Publié le par David Collin

Les travaux réalisés par les vendeurs dans la pièce en sous-sol avaient consisté globalement en un cloisonnement et en l’isolation des murs, à poser un carrelage et à habiller le plafond, la cour d’appel a pu en déduire qu’ils ne constituaient pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil (C.Cass., Civ. 3ème, 22 janvier 2026, n° 24-12809)

Réaliser des travaux par soi-même sa maison puis vendre celle-ci peut révéler des risques insoupçonnés pour le vendeur, ce que la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé par son arrêt du 22 Janvier 2026 (C.Cass., Civ. 3ème, 22 janvier 2026, n° 24-12809).

Ce vendeur peut voir sa responsabilité recherchée sur le fondement de la garantie décennale, et cela le prive de la possibilité de se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés pouvant figurer dans l’acte de vente.

La responsabilité décennale suppose la réunion de plusieurs critères, dont l’existence d’un ouvrage.

Si la qualification d’ouvrage pose moins de difficultés s’agissant d’une construction initiale, il peut en aller différemment s’agissant des travaux sur existant, surtout jusqu’à encore récemment pour les éléments d’équipement. Cette dernière question est désormais clarifiée depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 21 Mars 2024 (C.Cass., Civ. 3ème, 21 Mars 2024, n° 22-18694), mettant fin à une jurisprudence critiquée développée depuis 2017, étendant le champ de la responsabilité décennale aux éléments d’équipements installés sur un ouvrage existant, par simple adjonction et sans intégration, dès lors qu’il entraine un dommage de nature à rendre l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination (C.Cass., Civ. 3ème, 15 Juin 2017, n° 16-19640 ; C.Cass., Civ. 3ème, 14 Septembre 2017, n° 16-17323 ; C.Cass., Civ. 3ème, 7 Mars 2019, pourvoi n° 18-11741). L’accent était alors mis sur l’impropriété à destination, laissant de côté les caractéristiques de l’équipement et sa qualification ou non d’ouvrage.

La question est différente lorsque l’installation de ces éléments d’équipement intervient dans le cadre plus global des travaux initiaux (C.Cass., Civ. 3ème, 7 novembre 2019, n°18-18318) : le caractère dissociable ou non de l’élément d’équipement de ventilation dans un ouvrage neuf est indifférent dès lors qu’il est susceptible d’entraîner une impropriété à destination de l’ouvrage.

De plus, il est important de rappeler qu’est réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est tenue, pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage.

Ainsi, le propriétaire d’un bien immobilier qui fait réaliser des travaux puis vend son ouvrage est donc susceptible de voir sa responsabilité recherchée sur le fondement décennal. Cela vaut

  • tant pour le maître d’ouvrage qui réalise lui-même les travaux (dit « le castor » :  Cass., Civ. 3ème, 19 Septembre 2019, n° 18-19918)
  • que pour celui qui fait réaliser ces travaux par des locateurs d’ouvrage, dont il a tout intérêt à conserver les attestations d’assurance pour préserver ses recours.

Il peut être recherché

à condition qu’un ouvrage ait été réalisé.

C’est sur cette question que la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation est revenue (C.Cass., Civ. 3ème, 22 janvier 2026, n° 24-12809).

Sur le plan factuel, il convient de retenir :

  • par acte du 8 juillet 2014, Mme [J] et M. [C] (les acquéreurs) ont acquis de Mme [N] et de M. [W] (les vendeurs) une maison d’habitation.
  • Ayant constaté de l’humidité dans l’une des pièces du sous-sol, qui avait été transformée par les vendeurs en pièce à vivre, ils ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 12 mars 2019.
  • Ils ont ensuite assigné les vendeurs en paiement de diverses sommes, au titre du coût des réparations, de la restitution partielle du prix de vente et des dommages-intérêts pour trouble de jouissance, sur les fondements, notamment, de la garantie décennale des constructeurs et de la garantie des vices cachés.

Par un arrêt en date du 12 Septembre 2023, la Cour d’appel de RIOM a rejeté les demandes des acquéreurs fondées sur la garantie décennale, en retenant que les travaux réalisés s’analysaient comme des embellissements.

Les acquéreurs ont formé un pourvoi, soutenant que les travaux réalisés par les consorts [W] ont consisté à transformer une pièce non-habitable en une pièce habitable par l’isolation de tous les murs, l’installation de plaques BA 13, un cloisonnement, la pose d’un carrelage et l’habillage du plafond avec des plaques isolantes collées sur le plancher hourdis, ce dont il résulte que ces travaux constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

Le moyen est écarté, la Cour de cassation approuvant l’analyse de la Cour d’appel, retenant que

  • les travaux réalisés par les vendeurs dans la pièce en sous-sol avaient consisté globalement en un cloisonnement et en l’isolation des murs, à poser un carrelage et à habiller le plafond,
  • la cour d’appel a pu en déduire qu’ils ne constituaient pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil

Ainsi, les travaux réalisés, de par leur technique et leur ampleur, ne pouvaient être qualifiés d’ouvrage.

Ainsi, les vendeurs échappaient au fondement de la responsabilité décennale.

Déjà, la qualification d’ouvrage a pu être écartée pour

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