation avait de même déjà admis qu’il n’était pas nécessaire que le Syndic soit habilité par le SDC pour former un appel en garantie lorsque le SDC était lui-même défendeur : la qualité de défendeur à l’instance valant dispense d’habilitation pour former un appel en garantie (C.Cass., Civ. 3ème, 30 novembre 2004, n°00-20453 ; C.Cass., Civ. 3ème, 27 Février 2020, n° 19-10887 : au sujet de l’appel en garantie du SDC contre son assureur), ce qu’elle confirme de nouveau par son arrêt du 15 Décembre 2021 (C.Cass., Civ. 3ème, 15/12/2021, n° 20-21537).

En l’espèce, la Cour d’appel de PARIS a déclaré irrecevables les appels en garantie formés par le syndicat à l’encontre de la SCI et la société Proact’Imm, au motif que ces demandes formulées dans le cadre de la procédure au fond de première instance, reprises en appel, nécessitaient une habilitation du syndic par l’assemblée générale.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation sous le visa de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010

  • rappelant que selon ce texte, si le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat
  • estimant que la Cour d’appel de PARIS a violé ces dispositions puisque le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour appeler en garantie un coresponsable.

Il s’agit d’une confirmation de jurisprudence.

 

  1. Sur l’absence responsabilité décennale faute de réception

Cet arrêt permet aussi de rappeler que faute de réception :

  • le fondement décennal est inapplicable
  • de manière subséquente, la prescription s’applique.

La réception, qu’elle soit expresse, tacite ou encore judiciaire, est donc une étape déterminante pour envisager de rechercher la responsabilité décennale d’une entreprise.

Faute de réception de son ouvrage, la responsabilité d’un constructeur ne peut être recherchée sur le fondement décennal :

C’est ce que confirme la 3ème Chambre civile dans son arrêt du 15 Décembre 2021.

La Cour d’appel de PARIS, qui avait expressément écarté toute réception tacite, a néanmoins retenu la responsabilité du constructeur sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, estimant que ses manquements engagent sa responsabilité à l’égard du SDC, étant souligné que le constructeur opposait la prescription quinquennale de l’action du SDC.

Sous le visa de l’article l’article 1792-4-1 du code civil, la Cour de cassation rappelle que

  • selon ce texte, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du code civil est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux.
  • en l’absence de réception, la garantie décennale n’est pas applicable

avant de reprocher à la Cour d’appel d’avoir violé ces dispositions.

Seul le fondement contractuel peut être envisagé en l’absence de réception, étant souligné que la Cour de cassation a récemment précisé que l’action en responsabilité avant réception est soumise à la prescription quinquennale (C.Cass., Civ. 3ème, 19 Mars 2020, n° 19-13459).

Le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l’assureur de la copropriété (C.Cass., Civ. 3ème, 27 Février 2020, n° 19-10887

Avant la publication du Décret n° 2019-650 du 27 Juin 2019, le Syndic devait être habilité par le Syndicat des copropriétaires pour introduire une action en justice. Ainsi, faute d’habilitation régulière, l’assignation délivrée se trouvait privée d’effet (C. Cass., Civ. 2ème, 15 Novembre 2018, pourvoi n° 17-50051), la Cour de cassation ayant précisé que chaque désordre dénoncé doit être visé dans l’habilitation initiale donnée au Syndic, et qu’en cas d’oubli, une régularisation n’est possible qu’à la condition qu’une résolution soit votée avant l’expiration du délai d’épreuve décennal (C.Cass, Civ. 3ème, 21 mars 2019, pourvoi n°17-28021).

L’article 12 du Décret du 27 Juin 2019 est venu modifier l’article 55 du Décret n° 67-223 du 17 Mars 1967, en insérant la phrase suivante : « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice« .

L’alinéa 2ème de l’article 55 du Décret dispensait déjà depuis le Décret du 9 Juin 1986 (dispense déjà donnée par la jurisprudence dès 1981 selon C.Cass., Civ. 3ème, 7 Janvier 1981, n° 79-12508) le Syndic d’une habilitation pour défendre le Syndicat.

La Cour de cassation en avait déjà tiré application pour une demande de liquidation d’astreinte contre un SDC (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Décembre 2013, n°12-19969).

De même, elle avait déjà admis qu’il n’était pas nécessaire que le Syndic soit habilité par le SDC pour former un appel en garantie lorsque le SDC était lui-même défendeur. La qualité de défendeur à l’instance valant dispense d’habilitation pour former un appel en garantie (C.Cass., Civ. 3ème, 30 novembre 2004, n°00-20453).

La Cour de cassation vient de confirmer sa jurisprudence par son arrêt publié du 27 Février 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 27 Février 2020, n° 19-10887), au sujet de l’appel en garantie du SDC contre son assureur.

Les données de l’espèce sont simples :

  • X… est propriétaire de deux appartements situés sous une toiture-terrasse.
  • Se plaignant d’infiltrations, il a assigné le syndicat des copropriétaires en paiement de dommages-intérêts.
  • Le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie son assureur, la société Ace european group limited, aux droits de laquelle se trouve la société Chubb european group limited, ainsi que la société Alpes étanchéité isolation qui a été placée en liquidation judiciaire en cours d’instance.

Par un arrêt en date du 20 Novembre 2018, la Cour d’appel de CHAMBERY a rejeté, comme irrecevable, l’appel en garantie du SDC contre son assureur, aux motifs que « l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas habilité le syndic à agir contre l’assureur de la copropriété ni validé l’action« .

Sous le visa de l’article 55 du Décret du 17 Mars 1967, la Cour de cassation rappelle que

  • « selon ce texte, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale« 
  • « une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat« 
  • Selon sa jurisprudence, le syndic peut, dans une instance dans laquelle il était défendeur, appeler en garantie un coresponsable pour dégager la responsabilité du syndicat des copropriétaires (citant en ce sens ses précédentes décisions : Cass., Civ. 3ème, 7 Janvier 1981, n° 79-12508et  C.Cass., Civ. 3ème, 30 novembre 2004, n°00-20453)
  • « le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l’assureur de la copropriété« 

avant de censurer l’arrêt d’appel pour violation de l’article 55 du Décret du 17 Juin 1967.

Le Syndic n’avait donc pas besoin d’être habilité pour qu’un appel en garantie soit formé par le SDC contre son assureur.

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670)

Le Syndicat des copropriétaires représentée la communauté des copropriétaires et dispose à ce titre de la personnalité juridique.

Sa responsabilité est régie notamment par les dispositions de l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce notamment que « il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires« .

En vertu de l’article 42 de cette Loi [dans sa version issu de la Loi du 23 Novembre 2018], qui renvoie à l’article 2224 du Code civil, édicte que le délai de prescription est de 5 ans (« les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer« ). La date de réception de l’immeuble importe donc peu et ne produit pas d’effet extinctif à la différence de la responsabilité des constructeurs.

La Cour de cassation a pu préciser que le Syndicat des copropriétaires est « responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété » (C.Cass, Civ. 3ème, 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-16372).

Le Syndicat des copropriétaires est responsable tant vis à vis des copropriétaires, que des tiers de manière générale.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

La Cour de cassation vient en rappeler les contours par un arrêt du 9 Mai 2019 (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670), en particulier sur la possibilité pour le Syndicat de copropriétaires de s’exonérer de cette responsabilité.

La Cour de cassation rappelle

  • sous le visa de « l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1382, devenu 1240, et 1315, devenu 1353, du code civil »
  • qu’il « résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers« 

pour censurer une Cour d’appel qui avait limité la condamnation du syndicat des copropriétaires au motif que le copropriétaire bailleur a fait procéder à des travaux pour intégrer le balcon à la surface habitable, sans autorisation, et que ce dernier ne démontre pas que ces travaux avaient été exécutés en conformité au règlement de copropriété.

La Cour de cassation reproche à la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE d’avoir inversé la charge de la preuve.

Ainsi, c’est au Syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la victime (tiers ou copropriétaire) pour limiter ou s’exonérer de toute responsabilité.

La faute du constructeur (à supposer que le délai d’épreuve décennal ne soit pas expiré) n’a pas d’effet exonératoire, le Syndicat de copropriétaires ne pouvant qu’envisager une action récursoire ou un appel en garantie.

Il s’agit d’un arrêt de confirmation (en ce sens : C.Cass, Civ. 3ème, 12 septembre 2012, pourvoi n°11-10421).

Lors de la phase d’expertise judiciaire, le Syndicat des copropriétaires devra donc veiller à préserver ses chances de recours et ses intérêts en s’intéressant attentivement :

  • aux vices de construction s’il peut se retourner contre les locateurs d’ouvrage
  • au comportement de la victime.