S’engager dans un projet immobilier est souvent un investissement important, voire le projet d’une vie. Il doit être murement réfléchi, surtout lorsqu’y renoncer peut impliquer des conséquences financières, ce que souligne l’arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 8 Janvier 2026, destiné à la publication (C.Cass., Civ. 3ème, 8 Janvier 2026, n° 24-12082), en matière de contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Le CCMI est un marché à forfait dont la révision est strictement encadrée par le Code de la construction et l’habitation. Le constructeur doit faire son affaire des éventuels aléas de chantier et hausse du coût des matériaux.
En retour, toujours sur le caractère forfaitaire d’un marché, la Cour de cassation a indiqué en 2025 que cela s’applique tant au constructeur qu’au maître d’ouvrage, de sorte que lorsque la résiliation du contrat intervient par la seule volonté des maîtres de l’ouvrage, ces derniers doivent régler à l’entrepreneur tout ce qu’il aurait pu gagner dans l’exécution de ce contrat (C.Cass., Civ. 3ème, 26 juin 2025, 23-23942).
Malgré tout, comment qualifier la clause insérée dans un CCMI permettant au maître d’ouvrage de renoncer à son projet moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire ?
Deux qualifications peuvent s’opposer :
- la clause pénale, qui prévoit par anticipation le montant de l’indemnité due au cocontractant lésé. Elle a une fonction indemnitaire
- la clause de dédit permet de se soustraire à des obligations moyennant le paiement d’une compensation. Elle a donc une fonction compensatoire. En matière de vente, la clause de dédit implique de perdre la somme d’argent, c’est-à-dire les arrhes au sens de l’article 1590 du Code civil.
La nuance peut paraitre faible mais l’intérêt pratique est grand.
En effet, la clause pénale se fonde sur l’article 1231-5 du Code civil dont l’alinéa 2ème permet au Juge de la modérer (le plus souvent en pratique) ou de l’augmenter : « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».
La distinction n’est pas toujours aisée.
Dans un arrêt du 25 Septembre 2019 (C.Cass., Com., 25 Septembre 2019, n°18-14427), la Chambre commerciale de la Cour de cassation a retenu la qualification de clause pénale qui présentait un arrêt comminatoire, c’est-à-dire, qui a le caractère d’une menace, qui est destinée à faire pression sur le débiteur selon la définition du dictionnaire Larousse®. En l’occurrence, elle a retenu que « la clause litigieuse stipulait une indemnité en cas de résiliation anticipée de la part du client dont le montant était équivalent au prix dû en cas d’exécution du contrat jusqu’à son terme et présentait, dès lors, un caractère comminatoire, en ayant pour objet de contraindre le locataire d’exécuter le contrat jusqu’à cette date, de sorte qu’elle constituait une clause pénale et non une clause de dédit« .
Tel a été le cas également pour la clause stipulant une indemnité en cas de résiliation anticipée de la part du client dont le montant était équivalent au prix dû en cas d’exécution du contrat jusqu’à son terme (C.Cass., Com., 24 Mai 2023, n°21-25579), retenant le caractère indemnitaire et comminatoire de cette clause.
Il peut en aller aussi ainsi en cas de rupture d’une convention d’honoraires avec un avocat (C.Cass., Civ. 2ème, 18 Décembre 2025, n°23-23751 : « la clause litigieuse, qui stipulait des dommages et intérêts en dédommagement du préjudice subi par l’avocate, à titre de pénalité, dont le montant était équivalent au prix dû en cas d’exécution du contrat jusqu’à son terme, sauf en cas de transfert du joueur dans un autre club, constituait une clause pénale et non une clause de dédit« )
En retour, la Chambre commerciale a pu retenir la qualification de clause de dédit pour la clause qui permet au cocontractant de se soustraire à l’exécution de son obligation, ce qui a pour conséquence de priver le Juge de la possibilité de diminuer ou de supprimer l’indemnité convenue (C.Cass., Com., 18 Janvier 2011, n°09-16863).
De son côté, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a qualifié une clause de dédit pour la clause dont l’objet est de libérer unilatéralement d’un engagement (C.Cass., Civ. 3ème, 22 Juin 2023, n°19-25822).
Par son arrêt publié du 6 Janvier 2026 (C.Cass., Civ. 3ème, 8 Janvier 2026, n° 24-12082, la 3ème Chambre apporte une précision importante.
Les données factuelles sont simples :
- des maîtres d’ouvrage ont conclu avec la société Maisons Pierre (le constructeur) un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), pour un prix de 137 810 euros.
- Le 18 septembre 2018, avant le démarrage du chantier, les maîtres de l’ouvrage ont informé le constructeur qu’ils renonçaient à leur projet de construction.
- Le constructeur a assigné les maîtres de l’ouvrage en paiement de l’indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % prévue par le contrat.
Par un arrêt en date du 20 Décembre 2023, la Cour d’appel de PARIS a limité cette indemnité à la somme de 6 980 €, en retenant que :
- selon l’article 17-2 des stipulations contractuelles, la résiliation du contrat par les maîtres de l’ouvrage en application de l’article 1794 du code civil entraîne l’exigibilité, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction,
- en prévoyant un dédommagement pour les frais engagés par le constructeur et le gain manqué à raison de l’interruption de la construction, majorant ainsi les charges financières pesant sur le débiteur pour à la fois le contraindre à exécuter le contrat et évaluer forfaitairement le préjudice subi par le constructeur en cas de rupture fautive du contrat, l’indemnité stipulée constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge.
Le constructeur a formé un pourvoi.
La 3ème Chambre civile a rappelé, sous le visa des articles 1231-5 et 1794 du Code civil , que
- selon l’article 1794 du Code civil, le maître d’ouvrage peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise.
- Selon l’article 1231-5 du Code civil, la clause pénale, qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, se distingue de la faculté de dédit qui lui permet de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire. Cette faculté exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l’indemnité de dédit.
Avant de censurer la Cour d’appel, aux motifs que
« la clause litigieuse, qui autorisait le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, de sorte qu’elle ne pouvait s’analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération »
Dès lors, la cour d’appel a violé les articles 1231-5 et 1794 du Code civil.
Faute de qualification de clause pénale, la clause ne pouvait être modérer.
Il s’agit donc d’un point de vigilance utile pour les futurs acquéreurs qui ne peuvent s’engager à la légère, sans pour autant qu’ils ne soient dissuadés de se rétracter, car alors il s’agirait d’une clause pénale.
